Resolución de 29 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una sentencia de divorcio aprobatoria de convenio regulador en el que se liquida la sociedad de gananciales.

– Expositivo cuarto: “El ultimo domicilio familiar lo constituye la vivienda sita en (…) de Oviedo”. – Estipulación sexta: “El uso y disfrute del domicilio se adjudica a D [sic] G. I. F., a quien será atribuido en la liquidación de la sociedad de gananciales”. – Para, posteriormente, adjudicarle a quien suscribe la vivienda familiar que no es otra que la finca 1219 de la cual se nos niega su inscripción.

No debiendo obviar el artículo 1361 del CC que presume la ganancialidad de todo bien existente en el matrimonio. Es más, el artículo 1.355 del CC señalan [sic] que los cónyuges de común acuerdo podrán atribuir la condición de gananciales a los bienes que adquieran a título oneroso durante el matrimonio, cualquiera que se la procedencia del precio o contraprestación y la forma y plazos en el que se satisfaga, lo que indudablemente se hace en el convenio regulador acordado de mutuo acuerdo. Y el artículo 1357 del CC señala que los bienes comprados a plazo por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrá siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares respecto de los cuales se aplicará el artículo 1354. Tal y como restablece la Resolución de 8 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, recuerda su doctrina según la cual tratándose de la vivienda familiar existe una causa tipificadora o caracterizadora propia del convenio regulador, determinante del carácter familiar del negocio realizado, con lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos. (Art. 90.c CC) que considera la atribución del uso de la vivienda familiar como uno de los contenidos necesarios del convenio (…) Fundamentos de Derecho: I. La cuestión que se plantea en el presente recurso consiste en decidir si la adjudicación de la vivienda conyugal a la ex esposa es directamente inscribible pese a la existencia de un error material que queda desmentido con la certificación de matrimonio (y que podría subsanarse con una manifestación de voluntad de los ex esposos)." IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 30 de abril de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 8, 9, 18, 20, 38, 40, 79, 80, 82, 85, 212, 213 y 326 de la Ley Hipotecaria; 9 del Código Civil; 51, 92, 93 y 94 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 16 de enero de 2003, 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 30 de mayo de 2013, 20 de febrero, 27 de marzo y 7 de julio de 2015 y 21 de mayo de 2018.

1. En el presente expediente se solicita la inscripción de una sentencia de divorcio por la que se aprueba el convenio regulador y se disuelve la sociedad de gananciales adjudicando la finca objeto de este expediente a la esposa. La finca consta inscrita a favor del marido como adquirida en estado de soltero y, no con carácter ganancial como se recoge en el convenio regulador presentado, expresándose en el mismo que la vivienda es, además, el domicilio conyugal.

De la documentación aportada resulta que al momento de otorgar la escritura de compraventa que causó la citada inscripción el adquirente estaba, en realidad, casado. La nota de calificación señala dos defectos siendo recurrido el primero por lo que el objeto de este expediente debe limitarse al mismo.

2. En primer lugar, debe recordarse, aunque sea de manera somera, cuál es la línea doctrinal seguida por este centro directivo a la hora de analizar el valor formal y material del convenio regulador como título inscribible en el Registro de la Propiedad. A modo de resumen de dicha doctrina, la Resolución de 11 de octubre de 2017 puso de relieve que «el convenio regulador como negocio jurídico –tanto en su vertiente material como formal– propio y específico, goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro. Si bien no deja de ser un acuerdo privado, la preceptiva aprobación judicial del mismo y el reconocimiento que se le confiere en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, establecen un marco válido para producir asientos registrales definitivos, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico matrimonial». Por ello, la liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar.

Y es que el convenio regulador, otorgado directamente por los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente, al no constituir un documento público propiamente, no puede exceder de ese contenido tasado, por lo que en caso de extralimitarse (y sin influir en la validez y eficacia del acto de que se trate, naturalmente, siempre y cuando concurran los requisitos previstos en el artículo 1261 del Código Civil) deberían los interesados acudir a la escritura pública notarial. Tal y como se ha indicado en pronunciamientos previos, dicha liquidación ha de referirse al haber conyugal generado durante el vínculo matrimonial –o a otros pactos relativos a la vivienda habitual–, siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación”.

3. Sentado lo anterior, la discusión radica en si dicho convenio regulador es directamente inscribible habida cuenta de que consta inscrita la finca a favor del esposo por haberla adquirido en estado de soltero, cuando de la documentación aportada, y tal y como reconoce la registradora, consta acreditado que estaba casado en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa previamente inscrita, o si por el contrario es preciso el otorgamiento de una escritura pública titulando la pretendida rectificación con el consentimiento de los cónyuges y del acreedor hipotecario o, en su defecto, resolución judicial.

4. En relación con la rectificación del carácter privativo con el que la finca aparece inscrita en el Registro, sobre este tema se pronunció esta Dirección General, entre otras, en Resolución de 7 de julio de 2015: «Constituye una regla básica en nuestro Derecho Hipotecario la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Este principio se plasma en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria referido a las inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley: en todas estas, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».

Por tanto, es preciso, en general, el consentimiento de titular registral para la rectificación de errores en el título, no obstante, en la misma Resolución antes citada, entre otras, esta Dirección General «ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero de 2012 y 14 de mayo de 2013) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. No obstante, en el presente caso no es suficiente para practicar la rectificación pretendida que se acredite fehacientemente el estado de casados en régimen de separación de bienes de los compradores al tiempo de la adquisición mediante el certificado del Registro Civil, pues debiendo hacerse constar la porción que cada uno de los dos compradores adquiere pro indiviso, es ineludible el consentimiento de ambos, sin que baste el prestado por uno solo de ellos con determinación unilateral de dicha cuota (cfr. artículos 1269 del Código Civil y 54 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, para la práctica de la rectificación objeto de este expediente, es necesaria la prestación de consentimiento por parte de ambos y habiéndolo hecho tan solo uno de ellos, es necesaria la resolución judicial firme entablada en juicio declarativo contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho». En cuanto a la posibilidad de ser el convenio regulador suficiente para rectificar errores, la Resolución de 21 de mayo de 2018 de este Centro Directivo resolvió una cuestión similar al señalar: «A la vista de los datos obrantes en el expediente, y en concreto del texto del título presentado (convenio regulador), el presente caso quedaría subsumido dentro de la letra d) del referido artículo, descartando un eventual error de concepto, puesto que ni éste ha sido alegado por la recurrente (ni en el convenio ni en el escrito de recurso), ni se presenta tampoco con ocasión de la calificación el título que provocó la inscripción a efectos de comprobar si concurre o no tal error –cfr. artículos 40.c) y 216 y siguientes de la Ley Hipotecaria–. Si existió un error en el título de compraventa, al expresarse que estaban sujetos al régimen de separación de bienes si en realidad su régimen era de gananciales, ese error sería rectificable mediante el consentimiento de todos los que intervinieron en el negocio, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pero para ello será necesario, al menos, que se declare el error que en su día se padeció, y, como consecuencia de ello, el asiento por practicar será la correspondiente inscripción de rectificación, que producirá los efectos que le son propios. De ese modo, se ajustaría la adjudicación a la liquidación de gananciales formalizada». La citada Resolución añade «no habría inconveniente alguno para que, una vez especificada la pretensión de que se trate y cumpliendo los requisitos expresados en los fundamentos de derecho anteriores, se reconociera al convenio regulador la virtualidad de servir de título apto para llevar a cabo la rectificación del Registro respecto del carácter privativo de la finca adjudicada, de suerte que la adjudicación formalizada se ajustara al contenido propio del convenio en cuanto a la liquidación de la sociedad de gananciales. Si el convenio regulador es título para inscribir adjudicaciones realizadas por liquidación de gananciales, debe también reconocerse su aptitud como medio para practicar las rectificaciones de inexactitudes registrales que procedan al tratarse, por una parte, de una medida que afecta al carácter privativo con que figura inscrita la finca, y, por otra parte, de un documento fehaciente en el que consta de modo indubitado el consentimiento que exige el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando, naturalmente, se cumplan los requisitos necesarios para llevar a efecto tal rectificación según lo antes expuesto». En el presente caso, debe analizarse si concurren los requisitos expuestos para la rectificación mencionados en la doctrina anterior y la respuesta debe ser positiva en tanto, a diferencia de los casos resueltos en las resoluciones antes mencionadas, la existencia del error no es alegada en el escrito de recurso, sino que resulta de los datos del Registro y de la documentación presentada, extremo éste confirmado por la propia registradora en su nota de calificación. Se acredita, por tanto, objetivamente la situación de casado en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa por medio de certificado del Registro Civil y, constando presentado el convenio regulador que según lo expuesto debe ser título suficiente para la rectificación, en el que han sido parte ambos cónyuges, reconociendo que el régimen económico-matrimonial es el de sociedad de gananciales, se inventaría la finca como ganancial y se expresa como título de adquisición la escritura de compra que fue objeto de inscripción. A esto se añade el hecho de constituir la finca vivienda habitual de la familia por lo que, incluso en el caso de ser privativo, podría ser objeto de adjudicación en el propio convenio regulador tal y como se ha expuesto. De todo ello resulta que la calificación de la registradora, en cuanto a la exigencia de otorgamiento de escritura pública de rectificación por ambos cónyuges, no puede ser mantenida, en tanto de la documentación presentada resultan todos los requisitos precisos para rectificar el error advertido.

5. Por otro lado, en cuanto a la necesidad de intervención del acreedor hipotecario señalada en la nota de calificación, el artículo 40 de la Ley Hipotecaria en su último inciso señala que «en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto». A este respecto esta Dirección General, en Resolución de 16 de enero de 2003, expresó que «no es necesario el consentimiento de dicho acreedor, pues la rectificación de la inscripción que se producirá con la inscripción de la Sentencia no tendrá ningún efecto para el mismo, el cual sigue conservando la misma posición jurídica que tenía anteriormente». En consecuencia, igual suerte estimatoria debe correr el anterior motivo de recurso.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 29 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid