Resolución de 25 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que se suspende la calificación de una escritura de cancelación de hipoteca por falta de acreditación del pago del Impuesto.

Y fundamenta su calificación en la estricta transcripción del artículo 57 del Decreto Legislativo 1/2018 de 19 de junio por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, y en el hecho del pago parcial de la obligación garantizada.

En consecuencia, el citado artículo exime de la obligación de presentar en la oficina liquidadora del impuesto “las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, cuando tal cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada y resulten exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de acuerdo con lo previsto el artículo 45.1.b).18 de la citada ley”.

La DG en algunas de sus resoluciones rechaza la aplicación del artículo 254 de la LH, ya que las normas han de interpretarse sistemáticamente, sin que se pueda admitir una interpretación literalista y sin tener en cuenta la realidad del tiempo en que ha de aplicarse. En el caso de la escritura calificada hay una clara causa legal de exención fiscal, por lo que dispensa de la exigencia del artículo 254 de la Ley Hipotecaria de la presentación por parte de los contribuyentes ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas por pago, para evitar retrasos burocráticos, pues la engorrosa burocracia, es un semillero de errores, reduce tremendamente la productividad del personal de las oficinas registrales (a los que se les enzarza en formalidades, drenando tiempo para el despacho) y se compadece mal con la obligación general de calificar e inscribir todos los documentos en quince días. Como señala un antiguo aforismo jurídico “donde la ley no distingue nosotros no debemos distinguir” y el precepto citado habla de “la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, cuando tal cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada”. El Registrador haciendo una interpretación sui generis del precepto distingue a los efectos de la exclusión de la no obligatoriedad de la presentación por parte de los contribuyentes ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas, entre que el pago del préstamo garantizado por la hipoteca sea total o parcial, entendiendo que la no obligatoriedad se aplica exclusivamente a los supuestos de pago total, interpretación que no tiene sentido ni fundamento jurídico alguno y va en contra de la propia intención del legislador que es descargar de la carga burocrática de presentar ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas por pago. Se trata de escritura de cancelación de hipoteca por pago de la obligación y la escritura así lo dice expresamente en la cabecera de su enunciado “Escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca” y en su contenido “Que habiendo sido satisfecha por la parte prestataria parte del préstamo, con sus intereses y demás prestaciones accesorias, mediante la domiciliación y correspondiente cargo en la cuenta bancaria que sirvió de soporte al préstamo hipotecario y mediante la entrega de dos cheques bancarios y nominativos a favor de “Unión de Crédito Inmobiliarios, SA, Establecimiento Financiero de Crédito”, uno por importe de sesenta y tres mil euros (63.000,00 €) y otro por importe de siete mil euros (7.000,00 €), cuyas copias se incorporan en las que constan las cuentas de cargo de los mismos. Nada impide que la entidad acreedora consienta en virtud del pago parcial de la obligación garantizada la cancelación de la hipoteca que la garantiza, subsistiendo la obligación garantizada en cuanto a la parte no satisfecha, aunque sin garantía hipotecaria. Confunde el Registrador entre la cancelación de la garantía hipotecaria y el pago total o parcial de la obligación garantizada; y no solo eso, sino que en virtud de la elucubración jurídica entiende que hay una “liberalidad”, cuando el acreedor en ningún caso dice que la obligación garantizada queda condonada, sino todo lo contrario, subsiste en cuanto a la parte no satisfecha, pero sin garantía hipotecaria. El Registrador en ningún caso pone como defecto que la escritura de cancelación de hipoteca esté sujeta pero exenta, sino solo si ha de ser presentada o no, es decir, la no obligatoriedad de la presentación por parte de los contribuyentes ante la Agencia Tributaria de Andalucía basándose en una posible liberalidad que solo el aprecia, pues de la escritura no resulta liberalidad alguna, como hemos dicho la obligación sigue subsistente, y en una interpretación particular del precepto que establece no será obligatoria la presentación por parte de los contribuyentes ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, cuando tal cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada, entendiendo que excluye los supuestos de cancelación por pago parcial, subsistiendo en cuanto a la parte no satisfecha la obligación principal. En conclusión, y resumiendo en el caso de la escritura calificada hay una clara causa legal de exención fiscal, por la que dispensa de la exigencia de la presentación por parte de los contribuyentes ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, cuando tal cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada, que establece el artículo 254 de la Ley Hipotecaria para evitar retrasos burocráticos. En atención a todo lo cual, con reserva de acciones judiciales ante una eventual exigencia de reparación de los daños y perjuicios que se pudieren irrogar al notario recurrente, incluyendo los daños morales, solicita de la Dirección General de los Registros y del Notariado la revocación de la nota de calificación impugnada. Solicita En atención a todo lo cual, con reserva de acciones judiciales ante una eventual exigencia de reparación de los daños y perjuicios que se pudieren irrogar al notario recurrente, incluyendo los daños morales, solicita de la Dirección General de los Registros y del Notariado la revocación de la nota de calificación impugnada». IV El registrador de la Propiedad emite informe confirmando su calificación y formó expediente que elevó a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18, 79, 82 y 254 de la Ley Hipotecaria; 45.1.B).18 y 51.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; 72 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 24 y 26 de septiembre de 2005, 14 de julio y 24 de septiembre de 2015, 9 de octubre y 4 de diciembre de 2017 y 25 de julio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero de 2020, 30 de noviembre de 2021 y 5 de mayo de 2023.

1. Se trata de dilucidar en este expediente si procede la suspensión de calificación de una escritura de cancelación de hipoteca, por falta de presentación de la carta de pago por la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Son hechos relevantes los siguientes: – en escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca autorizada por don Francisco Javier López Cano, notario de Sevilla, el día 18 de diciembre del 2023, número 3.136 de su protocolo, la entidad «Unión de Créditos Inmobiliarios, SA, Establecimiento Financiero de Crédito», reconociendo haber sido satisfecha por la parte prestataria parte del préstamo, consiente la cancelación de la hipoteca que grava la finca registral 4.437 del distrito hipotecario del Registro de la Propiedad de Sevilla número 3. – en dicha escritura consta que habiendo sido satisfecha por la parte prestataria parte del préstamo, con sus intereses y demás prestaciones accesorias, mediante la domiciliación y correspondiente cargo en la cuenta bancaria que sirvió de soporte al préstamo hipotecario y mediante la entrega de dos cheques bancarios y nominativos a favor de «Unión de Créditos Inmobiliarios, SA, Establecimiento Financiero de Crédito», esta entidad consiente la cancelación de la hipoteca que grava la finca. El registrador suspende la calificación del documento porque falta que se aporte cartas de pago por la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, puesto que entiende que no es aplicable el artículo 57 del Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, puesto que en este caso se efectúa un pago parcial de la obligación garantizada, por lo que dicha operación está sujeta a la obligación de practicar la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, a diferencia de los supuestos en que se cancela la hipoteca en virtud del pago integro de la deuda las cuales no están obligadas a aportar la justificación de la liquidación del mencionado impuesto conforme al citado artículo. El notario recurrente alega que en el caso de la escritura calificada hay una clara causa legal de exención fiscal, por lo que dispensa de la exigencia del artículo 254 de la Ley Hipotecaria de la presentación por parte de los contribuyentes ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas por pago sin distinguir entre que el pago del préstamo garantizado por la hipoteca sea total o parcial, interpretación que, según su criterio, no tiene sentido ni fundamento jurídico alguno y va en contra de la propia intención del legislador que es descargar de la carga burocrática de presentar ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas por pago.

2. Señala el recurrente que la escritura se subsanó mediante la presentación en la Agencia Tributaria de Andalucía y remisión del C10 al Registro de la Propiedad de Sevilla número 3 el día 19 de enero de 2024, mediante la correspondiente diligencia.

Con carácter previo debe pues pronunciarse este Centro Directivo sobre la admisibilidad del recurso cuando el documento objeto de calificación ha sido ya subsanado respecto del defecto apreciado por el registrador. En tal sentido se ha manifestado ya esta Dirección General ( vid. Resolución de 11 de enero de 2016) afirmando que la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción, en el presente supuesto la enervación de la suspensión de la calificación, solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Aunque tras la reforma de la legislación hipotecaria por la Ley 24/2001 se haya suprimido la posibilidad de interponer recurso a efectos doctrinales, la tramitación del recurso debe admitirse considerando la antedicha doctrina jurisprudencial según la cual «el objeto del recurso (...) no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador», y que se declare si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, lo cual «es posible jurídicamente aunque el asiento se haya practicado», por haberse subsanado el defecto. Por su parte, el último párrafo del artículo 325 de la Ley Hipotecaria señala que «la subsanación de los defectos indicados por el registrador en la calificación no impedirá a cualquiera de los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso».

3. Con carácter previo es necesario examinar la pretendida falta de motivación de la nota de calificación recurrida que alega el recurrente.

Como ya señalara este Centro Directivo en Resolución de 25 de octubre de 2021, «respecto de las alegaciones del recurrente relativas a la falta de motivación de la calificación impugnada, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquella exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación ( cfr.

artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo de 2019, 7 de enero de 2020 y 18 de febrero y 18 de marzo de 2021, entre otras muchas).

Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General ( vid. , por todas, las Resoluciones de 25 de octubre de 2007 y 28 de febrero y 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es necesario justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro Directivo (Resoluciones de 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17, y 20 de diciembre de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre de 2017, 20 de junio de 2019, 29 de octubre de 2020 y 18 de febrero de 2021, entre otras) que aun cuando la argumentación en que se fundamente la calificación haya sido expresada de modo escueto, cabe la tramitación del expediente y entrar en el fondo del asunto si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, según el contenido del escrito de interposición del recurso». En el presente caso el registrador ha expresado con absoluta claridad el defecto y ha fundado aquel en diversos preceptos, por lo que no cabe concluir que haya incurrido en una situación de falta de motivación jurídica. La motivación ha sido completamente expresiva de la razón que justifica la suspensión de la calificación, de modo que el recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido del escrito de impugnación.

4. Entrando en el fondo del recurso, la controversia se basa en la interpretación de lo dispuesto en el artículo 57, escrituras de cancelación hipotecaria, del Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos.

Lo primero que cabe señalar es que la citada norma ha sido derogada con efectos desde el día 1 de enero de 2022, por la disposición derogatoria única.1 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, que no obstante mantiene su contenido en su artículo 72, escrituras de cancelación hipotecaria. Dice el citado artículo: «1. A los efectos de lo dispuesto en los artículos 51 y 54 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no será obligatoria la presentación por parte de los contribuyentes ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, cuando tal cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada y resulten exentas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, de acuerdo con lo previsto el artículo 45.1.b).18 de la citada ley, entendiéndose cumplido lo previsto en el citado artículo 51.1 mediante su presentación ante el Registro de la Propiedad». Dos son los requisitos señalados en la citada norma para eximir de la obligación de presentación ante la Agencia Tributaria, de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, y son: que esta obedezca al pago de la obligación y que resulten exentas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, de acuerdo con lo previsto el artículo 45.1.B).18 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En el supuesto de este expediente y dado que la cancelación de la garantía es total pero el pago de la obligación es parcial, resulta evidente que la liberación de la finca respecto de la cantidad no satisfecha responde, al menos en parte, a otra causa que no es el pago de la obligación. Esto no implica que la liberación de la finca respecto de la garantía hipotecaria se efectúe, como una liberalidad del acreedor, antes al contrario, aunque en la escritura no se exprese claramente, del certificado bancario que se inserta en la misma resulta textualmente que el acreedor, autoriza al apoderado de «Unión de Créditos Inmobiliarios, SA, Establecimiento Financiero de Crédito» a la firma de la escritura de cancelación registral de la hipoteca que grava la finca, siempre que se reciba, el día 18 de diciembre de 2023 y de forma simultánea al otorgamiento, el importe acordado como pago parcial, reiterando que consiente única y exclusivamente la cancelación de la hipoteca, pero que otorga carta de pago parcial exclusivamente por la cantidad satisfecha, quedando el préstamo vigente por el resto del saldo pendiente. No procede analizar en sede de este recurso, puesto que no es objeto del mismo, si se ha expresado suficientemente la causa de la cancelación total del préstamo siendo el pago parcial, pero cabe recordar que los derechos reales se extinguen por renuncia de su titular o por acuerdo extintivo entre su titular y el dueño de la cosa; también en el caso de la hipoteca, aunque sea una causa de extinción muy marginal en la práctica, y ello sin perjuicio de la subsistencia de la obligación personal y de la consiguiente responsabilidad personal del deudor, a menos que se produzca también la condonación de la deuda, lo que no sucede en este caso. Como se ha reflejado en distintas resoluciones de este Centro Directivo ( vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho a cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación de la hipoteca por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia sustantiva suficiente conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación de la hipoteca conforme a los artículos 2.2.º y 79 de la Ley Hipotecaria. Del conjunto de datos que resultan de la escritura puede concluirse que la voluntad del acreedor ha sido liberar a la finca de toda responsabilidad derivada de la hipoteca (renuncia a la hipoteca según la doctrina de este Centro Directivo), condicionando el consentimiento para el otorgamiento de la cancelación al pago por el prestatario de parte del crédito garantizado en la cuantía previamente determinada. Todo lo anterior conduce a considerar que no se cumple el requisito de que la cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada y, en consecuencia, que pueda considerarse incluida en los supuestos en que no es obligatoria la presentación ante la Agencia Tributaria de Andalucía en los términos referidos en el artículo 72 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía. En cualquier caso, cabe recordar la reiterada doctrina de ese Centro Directivo de que, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia ( vid. Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuesto de expresa no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social ( vid. Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en la escritura supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr.

artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida. Y esta doctrina es aplicable a la apreciación por parte del Registrador de la innecesariedad de presentar la escritura de cancelación ante la Agencia Tributaria competente cuando no resulta de forma indubitada el pago de la obligación garantizada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 25 de abril de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid