Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 13, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de la superficie de una serie de fincas registrales por oposición de una Administración Pública, que alega invasión de dominio público.

Fundamentos de Derecho I. Sobre la naturaleza no constitutiva del Catastro, Conforme al artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, el Catastro tiene carácter descriptivo y no constitutivo de derechos. La doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública establece que la realidad catastral no prevalece sobre la jurídica registral cuando no existe título material que la sustente. La creación de una parcela catastral no implica por sí sola la existencia de una finca jurídica independiente. La eventual naturaleza demanial de una franja colindante con barranco no puede presumirse sin acto formal de afectación, deslinde aprobado o título administrativo firme con eficacia real. Ni los planos catastrales de 1954 ni la certificación de la Secretaría municipal constituyen acto administrativo declarativo de dominio público ni acreditan adquisición válida del dominio. II. Sobre la exigencia de título formal traslativo. El artículo 1 y 2 de la Ley Hipotecaria consagran el principio de legalidad y titulación auténtica. La adquisición del dominio por parte de una Administración Pública exige título válido (expropiación, cesión, adquisición contractual, deslinde administrativo firme, etc.). Una certificación municipal no constituye título traslativo del dominio, ni suple la ausencia de expediente expropiatorio o acto administrativo firme con virtualidad real. III. Sobre los principios hipotecarios aplicables. La calificación debe ajustarse a los principios de: Legalidad (art. 18 LH). Tracto sucesivo (art. 20 LH). Prioridad y legitimación registral (arts. 17 y 38 LH). Conforme a los arts. l, 2 y 3 de la Ley Hipotecaria, el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles sólo se adquieren y acceden al Registro mediante título formal válido. No consta: – Expediente expropiatorio. – Acuerdo de cesión. – Deslinde administrativo firme. – Inmatriculación válida a favor del Ayuntamiento. No consta asiento alguno que refleje transmisión o modificación jurídica válida de la finca matriz en favor del Ayuntamiento. IV. Sobre la rectificación de descripción y delimitación gráfica. Los artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria permiten la rectificación descriptiva y la incorporación de representación gráfica georreferenciada cuando se acredita la realidad física coincidente con la finca inscrita. Si la porción discutida nunca fue jurídicamente segregada, procede la adecuación registral a la realidad histórica dominical, sin que la oposición municipal basada exclusivamente en planos catastrales pueda erigirse en prueba plena de dominio. V. Sobre la improcedencia de fundamentar la calificación en una mera afirmación administrativa. Principios hipotecarios vulnerados. La calificación infringe los principios de legalidad (art. 18 LH), legitimación (art. 38 LH) y tracto sucesivo (art. 20 LH), al otorgar prevalencia a una mera afirmación administrativa sin soporte dominical formal. La DGSJFP ha reiterado que el Registrador no puede fundar una denegación exclusivamente en datos catastrales o en manifestaciones administrativas carentes de soporte dominical formal, debiendo exigir título material bastante. Suplico Que se admita el presente recurso y se revoque la calificación negativa, declarando procedente la rectificación solicitada, o subsidiariamente se indique la vía procedimental adecuada (expediente del art. 199 LH o deslinde contradictorio) para depurar la situación registral conforme a Derecho». IV El registrador de la Propiedad emitió informe el día 24 de febrero de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 18, 199, 203 y 205 de la Ley Hipotecaria; 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes; 56 del Decreto Legislativo 1/2017, de 20 de junio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Montes de Aragón; el Decreto 485/1962, de 22 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de Montes; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012 y 19 de julio de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de abril de 2022, 31 de enero, 3 y 16 de octubre y 13 de noviembre de 2024 y 24 y 25 de marzo, 23 de mayo, 28 de julio y 3, 23 y 30 de septiembre de 2025.

1. En el presente caso, el recurso se centra sobre la calificación negativa relativa a la finca 2.609 del término de Leciñena. Esta tiene una superficie, según el Registro, de 6 hectáreas y 50 áreas, siendo sus linderos registrales: «Norte, barranco (…); Sur, V. A. H.; Este, resto de la finca matriz (…); y Oeste, D. M. S.». Esta finca, según Catastro, tiene una superficie de 57.382 metros cuadrados, dentro de la cual, el promotor del expediente incluye la parcela 141 del polígono 26, con referencia catastral 50138A026001410000ED, la cual no consta en la inscripción registral, aportando una georreferenciación alternativa, mediante informe de validación gráfica, emitido por la Sede Electrónica de la Dirección General de Catastro, con código seguro de verificación, donde se incluye la parcela 141 junto con la 229 del polígono 26, como integrantes de la finca registral 2.609, resultando una superficie de 58.734 metros cuadrados, cuya inscripción es la que se solicita.

2. El registrador, considerando que se está solicitando la inscripción de una rectificación de superficie de una porción de terreno no inmatriculada, aplicando los artículos 205 de la Ley Hipotecaria, 56 del Decreto Legislativo 1/2017, de 20 de junio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Montes de Aragón, 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, y 77 del Reglamento de Montes, aprobado por el Decreto 485/1962, de 22 de febrero, notifica a la Administración titular de la parcela, según el Catastro y a la Administración Agraria autonómica competente.

3. El Ayuntamiento de Leciñena se opone a la inscripción de la rectificación de la superficie con inclusión de la parcela 141 del polígono 26, pues es de titularidad municipal, lo que afirma mediante certificación de la Secretaria del Ayuntamiento, doña M. O. A., donde consta el expediente catastral de modificación de la georreferenciación de la parcela 141 del polígono 26, de 3 de septiembre de 2025, atribuyéndose la sub parcela b) a la Confederación Hidrográfica del Ebro por formar parte del barranco V., quedando el resto de la parcela de propiedad municipal, aportando el Ayuntamiento la titulación correspondiente. Consta también planimetría de la parcela del Catastro del año 1988, donde consta el Ayuntamiento como titular de la parcela. Certifica la secretaria del Ayuntamiento que, según la documentación municipal, la parcela figura en el Inventario de Bienes del Ayuntamiento desde el año 1955 y constatado que se realizaron trabajos de actualización del parcelario de titularidad municipal en el año 2022, detectándose que la parcela 141 del polígono 26 del Ayuntamiento estaba siendo cultivada, por lo que debía de darse de alta en el canon del padrón, desconociéndose la identidad del cultivador, se notificó al colindante, quien contesta ser la finca de su propiedad, por lo que solicita su baja en el Padrón del año 2023, petición que no es estimada por el Ayuntamiento, puesto que según la documentación obrante en su archivo, dicha parcela es de titularidad municipal.

4. Notificada la Administración Autonómica, certifica que la parcela 141 del polígono 26 no colinda con monte público, por lo que no son de aplicación los preceptos relativos a la Ley de Montes invocada por el registrador, dada lo no existencia de colindancia de la parcela 141 del polígono 26 con monte público.

5. Entrando en el fondo del asunto, debemos diferenciar dos aspectos en la calificación: el aspecto formal y el aspecto material. Desde un punto de vista formal, el registrador comete un error en la aplicación de los preceptos, a la hora de decidir la tramitación procedimental del expediente. En primer lugar, invoca los preceptos citados de la Ley de Montes estatal y autonómica, cuya aplicación no ha a lugar, dada la contestación de la Administración Forestal. Pero, también invoca lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, para notificar el Ayuntamiento, antes de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, puesto que no consta que la parcela 141 del polígono 26 conste inscrita en el Registro de la Propiedad, configurando el supuesto como una inmatriculación de finca y no como rectificación superficial de la finca registral 2.609 del término de Leciñena. Por tanto, en el presente caso, tratándose de rectificar la superficie de una finca inscrita, no estamos ante un supuesto de inmatriculación, sino que lo que debe determinarse es si la parcela 141 del polígono 26 estaba o no incluida en la descripción registral de la finca 2.609 de Leciñena.

Sin embargo, el registrador aplica el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Si el registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación». Lo procedente, no obstante, hubiera sido tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, máxime cuando la parcela colindante es de titularidad municipal, como bien patrimonial y no como dominio público. En la tramitación de este expediente, que además es solicitada por el titular de la finca, el registrador debía notificar al Ayuntamiento de Leciñena, como titular catastral afectado. En este sentido, ya se declaró en la Resolución de 25 de abril de 2022, reiterada por la de 31 de enero de 2024, que no es procedente que el registrador, si estima que la georreferenciación aportada invade el dominio público, decida suspender la tramitación del procedimiento hasta tanto se pronuncie la Administración supuestamente perjudicada, previa notificación a ésta. Lo procedente, hubiera sido tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, citando al Ayuntamiento en su tramitación para que fuera oído. La notificación previa a la Administración competente, si el registrador tiene duda de la posible invasión del dominio público sí está prevista en el expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria para la inmatriculación de fincas, pero no cabe su aplicación analógica. Por tanto, cabe concluir que, en el presente caso, debió tramitarse el expediente del artículo 199 y no notificar a la Administración previamente, puesto que no cabe aplicar la legislación de montes, al no ser la finca colindante con ningún monte público, ni ser el supuesto de hecho una inmatriculación de fincas, sino la rectificación de superficie de una finca ya inscrita.

6. Desde un punto de vista material, dado que el registrador funda su negativa a inscribir la rectificación superficial en las dudas en la identidad de finca, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como la de 23 de septiembre de 2025 (vid., por todas), si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como la de 28 de julio de 2025 que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.

7. Antes de entrar en ese análisis, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2025 (vid., por todas) por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción. Y ello es así, porque no puede ser inscrita la misma georreferenciación que ahora ha sido objeto de presentación, sino otra distinta de la presentada, que habrá de respetar la delimitación de la finca invadida, para eludir el supuesto indicio de conflicto sobre la delimitación de las fincas.

8. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como las de 30 de septiembre de 2025, entre otras, uno de los objetivos del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, que han de ser notificados. Así, la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012 declaró: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. En el presente caso, aunque el registrador no tramita el expediente del artículo 199, su actuación claramente trata de proteger la posible afectación de una parcela cuya titularidad indiciaria es municipal.

9. Habiéndose formulado alegaciones contrarias a la inscripción de la georreferenciación por parte del Ayuntamiento, nos situamos en el umbral de una posible controversia sobre la delimitación jurídica de la finca. Pero, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025, la mera existencia de la alegación no es por si suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que procede, en ese caso, según la Resolución de esta Dirección General de 16 de octubre de 2024, es el análisis registral del contenido y verosimilitud objetiva de la alegación. Por ello, el registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, revelando un posible indicio de contienda entre los colindantes, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional sin poder limitarse a objetar la mera existencia de la alegación.

10. Lo esencial, por tanto, para entender correctamente denegada la inscripción es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral. El registrador ha de motivar fundadamente esas dudas, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas). El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, según la Resolución de 24 de marzo de 2025. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro. Los motivos por los que se puede rechazar la inscripción de la georreferenciación son: que la georreferenciación aportada coincida en todo o en parte con la base gráfica registral de una finca colindante o con el dominio público; que se invadan fincas colindantes inmatriculadas; o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación de entidad hipotecaria, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 13 de noviembre de 2024.

11. En el presente caso, el registrador funda su negativa en la existencia de dudas en la identidad de la finca, basadas en la oposición del Ayuntamiento, de la que deriva la posibilidad de invasión de fincas colindantes por parte de la finca objeto del expediente, cuya descripción es meramente literaria, sin apoyo de datos físicos o catastrales, de la que resulta imposible deducir que la parcela 141 del polígono 16 se integra dentro de la descripción de la finca registral 2.609 de Leciñena. Sin embargo, si hay un dato contenido en el Registro del que podemos inferir que la rectificación descriptiva cuya inscripción se solicita puede suponer una alteración de la realidad física amparada, en su día por el folio registral, lo que excedería del ámbito de aplicación de los expedientes para concordar la realidad registral con la física extrarregistral. Ese dato deriva del análisis de los linderos registrales de la finca 2.609 de Leciñena. Esta linda al norte con el barranco de V. y al oeste con don D. M. S. Sin embargo, esos linderos cambiarían, de admitirse la rectificación descriptiva, puesto que la nueva descripción implicaría que la finca linda por norte y oeste con el citado barranco, desapareciendo el lindero registral oeste, que es una parcela de titularidad particular, que podría ser la parcela 141 del polígono 26, hoy de titularidad municipal, según el informe del Ayuntamiento. Esta situación determinaría, por sí sola, la imposibilidad de culminación positiva de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y que la calificación registral fuera ajustada a Derecho, desde el punto de vista material.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, a pesar del error formal padecido en la tramitación del supuesto de hecho, para evitar dilaciones procedimentales innecesarias, porque existe un indicio de alteración de la realidad física amparada en su día en el folio registral, lo que excede del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aunque no se haya instado su tramitación. En el caso de volver a presentarse una georreferenciación que respete la georreferenciación presuntamente invadida, se recuerda al registrador que lo procedente es tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con citación a todos los colindantes registrales, si la georreferenciación aportada es catastral o registrales y catastrales, si es alternativa. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 23 de abril de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid