Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arnedo, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva sobre dos fincas registrales.

Decimoprimero. En este sentido parece adecuado y razonable valorar que es una cuestión de aplicación de los mecanismos registrales que posibilitan dicha solicitud de inscripción de la obra nueva entendiendo que ha existido error en la calificación de la Sra. Registradora, y solicitando, a través de este recurso, la correspondiente rectificación, fundamenta en la doctrina registral y administrativa, que priorizan el criterio de la mayor superficie y la competencia registral unificada, permitiendo la adecuada protección de la legalidad y la publicidad registral sin exigir la agrupación previa como requisito indispensable. A los motivos anteriores son de aplicación los siguientes, Fundamentos de Derecho: I. Permite el recurso gubernativo el art. 324 de la Ley Hipotecaria, que establece que las calificaciones negativas del Registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de Registros y del Notariado, en la forma y según los trámites que prevén los artículos siguientes. II. Legitimación: Concurre legitimación en el compareciente, en su condición de administrador representante de la mercantil Inmo-Arnedo S.L.U., al amparo de lo dispuesto en el art. 325 de la Ley Hipotecaria. III. El presente recurso se ha interpuesto dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha de notificación de la calificación, y contempla los requisitos que a tal fin exige el art. 326 de la Ley Hipotecaria (…) IV. Resulta de aplicación lo dispuesto en los arts. 2 y 3 del Reglamento Hipotecario sobre la competencia para inscribir y cómo hacerlo. V. Aplicación de la doctrina registral y las resoluciones administrativas sobre inscripción y agrupación de fincas como una posibilidad de carácter voluntario y no exigible para la declaración de una obra nueva en dos fincas registrales, siempre que no se pretenda unificar la finca: Resolución de 17 de julio de 1998, DGRN, Resolución de 10 de agosto de 2020, DGSJFP, Doctrina de la DGRN y del TS sobre la agregación y la agrupación de fincas, 2023-09-24. En su virtud, solicito: A la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que, habiendo por presentado este escrito, con los documentos que se acompañan, se sirva admitir todo ello, teniendo por interpuesto recurso gubernativo frente a la calificación negativa del Sr. Registradora de la Propiedad de Arnedo, en relación a la inscripción de la obra nueva a la que se ha hecho referencia en el presente recurso, darle la tramitación correspondiente, remitiéndolo, en su caso, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y fe Pública y, a su tiempo y por el referido Organismo, se dicte resolución estimando el recurso y modificando la calificación registral negativa, llevando a cabo los trámites de inscripción de la obra nueva instrumentada a través de la escritura pública cuya copia autorizada se ha adjuntado a este recurso, en los términos interesados en el mismo». IV Mediante escrito, cuya fecha no consta en el expediente, la registradora de la Propiedad se ratificó en su nota de calificación, emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Consta que, remitido el recurso interpuesto al notario autorizante del título calificado para formular alegaciones, no se han recibido. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 8, 9, 18, 199, 202 y 243 de la Ley Hipotecaria; 2, 3, 44, 45, 49 y 50 del Reglamento Hipotecario; la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de enero y 11 y 23 de abril de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de septiembre de 2024 y 24 de junio de 2025.

1. Sobre la admisibilidad del presente recurso: El recurso ha sido interpuesto por don F. J. A. R., como administrador representante de la mercantil «Inmo-Arnedo, S.L.U.», entidad titular registral e interesada, por lo que goza de legitimación legal conforme al artículo 325 de la Ley Hipotecaria. La nota de calificación fue notificada el día 29 de diciembre de 2025 y el recurso se presentó el día 28 de enero de 2026, encontrándose plenamente dentro del plazo legalmente establecido de un mes contemplado en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria. El plazo legal de tres meses establecido para que la Dirección General resuelva y notifique dicho recurso concluye el 17 de mayo de 2026, tomando en consideración la fecha en que el expediente tuvo entrada en el Registro de la Propiedad correspondiente (17 de febrero de 2026).

2. Sobre las cuestiones jurídicas que se plantean y han de ser objeto de resolución en el presente recurso: el presente recurso se centra en dilucidar si, ante la presentación de una escritura de declaración de una obra nueva que se ubica sobre dos fincas registrales ya existentes pertenecientes a dos términos municipales diferentes (El Villar de Arnedo y Pradejón) y a distintos distritos hipotecarios (Arnedo y Calahorra, respectivamente), resulta preceptiva la agrupación previa de dichas fincas para lograr su inscripción –como sostiene la registradora en su nota de calificación apoyándose en el principio de especialidad– o si, por el contrario, como argumenta el recurrente, procede simplemente la aplicación de la mecánica registral prevista en los artículos 2 y 3 del Reglamento Hipotecario determinando la competencia a favor del registro donde ubique la finca de mayor cabida, que es la de El Villar de Arnedo, del Registro de la Propiedad de Arnedo, e iniciar el correspondiente expediente de traslado del folio real, sin exigir la agrupación previa.

3. Para resolver la cuestión planteada es preciso previamente determinar si estamos ante el supuesto de una única finca registral que se extiende sobre dos términos municipales, o bien estamos ante dos fincas registrales distintas, colindantes entre sí, cada una íntegramente situada en un término municipal distinto.

En el primer supuesto (una única finca registral que se extiende sobre dos términos municipales), en aplicación de la anterior redacción del artículo 2 del Reglamento Hipotecario «si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones, se hará la descripción de la totalidad en todos ellos, especificando la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento. Se consignará también, si constare, la descripción especial de cada porción». Sin embargo, dicho artículo fue modificado por el Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, y pasó a decir lo siguiente: «Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca». Y para resolver los problemas de derecho transitorio por el cambio de criterio reglamentario, la disposición transitoria cuarta del citado Real Decreto 195/2017, titulada «Traslado de fincas» ordenó que: «Con relación a las fincas que estando radicadas en territorio correspondiente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones se encuentren inscritas en más de un registro, ayuntamiento o sección a la entrada en vigor de este real decreto, se procederá en la forma determinada en el artículo 3.º del Reglamento Hipotecario. A tal efecto, se entenderá solicitado el traslado con la práctica del asiento de presentación del título que contenga dichas fincas en cualquiera de los registros en que se encuentren inscritas (…)». Si fuera éste el caso que nos ocupa, no sería necesario que el titular de la finca única efectúe voluntariamente agrupación alguna de dos fincas distintas (pues sólo habría una única finca), sino que la unificación de dos folios registrales de la finca única habría de entenderse solicitada tácitamente, y procederse a ella por razones imperativas de organización registral.

4. Sin embargo, en el caso que nos ocupa, no estamos ante ese primer supuesto contemplado de una única finca registral que se extiende sobre dos términos municipales, sino ante el segundo supuesto de dos fincas registrales distintas, colindantes entre sí, cada una íntegramente situada en un término municipal distinto.

Así resulta con claridad incluso a la vista del título calificado. Por una parte, porque la citada escritura de declaración de obra nueva expresamente habla de obras nuevas cuya construcción está asentada en dos fincas registrales de dos términos municipales diferentes: El Villar de Arnedo y Pradejón. En segundo lugar, porque incorpora una nota simple registral de la finca de Pradejón, del Registro de la Propiedad de Calahorra, en la que se aprecia, de su descripción registral resulta claro que es una finca independiente de 22.080,22 metros cuadrados íntegramente situada en el término de Pradejón, y no simplemente la parte de una finca única mayor situada en ese y otro término municipal, pues nada dice de esto último. Como tampoco cumple, de donde cabe inducir que no le era de aplicación, lo que disponía la anterior redacción del artículo 2 del Reglamento Hipotecario acerca de que «se hará la descripción de la totalidad [de la finca] en todos [los términos municipales a que se extienda] especificando la cabida correspondiente a cada Ayuntamiento. Se consignará también, si constare, la descripción especial de cada porción». Tal conclusión resulta también con claridad a la vista del texto del propio escrito de recurso, cuando se afirma literalmente que: «Teniendo en cuenta que se pretende inscribir una obra nueva sita en dos términos municipales cuya competencia es de dos registros diferentes, de conformidad con el artículo 2.1 del Reglamento Hipotecario se solicita el traslado de una de las fincas con destino al registro donde se ubica la finca de mayor superficie». Como se aprecia, no se pide el traslado y unificación de dos folios registrales hacia el Registro donde se ubique «la mayor parte de la finca» (única), sino al Registro donde se ubique «la finca de mayor superficie», con lo que se reconoce que se es consciente de no estar ante una finca única con dos folios registrales abiertos conforme a la redacción inicial del artículo 2 del Reglamento Hipotecario que ahora correspondiera unificar tras la reforma de dicho artículo, sino ante dos fincas completamente distintas, aunque colindantes, situada cada una íntegramente en un término municipal (y Registro de la Propiedad) distinto.

5. Siendo ello así, es claro que no procede ningún traslado ni unificación de folios registrales, salvo que el titular voluntariamente otorgara un negocio de agrupación de dos fincas distintas.

Como también es claro que, si voluntariamente no quiere o no conviene a sus intereses formalizar tal agrupación, no es posible inscribir una edificación que se reconoce y declara estar ubicada a caballo entre dos fincas registrales distintas, salvo que (y no es el caso) cada parte de edificación tuviera sustantividad y posibilidad de aprovechamiento y utilización independiente. Y que, si se permitiera la inscripción de la edificación sin agrupar previamente las fincas sobre las que se ubica aquélla, se permitiría que en el futuro una de las fincas pudiera ser transmitida de forma independiente, dejando la edificación en una situación de indefinición jurídica y fáctica consistente en un edificio con dueños distintos sobre suelos distintos sin régimen de propiedad horizontal ni posibilidad de fraccionamiento y aprovechamiento independiente de cada parte de edificación. Y ello sería contrario a las exigencias del principio de especialidad, invocado por la registradora en su calificación negativa, relativo a la necesidad de claridad y precisión en los pronunciamientos registrales. Y decimos que en el caso que nos ocupa no ocurre que cada parte de edificación tenga sustantividad y posibilidad de aprovechamiento independiente porque como se aprecia en las certificaciones catastrales, la línea divisoria entre ambas fincas (suponiendo que se correspondiera, como afirma el interesado, con la línea divisoria entre los inmuebles catastrales cuyas certificaciones incorpora al título calificado), no separa módulos diferentes y completos de edificación, susceptibles de utilización separada, sino que al menos a alguno de ellos lo «secciona» en diagonal, como se aprecia a continuación: [se inserta imagen] En consecuencia, ha de confirmarse el único defecto recurrido de la calificación registral, consistente en que para poder inscribir una edificación que no está íntegramente incluida en una sola finca registral, sino que ocupa dos fincas registrales distintas, y sin que cada parte de edificación sea susceptible de aprovechamiento y uso independiente, es preciso solicitar la previa agrupación de tales fincas, para cuya inscripción, dado que cada una de las fincas de origen a agrupar se ubica en término y registro diferente, será únicamente competente, en aplicación de la nueva redacción del artículo 2 del Reglamento Hipotecario, el termino y Registro donde se ubique la mayor parte de la finca resultante de la agrupación, que en el presente caso es el término de El Villar de Arnedo, del Registro de la Propiedad de Arnedo. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 18 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid