Resolución de 20 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador de la propiedad accidental de Corcubión-Muros a inscribir una escritura de segregación y cesión con destino a viales, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por concurrir oposición de propietario colindante.

El Sr. Registrador de la Propiedad califica negativamente el documento notarial, por considerar que... “solicitándose la escritura de segregación y cesión de la parcela segregada para ampliación de viales, en base de Informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, se ha tramitado expediente del artículo 199 LH y habiendo presentado alegaciones por don D. D. E., como titular de finca lindante, que presenta oposición a la inscripción de la base gráfica, por invasión de la parcela propiedad del referido lindante, se cierra el expediente del artículo 199 LH en sentido negativo y se suspende la inscripción solicitada” La calificación registral es errónea. La inmatriculación registral de la finca objeto del expediente (finca registral 18.010 del ayuntamiento de Cee, A Coruña) fue practicada, en su día, mediando total identidad entre la descripción de la finca contenida en el título y la descripción contenida en el mismo y la certificación catastral descriptiva y gráfica que fue, con carácter obligatorio, aportada en la fecha de la inmatriculación. Dicha plena identidad existente entre título y catastro se acredita por el hecho de que consta incorporada a la correspondiente hoja registral de la parcela, la referencia catastral (ref: 1393302MH8519S0001TS), Se pretende, ahora, la inscripción registral de la segregación de una porción de la finca descrita para ampliación de viales y su posterior cesión al Excmo. Concello de Cee sin que exista intromisión alguna en las propiedades colindantes toda vez que la segregación se realiza, siempre y en todo caso, a partir de la superficie registral inscrita en el Registro de la Propiedad, superficie inscrita que ya consta registralmente identificada y determinada en tanto que consta igualmente inscrita la referencia catastral de la parcela, sin que la superficie o la referencia catastral haya sufrido modificación o variación alguna desde la inscripción de la parcela. Se solicita la inscripción de la segregación de una porción de terreno (162m2) para ampliación de viales y cesión al Concello de Cee y dicha segregación aun cuando supera ligeramente el límite del 10% de la superficie de la finca matriz (lo cual determinaría la aplicación del procedimiento establecido en el artículo 201 LH) no supone alteración alguna en relación con las propiedades colindantes en tanto que se respeta la delimitación catastral gráfica previamente inscrita sin incidencia en las propiedades colindantes. Se altera únicamente la superficie registral de una parcela, la finca registral 18.010 del ayuntamiento de Cee a partir de la delimitación gráfica obrante e inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que la utilización del término “invasión” es absolutamente incorrecta y contraria a derecho. Se opone a la inscripción de la base gráfica, don D. D. E., quien afirma haber sido “invadida” su propiedad, sin que la porción de superficie supuestamente objeto de invasión figure inscrita en el Registro de la Propiedad a su nombre, así como tampoco consta en Catastro a su nombre dicha titularidad, sino que el único titular tanto registral como catastral de la totalidad de la parcela objeto del expediente es el dicente. De admitirse el motivo de oposición planteado por dicho colindante en el presente supuesto se estaría otorgando mayor protección (vía artículo 199 LH) al titular colindante no inscrito que al titular inscrito en clara infracción del principio básico y fundamental contenido en el artículo 38 LH que, no está de más recordar, establece que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiente respectivo, presumiéndose en igual modo la posesión en favor del titular inscrito. Corresponde a quien dice ostentar la titularidad de un derecho contradictorio con la inscripción registral la destrucción de la presunción establecida en el artículo 38 LH y no al contrario y dicha actuación restaurativa de la “invasión” por parte del propietario colindante supuestamente afectado no se ha realizado por el tercero supuestamente afectado ni registral, ni catastral ni judicialmente. Señala el registrador que “no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no controvertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros”. No se produce con la delimitación gráfica aportada ni con la inscripción solicitada alteración alguna de la realidad ni física ni jurídica de la parcela en tanto que dicha delimitación física y jurídica es clara a partir de la constancia en la inscripción registral de la referencia catastral de la parcela, sin que se haya acreditado de adverso la existencia de modificación u alteración alguna de la misma. Por otra parte, el artículo 199 LH establece que el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca si la misma coincidiera en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, Dicho motivo o causa de denegación de la inscripción no están presentes o no concurren en el supuesto que nos ocupa, en tanto que la identificación gráfica no se opone o contradice con otra base inscrita (no se justifica ni acredita documentalmente afectación con alguna base gráfica previamente inscrita por parte de don D. D. E.) y los restantes colindantes tampoco han mostrado oposición a la pretensión del dicente. Tampoco consta oposición al expediente por parte de las autoridades públicas. No concurre el supuesto de denegación previsto en el artículo 199 LH consistente en la invasión de fincas colindantes inmatriculadas. El registrador habrá de denegar la inscripción cuando a la vista de las alegaciones y pruebas presentadas llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la base gráfica por invadir la base gráfica el dominio público u otra finca colindante y ello no concurre en el presente supuesto. La actuación registral solicitada se realiza sobre la superficie de una parcela inmatriculada en el Registro de la Propiedad a nombre del dicente sin que en ningún caso invade otra finca previamente inmatriculada. Tampoco consta aportada por don D. D. E. base gráfica inscrita de la que resulte indudablemente que se propiedad previamente inscrita resulta afectada por la operación registral solicitada. El colindante tampoco acredita la titularidad de algún derecho sobre la finca objeto del expediente que sea incompatible con la titularidad dominical alegada por el promotor. Parece deducirse de la calificación que se recurre que la mera existencia de controversia, si estuviera fundada en la posible invasión de finca colindante o dominio público o en la celebración de negocio traslativo, sería suficiente para denegar la inscripción; sin embargo, la doctrina más reciente ha considerado de suma importancia que las alegaciones sean acompañadas prueba suficiente que las sustente. Así lo entendió por ejemplo la resolución de 24 de abril de 2018. Por su parte la resolución de 12 de junio de 2018 afirma que “debe también ponerse de manifiesto que la alegación así formulada no aparece respaldada por un informe técnico o prueba documental que, sin ser por sí misma exigible, sirva de soporte a las alegaciones efectuadas. En consecuencia, no cabe concluir de todo ello la consecuencia de no admitir la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada sin fundamentar las razones que impiden al registrador tal incorporación a los respectivos folios reales de las fincas objeto de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias.” Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio de 2017 (que, si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando prueba suficiente del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria. A los motivos anteriores son de aplicación los siguientes: Fundamentos de Derecho. I. Permite el recurso gubernativo el artículo 324 LH que establece que las calificaciones negativas del Registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la forma y según los trámites que prevén los artículos siguientes. II. Legitimación. Concurre legitimación en el compareciente, en su condición de persona física en favor de la cual debiera practicarse la inscripción, al amparo de lo dispuesto en el artículo 325 apartado a) de la Ley Hipotecaria. III. Requisitos. El presente recurso se ha interpuesto dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha de notificación de la calificación, y contempla los requisitos que a tal fin exige el artículo 326 LH, designándose a efectos de notificaciones el domicilio del compareciente que figura en el encabezamiento. En su virtud, Al Registro de la Propiedad de Corcubión-Muros para ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública solicito: que, teniendo por presentado este escrito, con los documentos que se acompañan, se sirva admitir todo ello, teniendo por interpuesto recurso gubernativo frente a la calificación negativa del Sr. Registrador de la Propiedad, en relación a la escritura de segregación y cesión municipal a la que se ha hecho referencia en el presente recurso, darle la tramitación correspondiente, remitiéndolo, en su caso, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y, a su tiempo y por el referido Organismo, se dicte resolución estimando el recurso y modificando la calificación registral negativa, llevando a cabo los trámites de inscripción de la segregación y posterior cesión instrumentada a través de la escritura pública cuya copia autorizada se ha adjuntado a este recurso en los términos interesados en el mismo.» IV La registradora de la Propiedad titular de Corcubión-Muros, doña María Belén Avanzini Antón, emitió informe y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de febrero de 1998, 26 de abril de 2011, 5 de marzo de 2012, 19 de julio y 14 de noviembre de 2016, 13 de julio, 7 de septiembre y 25 de octubre de 2017, 27 de noviembre de 2018 y 18 de febrero y 7 de junio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de junio de 2022, 23 de febrero, 12 de julio, 4 y 27 de septiembre, 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023 y 22 de marzo, 11 y 26 de abril, 29 de mayo, 9 y 15 de julio y 16 de octubre de 2024.

1. Es objeto del presente expediente resolver si es inscribible una escritura de segregación y cesión gratuita al Concejo de Cee, habiéndose tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por haberse recibido alegaciones por parte de un colindante catastral.

El registrador accidental suspendió la inscripción solicitada por haber concurrido la oposición de titular catastral colindante quien alega que, con la inscripción de la representación gráfica propuesta, se produciría una invasión de su parcela, concluyendo por este motivo que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir. El recurrente, por su parte, sostiene que la finca se inmatriculó de modo totalmente coincidente con Catastro, practicándose la segregación a partir de la superficie inscrita, la cual se encuentra determinada por cuanto consta incorporada la referencia catastral con la que se corresponde; que la porción que el colindante afirma ser invadida no está inscrita a nombre de éste en el Registro, como tampoco en Catastro, siendo que el único titular (tanto registral como catastral) de dicha porción es el propio recurrente; de admitirse el motivo de oposición se conculcaría el principio de legitimación registral consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria; que no concurre motivo de oposición toda vez que no se invade representación gráfica georreferenciada inscrita alguna; que tampoco el colindante aporta base gráfica inscrita de la que resulte que la operación pretendida le afecte, y que la alegación formulada no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental. Es preciso poner de manifiesto las circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente expediente, que son las siguientes: – la registral 18.010 del Ayuntamiento de Cee se inmatriculó en el año 2012, con una superficie totalmente coincidente con Catastro a dicha fecha de 1.400 metros cuadrados, con unos linderos identificados, según resulta de su historial registral, no sólo por la identidad de sus titulares, sino también con el número de parcela catastral. – se corresponde con la parcela con referencia catastral 1393302MH8519S0001TS, la cual tiene una superficie, según resulta de consulta efectuada en la Sede Electrónica de Catastro de 1.323 metros cuadrados. Se incorpora al título certificación catastral descriptiva y gráfica de fecha 26 de junio de 2025 de la que resulta una superficie catastral para la referida parcela de 1.490 metros cuadrados. – se segrega de la referida finca una porción de 162 metros cuadrados, según resulta de Informe de Validación Gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación. – el colindante don D. D. R., en su escrito, afirma ser titular catastral de las parcelas con referencia catastral 1393301MH8519S0001LS y 15023A005005030000SU y parte de la parcela con referencia catastral 1393302MH8519S0001TS (catastrada a favor del promotor del procedimiento y que se corresponde con la registral 18.010 del Ayuntamiento de Cee, objeto de segregación). Aporta informe de validación gráfica con código seguro de verificación.

2. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».

Tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto a las fincas resultantes de una segregación como se plantea en el presente expediente. La novedad esencial que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, como resulta de la Resolución de 7 de septiembre de 2017, es que la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, «la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». Respecto al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 de la Ley Hipotecaria supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

3. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y, recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

4. La notificación a colindantes es un trámite esencial del expediente, como declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, para evitar que puedan lesionarse sus derechos, como indicó la Resolución de 19 de julio de 2016.

5. Se hace necesario, por tanto, examinar el contenido de las alegaciones de los colindantes.

Como ha declarado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 4 de septiembre de 2023 y 16 de octubre de 2024), no existiendo invasión de georreferenciación inscrita ni de dominio público, que imponen una calificación denegatoria al registrador, la mera existencia de oposición, sin acreditar la invasión ni la titularidad del terreno que se supone invadido por parte del colindante que alega no impone necesariamente calificación denegatoria, como los supuestos citados, sino que impone el análisis del registrador de dicha alegación y la motivación de las causas que le llevan a calificar negativamente la solicitud de inscripción de la georreferenciación. La regla esencial es que la mera oposición de un colindante no fundamenta, por sí sola, la denegación de la inscripción de la base gráfica. Afirma este Centro Directivo de forma reiteradísima que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. Por tanto, la oposición del colindante habrá de ser valorada por el registrador, quien habrá de denegar la inscripción cuando a la vista de las alegaciones y pruebas presentadas llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca registral y la base gráfica (fundamentalmente por encubrir su posible inscripción la celebración de negocios traslativos o en general cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita o por invadir la base gráfica el dominio público u otra finca colindante). La regulación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». No obstante, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. Por otra parte, como se ha dicho, es doctrina consolidada de este Centro Directivo que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resolución de 13 de julio de 2017, entre otras).

6. Debe recordarse que, como señaló la Resolución de 8 de noviembre de 2023, con criterio reiterado en otras posteriores, «una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, y por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada». En el supuesto de hecho objeto de este expediente, la parcela catastral 1393302MH8519S0001TS, que se corresponde con la finca objeto del procedimiento ha sufrido una alteración en su superficie gráfica, pues en el año 2012 (fecha de inmatriculación de la registral 18.010) tenía una cabida de 1.400 metros cuadrados para posteriormente pasar a la superior de 1.490 metros cuadrados. En la actualidad, la superficie atribuida a la citada parcela resulta ser de 1.323 metros cuadrados, constando ya detraída la porción segregada y objeto de cesión al Concejo de Cee, como se puede apreciar en la cartografía catastral obrante en la Sede Electrónica de Catastro.

Como resulta de la Resolución de 7 de junio de 2019 (que, si bien resolvía un supuesto en que se pretendía rectificar la superficie de una finca con representación gráfica georreferenciada alternativa inscrita, es perfectamente extrapolable al presente supuesto) es posible rectificar la superficie de una finca inmatriculada de modo totalmente coincidente con Catastro si el aumento de su superficie o la alteración de su geometría se deben a una rectificación o ajuste técnico de la cartografía catastral (como parece ocurrir en el presente expediente), siempre que quede acreditada la identidad de la nueva representación gráfica con la finca. En el presente caso, además de la escasa diferencia de superficie, concurre la circunstancia de no existir alteraciones significativas en la configuración geométrica de la parcela catastral, más allá de la exclusión de la porción segregada y que es objeto de cesión.

7. Alega el recurrente la delimitación de las propiedades colindantes a través de muros de piedra. Debe recordarse que, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023, para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica. En el presente caso, no consta la existencia de tal consentimiento, puesto que el colindante que formula alegaciones incluye, dentro de la representación gráfica georreferenciada que atribuye a su propiedad, parte de la parcela catastral del promotor.

8. Igualmente, sostiene el recurrente que el colindante no acredita ser titular registral ni siquiera catastral de las parcelas colindantes. A este propósito, este Centro Directivo ha señalado que cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucha más cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción (cfr. Resolución de 20 de junio de 2022)».

Además, el colindante, alega ser heredero del titular catastral colindante. Esta cuestión ya ha sido tratada por esta Dirección General en Resoluciones de 18 de febrero de 2019 y 9 de julio de 2024. Corresponde al registrador valorar la legitimación para intervenir en el procedimiento, sin que proceda en este trámite exigir los requisitos que corresponderían en caso de pretenderse la inscripción de la transmisión de la finca. Por ello, el recurso no puede extenderse a esta concreta cuestión, ya que se limita a la decisión de suspensión o denegación de la inscripción de la representación gráfica (cfr. artículos 199 y 326 de la Ley Hipotecaria).

9. El colindante, además, aporta informe de validación gráfica frente a parcelario catastral que contiene la representación gráfica que atribuye a su propiedad. Debe recordarse que este Centro Directivo ha manifestado, entre otras, en Resoluciones de 23 de febrero de 2023 y 29 de mayo de 2024, la conveniencia de que las alegaciones formuladas vengan acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición a la inscripción de la representación gráfica, pero ello no puede determinar la exigencia, con carácter obligatorio, de un trámite que no está contemplado en la norma de modo expreso, como ya se ha pronunciado esta Dirección General en Resoluciones de 14 de noviembre de 2016, 25 de octubre de 2017 ó 27 de noviembre de 2018. Por ello, es conveniente y deseable que las alegaciones vengan acompañadas de un principio de prueba -que tratándose de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada, es razonable entender que el mismo venga constituido por un dictamen pericial emitido por profesional especialmente habilitado al efecto-, como ocurre en el presente expediente.

10. Dicho lo anterior, debe señalarse que, en el supuesto de hecho de este expediente, la representación gráfica propuesta para la finca resto en nada afecta a la delimitación geográfica de la parcela catastral de quien formula oposición, pues en su colindancia por el oeste modifica su geometría catastral, para ajustar la misma a la superficie inscrita (1.400 metros cuadrados) y atribuyendo al colindante una franja de terreno de su parcela catastral. En consecuencia, éste no puede alegar perjuicio alguno o invasión de su parcela catastral, pues incluso la misma se ve aumentada en su superficie por razón de la representación gráfica propuesta.

Si a ello unimos el hecho de que a favor del titular registral operan todos los efectos jurídicos derivados del principio de legitimación registral a que se refiere el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y, en particular, la presunción con carácter «iuris tantum» de que los derechos inscritos «pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo», debe concluirse que, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 24 de febrero de 1998 y 26 de abril de 2011), el registrador está vinculado en su calificación por lo que resulte del Registro, de ahí que no resulta congruente con la protección dispensada por el ordenamiento al titular registral la estimación de una oposición que enerve la fuerza legitimadora que se anuda a los derechos inscritos (cfr. Resolución de 26 de abril de 2024). O, dicho de otro modo, si el promotor del procedimiento, por tener su finca inmatriculada de modo totalmente coincidente con Catastro no podría después pretender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada que altere de forma significativa la delimitación inscrita de su finca, tampoco sería admisible estimar una oposición que comprometa la titularidad que, para una determinada porción del territorio, proclama el folio registral.

11. El juicio registral de identidad -que debe efectuarse en todo supuesto de inscripción de representación gráfica georreferenciada de una finca- no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, como exige la Resolución de 11 de abril de 2024, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, según la Resolución de esta Dirección General de 12 de julio de 2023. Es decir, el registrador debe justificar porque ha estimado las alegaciones de los colindantes, para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso.

Es reiteradísima doctrina de esta Dirección, como recordó la Resolución de 15 de julio de 2024, que la nota de calificación debe reunir los requisitos que le son exigibles de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. La nota de calificación ha de estar adecuadamente fundamentada, recogiendo con claridad y precisión los defectos por los que el registrador estima que no es posible la inscripción. Cuando la calificación sea desfavorable, lo más adecuado a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignar los defectos en la nota, ésta exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa la calificación, y pueda con ello plantear adecuadamente un eventual recurso. La nota de calificación adolece de falta motivación, limitándose a suspender la inscripción por estimar las alegaciones de los colindantes, pero sin concretar qué razones o motivos le hacen dudar de la identidad de la finca, máxime cuando la representación gráfica propuesta para la finca objeto del procedimiento incluso atribuye a la parcela catastral del colindante opositor una porción de terreno adicional que detrae de la propia parcela catastral del promotor. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 20 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid