Apartado de anexo primeroApartado primero. Vulneración del artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria
Suficiencia del documento fehaciente aportado. El artículo 82 LH establece dos vías alternativas para cancelar una inscripción:
1. Escritura pública o documento auténtico con consentimiento del titular, o
2. Documento fehaciente que acredite el pago o extinción de la obligación garantizada.
El segundo párrafo del artículo 82.1 LH es inequívoco: “También podrá practicarse la cancelación mediante documento fehaciente que acredite el pago o extinción de la obligación garantizada.” La Registradora: – ignora esta vía legal, – exige un requisito no previsto por la ley, – e impone una carga económica y procedimental que el legislador quiso evitar. La instancia legitimada + certificado bancario fehaciente constituyen título suficiente para cancelar la hipoteca,
Apartado de anexo segundoApartado segundo. Doctrina consolidada de la DGRN/DGSJFP
Este Centro Directivo ha reiterado en numerosas resoluciones (2011, 2014, 2016, 2018, 2021) que: – el certificado bancario firmado por apoderado es documento fehaciente, – la instancia legitimada + certificado basta para cancelar, – el Registrador no puede exigir escritura pública cuando la ley admite documento fehaciente. Las calificaciones recurridas se basan en resoluciones anteriores a la reforma del artículo 82 LH y a la consolidación de la firma electrónica, por lo que su fundamentación es obsoleta.
Apartado de anexo terceroApartado tercero. Plena validez del certificado electrónico y obligación de aceptarlo (Ley 39/2015)
Los artículos 26, 27 y 28 de la Ley 39/2015 establecen: – la plena validez de los documentos electrónicos firmados digitalmente, – la obligación de las Administraciones de aceptarlos, – y la prohibición de exigir documentos adicionales cuando ya existe uno válido. El certificado aportado: – está firmado electrónicamente, – ha sido validado mediante VALIDe, – y ha sido reconocido como auténtico por la Registradora Sustituta. Cuestionar su eficacia vulnera la normativa administrativa vigente (…) III. Solicito a esa Dirección General:
1. Que tenga por interpuesto en tiempo y forma el presente recurso gubernativo.
2. Que estime el recurso y revoque íntegramente la calificación negativa del Registro de la Propiedad n.º 2 de Pinto y la calificación sustitutoria del Registro Mercantil n.º 6 de Madrid.
3. Que ordene la cancelación registral de la hipoteca inscrita en la inscripción 2.ª de la finca registral n.º 25.123, por haberse acreditado fehacientemente la extinción de la obligación garantizada, conforme al artículo 82.1 LH».
V La registradora de la Propiedad emitió el correspondiente informe el día 3 de marzo de 2026 confirmando la nota de calificación recurrida y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1.3.º, 2, 3, 18, 20, 21, 38, 76, 79 y 82 la Ley Hipotecaria; 33, 178 y 179 del Reglamento Hipotecario; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de diciembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de junio, 3 de septiembre y 3 de diciembre de 2020 y 27 de abril de 2021.
1. Es objeto de este expediente determinar si procede cancelar una inscripción de hipoteca en virtud de instancia privada firmada por los titulares registrales de la finca, acompañada de certificado emitido por la entidad titular de la hipoteca, en la que reconoce el íntegro pago del préstamo y su cancelación económica. No habiendo transcurrido el plazo para su cancelación por caducidad, los interesados solicitan la cancelación al amparo del segundo inciso del artículo 82.1.º de la Ley Hipotecaria, por entender que el certificado del banco firmado con firma electrónica ha de considerarse documento auténtico en el cual presta su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se ha hecho la inscripción.
La registradora suspende la cancelación por entender que es preciso que el consentimiento de la entidad acreedora se acredite mediante escritura pública, pues sólo en los casos de caducidad sería admisible la instancia privada como título hábil para practicar la cancelación. Por su parte, el recurrente alega que el certificado bancario firmado por apoderado es documento fehaciente, por lo que basta para cancelar, y el registrador no puede exigir escritura pública cuando la ley admite documento fehaciente.
2. Para la resolución de este expediente, debe partirse del principio de titulación pública que rige nuestro ordenamiento hipotecario, y que se recoge en los artículos 3 («para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos») y 82 de la Ley Hipotecaria («las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos»).
Esta Dirección General siempre ha declarado (vid., por todas, la Resolución de 27 de abril de 2021), que el principio de legalidad está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, que han de cumplir una doble exigencia: formal (titulación autentica del artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y material (que contenga un acto o contrato inscribible conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y concordantes), y sólo excepcionalmente se admite el documento privado como título hábil para la práctica de los asientos, en los casos en los que así se prevé expresamente. Por lo que respecta a la cancelación de inscripciones, el artículo 82 de la Ley Hipotecaria es claro cuando dice que no podrá practicarse sin una sentencia firme o sin el consentimiento del titular registral consignado en escritura pública o documento auténtico. Ello con la finalidad de garantizar el principio de legitimación registral, evitando que se practique cualquier asiento que afecte a un derecho sin el consentimiento o intervención de su titular registral. En el caso de las hipotecas, el artículo 179 del Reglamento Hipotecario ahonda en la cuestión, indicando que: «Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria». Es decir, para cancelar la inscripción de hipoteca no basta acreditar el íntegro pago del crédito, sino que es preciso que además el titular registral otorgue escritura pública consintiendo su cancelación. Así lo ha entendido siempre este este Centro Directivo; por ejemplo, en la Resolución de 3 de diciembre de 2020 se dijo expresamente que la mera certificación expedida por el banco acreedor en la que se expresa que dicho préstamo está totalmente amortizado no es suficiente para la cancelación de la hipoteca inscrita, sin perjuicio de que, en sede judicial tal documento pueda ser justificativo del pago para obtener la correspondiente cancelación. Pero en el ámbito registral es necesario un expreso consentimiento cancelatorio como se deduce del artículo 179 del Reglamento Hipotecario.
3. El recurrente afirma que se aporta certificado de la firma electrónica de la entidad de crédito acreedora y que dicha firma debe considerarse suficiente.
A este respecto conviene señalar que sin perjuicio de lo que se ha dicho en el apartado anterior, el documento aportado contiene una firma electrónica cualificada. El artículo 3 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza, dispone lo siguiente: «Efectos jurídicos de los documentos electrónicos. 1. Los documentos electrónicos públicos, administrativos y privados, tienen el valor y la eficacia jurídica que corresponda a su respectiva naturaleza, de conformidad con la legislación que les resulte aplicable. 2. La prueba de los documentos electrónicos privados en los que se hubiese utilizado un servicio de confianza no cualificado se regirá por lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 326 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Si el servicio fuese cualificado, se estará a lo previsto en el apartado 4 del mismo precepto». Los apartados 3 y 4 del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil disponen lo siguiente: «3. Cuando la parte a quien interese la eficacia de un documento electrónico lo solicite o se impugne su autenticidad, integridad, precisión de fecha y hora u otras características del documento electrónico que un servicio electrónico de confianza no cualificado de los previstos en el Reglamento (UE) 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior, permita acreditar, se procederá con arreglo a lo establecido en el apartado 2 del presente artículo y en el Reglamento (UE) n.º 910/2014. 4. Si se hubiera utilizado algún servicio de confianza cualificado de los previstos en el Reglamento citado en el apartado anterior, se presumirá que el documento reúne la característica cuestionada y que el servicio de confianza se ha prestado correctamente si figuraba, en el momento relevante a los efectos de la discrepancia, en la lista de confianza de prestadores y servicios cualificados. Si aun así se impugnare el documento electrónico, la carga de realizar la comprobación corresponderá a quien haya presentado la impugnación. Si dichas comprobaciones obtienen un resultado negativo, serán las costas, gastos y derechos que origine la comprobación exclusivamente a cargo de quien hubiese formulado la impugnación. Si, a juicio del tribunal, la impugnación hubiese sido temeraria, podrá imponerle, además, una multa de 300 a 1200 euros». Ciertamente el recurrente aporta una certificación bancaria con firma electrónica cualificada. Dicha firma está validada por VALIDe que es la herramienta oficial del Gobierno de España diseñada para verificar que las firmas basadas en certificados digitales admitidos sean íntegras y vigentes. Por ello el certificado bancario aportado goza de las presunciones del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil apartado cuarto en relación con el apartado tercero, es decir, presunciones de autenticidad, integridad, fecha y hora y que el servicio de confianza se ha prestado correctamente si figuraba, en el momento relevante a los efectos de la discrepancia, en la lista de confianza de prestadores y servicios cualificados. Pero se trata de una norma que opera en su propio ámbito, toda vez que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige escritura pública.
4. En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en los anteriores Fundamentos de Derecho y no habiendo transcurrido el plazo que permita la cancelación de la hipoteca por caducidad conforme a los artículos 82.5.º o 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, sólo es posible cancelar la inscripción en virtud de escritura pública otorgada por la entidad titular, en la que preste su consentimiento para ello; o bien en virtud de sentencia firme que así lo ordene, dictada en procedimiento dirigido contra el titular registral de la hipoteca.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación registral negativa recurrida. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 27 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid