Resolución de 30 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de O Barco-A Pobra de Trives, por la que se suspende la cancelación de unas cargas hipotecarias ordenada por mandamiento judicial.

De conformidad con los artículos 55 y 56 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC), el juez del concurso ostenta competencia exclusiva y excluyente para conocer de toda ejecución o realización de bienes y derechos integrados en la masa activa. Ello incluye la venta de bienes hipotecados y la cancelación de las cargas registrales que pesen sobre ellos cuando dicha cancelación se ordena expresamente en resolución judicial firme. En consecuencia, el Registrador carece de competencia para revisar el fondo de la resolución judicial y debe limitar su calificación a los aspectos formales (competencia del órgano, firmeza, congruencia y claridad del mandato). Resulta, por tanto, improcedente que el Registrador entre a valorar el fondo de la resolución judicial o condicione su cumplimiento al consentimiento del acreedor hipotecario.

Del informe de la Administración Concursal incorporado a las actuaciones del procedimiento concursal se desprende que no existe crédito con privilegio especial reconocido sobre la finca objeto de transmisión. En consecuencia, conforme a los artículos 270 y 271 TRLC, la finca no está afecta a ningún crédito privilegiado, pudiendo venderse libre de cargas, sin que sea necesario el consentimiento de acreedor alguno. La resolución judicial se ajusta plenamente al régimen legal, pues en ausencia de crédito con privilegio especial reconocido, no opera la limitación del artículo 155.4 TRLC. En consecuencia, la finca puede transmitirse libre de cargas conforme a lo dispuesto en el Auto judicial. Por tanto, la orden judicial de cancelación es plenamente procedente (…).

El Auto de fecha 30 de Enero de 2026, firme y dictado por órgano judicial competente, contiene un mandato claro y expreso de cancelación de la hipoteca. Según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la calificación de documentos judiciales debe limitarse a la competencia, la congruencia del mandato y las formalidades extrínsecas. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado (resoluciones de 28 de junio de 2024, 14 de marzo de 2023, y 28 de septiembre de 2022) que el Registrador no puede revisar el fondo de una resolución judicial firme.

El artículo 415 TRLC faculta al juez para ordenar la enajenación directa y la cancelación de cargas registrales durante la fase de liquidación cuando sea necesario para la efectividad de la transmisión. El Auto recurrido se ajusta plenamente a este precepto. III. Petición. Por todo lo expuesto, Solicita:

1. Que se admita el presente recurso contra la nota de calificación negativa del Registro de la Propiedad de Barco de Valdeorras de fecha 16/03/2026, asiento de presentación número 149, Diario 2026 numero de entrada 470/2026.

2. Que se revoque la citada calificación y se declare procedente la cancelación de la hipoteca y demás cargas inscritas sobre la finca registral número 10.739, en cumplimiento del Auto dictado Juzgado de 1.ª Instancia número 4 de Ourense con competencias en el orden jurisdiccional mercantil en toda la provincia de fecha 30 de enero de 2026.

3. Que se ordene al Registro de la Propiedad la práctica de la cancelación e inscripción de la transmisión libre de cargas a favor del adquirente designado en dicho Auto».

IV La registradora de la Propiedad se ratificó en su nota de calificación, emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Constaba que del recurso interpuesto se dio traslado al Juzgado que expidió el título calificado, sin que éste haya formulado alegaciones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18, 132, 323 a 328 de la Ley Hipotecaria; 209 y 210 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 100 del Reglamento Hipotecario, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de febrero de 2023 y las Sentencias y Resoluciones en ella citadas.

1. El núcleo del debate reside en determinar si procede cancelar registralmente unas hipotecas inscritas sobre una finca titularidad de una sociedad concursada, mediante la sola aportación de un mandamiento de cancelación derivado de un auto del juez del concurso que ordena de forma genérica alzar «todas las cargas anteriores al concurso», sin que dicho mandamiento haga constar expresamente la intervención y garantías procedimentales de los acreedores con privilegio especial titulares de los asientos a cancelar.

La registradora alega, como defectos que impiden la cancelación ordenada, que la documentación aportada es insuficiente, al no detallarse en el mandamiento si los acreedores hipotecarios han tenido conocimiento del plan de liquidación y de las medidas tomadas para el pago de la deuda, o, en su defecto, por omitir un juicio expreso del órgano judicial sobre el cumplimiento de la intervención legal prevista de los acreedores con privilegio especial. En su lugar, la parte recurrente sostiene que el juez posee competencia exclusiva para ordenar estas cancelaciones, que el mandato es firme y que el registrador no está facultado para adentrarse en el fondo de las decisiones judiciales, alegando además a través de diversa documentación (no presentada para la inicial calificación) la ausencia de reconocimiento del crédito privilegiado en los textos definitivos del concurso. La registradora en su informe invoca que con el recurso «se aportan (…) una serie de documentos que no habían sido presentados con anterioridad y que no pueden ser tomados en consideración».

2. Con carácter previo debe recordarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por consiguiente, no han de ser tenidos en cuenta ninguno de aquellos documentos que acompañen al escrito de impugnación y no se presentaron al inicio del procedimiento registral que culminó con la calificación que ahora se recurre.

Asimismo, es doctrina reiterada de este mismo Centro Directivo que el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Dirección General de 21 de julio de 2017, 31 de octubre de 2018, 30 de enero de 2019, 2 de junio de 2020 y 7 de julio de 2022). Por ello, el presente expediente no es el procedimiento adecuado para subsanar los defectos expresados en la calificación que lo motiva, pues no es misión de este Centro Directivo calificar esos documentos presentados extemporáneamente, al ser ello competencia y obligación de la registradora; y sin que esta Dirección General pueda avocar para si una competencia sobre la calificación que recae, como obligación inexcusable e indelegable en la registradora.

3. Como dispuso la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(…) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”».

También hay que citar la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Esta misma doctrina resulta de la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(…) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (…) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». Por ello, es competencia y obligación del registrador de la Propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal. En consecuencia, estando inscritas las hipotecas en el Registro de la Propiedad, el registrador debe comprobar que en el título calificado consta el cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los acreedores hipotecarios.

4. Este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 11 de septiembre de 2017, 17 de mayo de 2018, 29 de abril y 5 de junio de 2019 y 5 y 11 de febrero de 2021), ha puesto de relieve que: «las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal, en su redacción anterior) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación. El carácter imperativo de tales normas ha sido confirmado por la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 (aunque se pronunciara específicamente sobre el apartado 3 del artículo 155 de la Ley Concursal), se desprende claramente del contenido y posición sistemática del citado artículo».

Como puso de manifiesto la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017, «conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». El Alto Tribunal casa la sentencia de la Audiencia Provincial por entender que la registradora actuó correctamente al exigir que en el mandamiento de cancelación se hiciera constar el cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 155.4 de la Ley Concursal (actuales artículos 209 y 210 del texto refundido de la Ley Concursal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, en vigor desde el 1 de septiembre de 2020). Y, a modo de conclusión, la reseñada resolución afirma que «(…) si en el procedimiento judicial se ha considerado que se han cumplido los requisitos que la Ley Concursal establece para que se pueda llevar a cabo la venta, afirmando que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal conforme al artículo 210 texto refundido de la Ley Concursal (…) excede de las facultades de calificación que los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario otorgan a los registradores discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos».

5. Sin embargo, en el supuesto objeto del presente recurso, y siguiendo la doctrina expuesta, del título calificado, como destaca la nota de calificación registral recurrida, no consta el cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los acreedores hipotecarios cuya inscripción de hipoteca se ordena cancelar.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 30 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid