Resolución de 17 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 3 con ocasión de la solicitud de cancelación de una hipoteca unilateral, por faltar resolución judicial expresa de dicha cancelación o consentimiento en escritura pública de los acreedores hipotecarios.

Con periodicidad semestral, contada desde la fecha de eficacia total o parcial de la sentencia aprobatoria del convenio, el concursado informará al juez del concurso acerca de su cumplimiento.

1. El concursado, una vez que estime íntegramente cumplido el convenio, presentará al juez del concurso el informe correspondiente con la justificación adecuada y solicitará la declaración judicial de cumplimiento. El Letrado de la Administración de Justicia acordará poner de manifiesto en la oficina judicial el informe y la solicitud.

2. Transcurridos quince días desde la puesta de manifiesto, el juez, si estimare cumplido el convenio, lo declarará mediante auto, al que dará la misma publicidad que la de su aprobación.

27. A este respecto nótese que el propio escrito presentado por esta representación solicitó la declaración judicial de cumplimiento de las obligaciones de pago de los Acreedores vinculados a la alternativa A y la declaración judicial de estar bien hecha la consignación (obligación exigida en el primer motivo de suspensión), trámite expresamente denegado mediante la diligencia de ordenación de 13 de septiembre de 2024 (…)

“Se tiene por presentado el informe semestral sobre el cumplimiento del convenio. En lo que respecta a la solicitud de la concursada, apartados B y C de su escrito de fecha 02/08/2024, no ha lugar a lo solicitado, sino, en su lugar, a la transferencia al Tesoro Público, Cuenta de Fondos Provisionalmente Abandonados, conforme al art. 14 del Real Decreto 467/2006, de 21 de abril, por el que se regulan los depósitos y consignaciones judiciales en metálico, de efectos o valores, según se viene haciendo en este Juzgado para casos similares, realizando una transferencia, por el importe que corresponde, por cada acreedor al constar suficientemente identificados. En lo que respecta a la solicitud de la concursada, apartado D, de su reiterado escrito, de que se declare cumplido respecto de los acreedores que optaron por la alternativa A, es de aplicación el art. 401 del TRLC, que dispone que el concursado, una vez que estime íntegramente cumplido el convenio, presentará al juez del concurso el informe correspondiente con la justificación adecuada y solicitará la declaración judicial de cumplimiento. El Letrado de la Administración de Justicia acordará poner de manifiesto en la oficina judicial el informe y la solicitud. En el caso de autos, la concursada manifiesta que está pendiente de cumplimiento el convenio respecto de los créditos que se adhirieron a la alternativa B, por lo que, no habiendo sido cumplido este íntegramente, no cabe un pronunciamiento sobre su cumplimiento parcial.

28. En definitiva, acreditado ante el Juzgado de lo Mercantil de León el cumplimiento, por pago, de las obligaciones de pago de la totalidad de los acreedores de la Alternativa A –incluidos lógicamente, los 27 acreedores que aceptaron la hipoteca unilateral constituida por mi representada tras el reconvenio aprobado en 2016, la representación procesal de RMD interesó al Juzgado Mercantil de León la expedición de testimonio de la Sentencia 23/2022 de 31 de marzo de 2022, con la finalidad de cancelar la hipoteca unilateral constituida sobre las siguientes (22) entidades reseñadas en color azul, todas ellas, acreedoras concursales adheridas o vinculadas a la Alternativa “A”, cuyo crédito ha sido extinguido, por pago:

a) Créditos privilegiados y ordinarios

Quita del ochenta y nueve con veintiséis por ciento (89,26%) y pago del crédito modificado en el plazo de un mes desde la firmeza de la aprobación de la propuesta.

b) Créditos participativos y créditos subordinados:

Quita del cien por ciento (100%) (…)

29. En consecuencia, y en virtud del pago de los acreedores vinculados al tramo A del plan de pagos del convenio aprobado, la hipoteca unilateral quedará vigente única y exclusivamente, en favor de los cuatro acreedores concursales que –además de aceptar expresamente la hipoteca unilateral constituida– se adhirieron a la alternativa B, en tanto no se devengue la obligación de pago a los mismos, conforme al plan de pagos aprobado (…)

30. A los citados hechos, le son de aplicación los siguientes:

Fundamentos de Derecho

31. En los términos anticipados en el previo, y a la vista de que son dos los motivos de suspensión de la cancelación solicitada –eminentemente relacionados–, se dividen en dos motivos correlativos la fundamentación jurídica que determina la procedente revocación de la resolución dictada.

32. Deniega la resolución dictada la posibilidad de aplicar analógicamente las reglas contenidas en los artículos 82 LH y 179 RH –referidas a los planes de reestructuración– al asunto que nos ocupa, donde la hipoteca unilateral constituida e inscrita deriva de un convenio concursal y sus sucesivas modificaciones, a través del cauce concursal del reconvenio.

Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos. La cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que resulte de un plan de reestructuración homologado respecto a quienes lo hubieran suscrito o a quienes se les hubieran extendido sus efectos se practicará por testimonio del auto de homologación de ese acuerdo. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.

Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.

33. Si bien a juicio de la entidad firmante –por los motivos que se referirán en el punto segundo, procedería la cancelación de la hipoteca unilateral por declaración de la Ley– la exigencia de título únicamente puede referirse a un testimonio de la Sentencia aprobatoria del reconvenio de mi representada –acreditativa de las condiciones de pago de las Alternativas A y B y su posterior cumplimiento– no pudiéndose exigir un mandamiento de una resolución judicial, pues la misma (sentencia aprobatoria del reconvenio) no ha ordenado ni la inscripción de la hipoteca ni su posterior cancelación, pues la constitución del citado derecho real no ha sido objeto de la resolución referida

34. En los términos acreditados, es obvio que la hipoteca unilateral que nos ocupa trae causa de una escritura pública otorgada por mi mandante y las sucesivas aceptaciones, en los términos previstos en la normativa hipotecaria de aplicación, no derivando de ninguna resolución judicial.

35. En el presente caso, no estamos ante una simple cancelación por pago en una relación bilateral ordinaria, sino ante la extinción de una obligación en el marco de un convenio concursal aprobado judicialmente. La Sentencia 23/2022, una vez firme, constituye la “ejecutoria” o “sentencia firme” que el ordenamiento exige como título para la cancelación. Dicha sentencia no solo aprueba el convenio, sino que dota de eficacia novatoria a sus términos, estableciendo que la obligación garantizada se extinguiría con el pago en las condiciones de la Alternativa A.

36. Acreditado judicialmente dicho pago, la extinción del crédito es un hecho incontrovertible, y con él, la extinción de la hipoteca por su carácter accesorio. Pretender que, además del testimonio de la sentencia que configura todo el marco extintivo, se precise un mandamiento judicial específico de cancelación es un formalismo que no se deriva de la ley y que ignora que la cancelación opera como un efecto ex lege derivado del cumplimiento de una resolución judicial firme, en los términos establecidos en la normativa de aplicación.

37. Así las cosas, conviene apuntar que la resolución notificada cita –de forma sesgada– el contenido de la Resolución dictada por este centro directivo el 10 de diciembre de 2019, en virtud de la cual se refiere que “así se recoge en resolución de 10 de diciembre de 2019 que recogiendo –al menos a efectos registrales –a tesis de diferenciación absoluta entre los derechos reales y los derechos de crédito– confirma la calificación registral y para que la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio cancelatorio... y aplicando los artículos 82 LH y 179 RH proclaman que para cancelar un crédito hipotecario extinguido por pago es siempre necesaria una escritura pública más el consentimiento del acreedor a tal efeto para el supuesto allí contemplado –o para el presente un mandamiento que ordene la cancelación”.

38. Así las cosas, se obvia que el contenido de la citada Resolución, dictada en 2019, aplica normativa cuya redacción, a la fecha no se encuentra en vigor, y ello como consecuencia de que el artículo 82 LH y correlativo artículo 3 LH han sido modificados por motivo de la disposición final 2.2 de la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, ampliando la relación de títulos, al caso del auto de homologación de un plan de reestructuración, esto es, un título judicial idéntico al que nos ocupa (sentencia aprobatoria de la modificación del convenio concursal)

Segunda. Procedente cancelación de las hipotecas unilateralmente inscritas por aplicación del principio general de accesoriedad. Extinción de la deuda principal como consecuencia de los efectos recogidos en una resolución judicial firme: aprobación del reconvenio y posterior pago al tramo A de los acreedores. Adhesión expresa de Investcapital, como nueva titular del crédito entonces titulado por Unicaja y Deutsche Bank, S.A a la Alternativa A cuyo pago se ha producido en agosto de 2024.

39. Si bien constan efectivamente abonados los créditos asociados a la Alternativa A, a la fecha, aún no ha sido cancelada la hipoteca unilateral que grava a las Fincas N.º 8.773 y 8.774, finalidad principal del trámite que nos ocupa.

40. El trámite cancelación de anotaciones y/o derechos reales ha sido analizada de forma recurrente por autorizada doctrina, destacando a estos efectos el contenido y efectos de las resoluciones consagradas en la Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mula, por la que se deniega la inscripción de una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca) reiterada con ocasión de la Resolución de 10 de diciembre de 2019 de este centro Directivo (en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castelldefels, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca).

41. La doctrina reseñada en las citadas resoluciones es aplicable a la situación del acreedor Invescapital LTD, titular de un crédito ordinario de 13.873.977.–€ –entidad adherida expresamente a la alternativa A del reconvenio con fecha 13 de septiembre de 2021 tras la adquisición del crédito a las entidades Unicaja y Deutsche Bank–, tal y como consta en el Acta de Adhesión de 13 de septiembre de 2021, y ello, sin constar debidamente inscrita la correspondiente subrogación en la hipoteca unilateral inscrita de las entidades Unicaja Banco y Deustche, quienes a la fecha constan formalmente como acreedoras de la citada hipoteca, pese a no ostentar derecho de crédito alguno sobre la concursada (…)

42. Las citadas resoluciones –dictadas con ocasión de los recursos planteados en relación con diversas solicitudes de cancelación registral de inscripciones de hipoteca, por pago– han recordado la tradicional discusión doctrinal existente por lo que respecta a la relación entre los derechos reales y los derechos de crédito, refiriéndola, en concreto, al derecho real de hipoteca y al crédito que asegura:

a) La tesis de la accesoriedad absoluta de la hipoteca respecto al crédito que garantiza, y la correspondiente dependencia de los derechos reales de garantía con respecto a los de crédito. Los defensores o partidarios de esta tesis sostienen que la hipoteca depende absolutamente de la obligación principal, de manera que la extinción de esta lleva automáticamente a la extinción de aquella. Por tanto, en coherencia con esta concepción, bastará que se acredite o justifique que la obligación principal se ha extinguido por pago, para que se extinga directamente la hipoteca. La extinción de lo principal exige la extinción de lo accesorio. Luego, la cancelación de la inscripción de esa hipoteca –necesaria siempre para su completa extinción frente a terceros– puede hacerse de forma automática nada más acreditarse la extinción por pago de la obligación principal, pues, indiscutiblemente, el derecho de hipoteca también se ha extinguido.

b) La tesis de la diferenciación absoluta entre los derechos reales y los derechos de crédito. Esta tesis sostiene que el derecho real de hipoteca es tan distinto del crédito que garantiza que, aunque este se haya extinguido por pago, y en teoría debería extinguirse también por accesoriedad el derecho real de garantía, bastando una cancelación automática para ello, esto no ocurre. Partiendo de que el pago del crédito solo extingue la obligación garantizada, pero no la hipoteca, cuya completa extinción –frente a terceros– requerirá de un acto especial de cancelación, hay que decir que esta cancelación, necesaria para la eficaz extinción de la hipoteca, no es automática, como bastaría por la teoría de la accesoriedad, sino una cancelación para la que se necesita un requisito más: la nueva escritura en la que el acreedor hipotecario preste su consentimiento a la cancelación. No basta, por lo tanto, una cancelación automática mediante la acreditación del pago de la obligación, sino que se hace necesario, para que la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio cancelatorio.

La polémica se zanjó con las reformas operadas en la legislación hipotecaria, concretamente en el artículo 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, y el artículo 179 del Reglamento Hipotecario que proclaman que para cancelar un crédito hipotecario extinguido por pago es siempre necesaria una escritura pública más el consentimiento del acreedor a tal efecto. En base a lo expuesto, la separación entre los derechos reales y los de crédito en relación con la extinción de crédito hipotecario por pago implica que, para extinguir uno y otro, es necesario seguir procedimientos distintos. En concreto y tal como ha manifestado la doctrina y la jurisprudencia registral, la diferenciación entre ambos implica dos cosas: a) para extinguir un derecho real frente a todos es necesario cancelarlo con el consentimiento del acreedor hipotecario a tal efecto –negocio jurídico cancelatorio–, no siendo suficiente una cancelación automática en virtud de accesoriedad del derecho de garantía respecto al crédito, pues tal cancelación supone un desprendimiento de derechos, cuyo titular debe, consecuentemente, consentir, y b) en segundo lugar, ese consentimiento cancelatorio debe prestarse por el acreedor hipotecario –titular–. Por ello, la razón última del consentimiento exigido en el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, no es otra que la protección que se pretende dar al titular registral. De manera que ningún acto relativo al derecho del cual es titular, pueda llevarse a cabo sin su consentimiento o aprobación. Esto es, lógicamente, consecuencia de un desarrollo del principio de legitimación registral, y no tanto de la diferenciación entre los derechos reales y los de crédito que, como ya se ha visto, tiene sus excepciones. Asimismo, y en consonancia con esto, encuentra su justificación en el hecho de que la cancelación es un procedimiento de rectificación registral que no puede hacerse sin el propio consentimiento del titular cuyo derecho se ha extinguido. La cancelación de un crédito hipotecario extinguido por pago deberá hacerse mediante otra escritura pública en la que conste el consentimiento del acreedor hipotecario (titular registral), como consecuencia de la aplicación estricta del principio de legitimación, que trata de proteger, sobre todo, a ese titular registral, bastando para ello la capacidad de administrar sus bienes.

43. En el supuesto que nos ocupa –al igual que en la resolución de diciembre de 2019– no se trata de aplicar la citada norma general, sino que nos encontramos con la una excepción: es innecesario que el titular registral (Deutsche Bank y Unicaja Banco) presten consentimiento alguno, tal y como expresamente se contempla con las excepciones contenidas, en la normativa aplicable, y ello, por derivar la cancelación del derecho real de hipoteca de los efectos ex. lege, derivados de la Sentencia aprobatoria del convenio.

44. A estos efectos, el artículo 82 de la Ley Hipotecaria como el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, amparan tal solución, toda vez que la hipoteca unilateral inscrita en favor de los acreedores concursales que en su día la aceptaron ha sido extinguida como consecuencia de la firmeza de la Sentencia aprobatoria del reconvenio de RMD, de 31 de marzo de 2024, tal y como se constata de la literalidad del artículo 82 LH antes transcrito, así como del propio artículo 179 del Reglamento Hipotecario: “Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria”.

45. En este caso, deviene innecesario el consentimiento del acreedor (hipotecario) como consecuencia de la firmeza de la Sentencia aprobatoria del convenio concursal en cuya alternativa A contemplaba el pago o cumplimiento, con quita, con anterioridad a la cancelación, bastando para ello, contar con el testimonio de la citada resolución judicial exigido en el 82 LH, resultando además que el derecho inscrito (hipoteca unilateral para garantizar los créditos de distintos acreedores) queda extinguido por declaración de la ley (extinción de la obligación principal como consecuencia del cumplimiento de las obligaciones de pago del tramo A), y ello, a salvo de los derechos de los perjudicados, quién en su caso, siguiendo la literalidad del artículo 82, podrán impugnarlo en juicio ordinario.

46. En idéntico sentido, y para dar cabida de cancelaciones ex lege como la que nos ocupan, dispone el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, lo siguiente:

“Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria. Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación. También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.”

47. Así las cosas, careciendo Unicaja Banco y Deutsche Bank de la condición de acreedoras en el procedimiento concursal de referencia (tras la venta de su crédito a la acreedora Investcapital) carece de sentido alguno que el Registro exija su concurrencia a efectos del otorgamiento de una escritura de cancelación, pues para su otorgamiento se deberá acreditar la previa subrogación de un derecho de real ya extinguido, como paso previo a la inscripción de la cancelación, pues no puede existir garantía de un derecho inexistente, como manifestación elemental del principio de accesoriedad.

48. En idéntico sentido, la actual acreedora Investcapital tiene pleno conocimiento del devenir procesal del procedimiento –y en particular, sobre la solicitud de testimonio de la Sentencia a estos fines– estando personada en autos, a través de abogado y procurador, desde hace años. Adicionalmente, la propia acreedora se adhirió expresamente a la Alternativa A (…)

49. En términos similares, conviene destacar el contenido de la reciente Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 22 de septiembre de 2025 –dictada con ocasión de un recurso presentado frente a una nota de calificación negativa derivada de una enajenación de distintos inmuebles hipotecados acordada en una liquidación concursal–:

“La DGRN señala que quien debiera considerarse en todo caso acreedor con privilegio especial estuvo personado y tuvo acceso en todo momento al procedimiento concursal para haber hecho valer su derecho, en caso de que el crédito no hubiera estado extinguido. Por tanto, habiéndose cumplido con todas las previsiones de la Ley Concursal se debe acceder a la cancelación de la hipoteca (ex art. 149.5 LC). Asimismo, en la Resolución de 11 de febrero de 2021. de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, señala: 8. Por tanto, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se han cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario otorga a los registradores, el discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos. Debe recordarse también como este Centro Directivo ya manifestó (cfr. Resolución de 6 de agosto de 2014) que, en la cesión de un crédito hipotecario, dada la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito, lo relevante son las normas reguladoras de la cesión de créditos frente a las que regulan la cesión de hipotecas. Por lo que si el crédito hipotecario está extinguido en el procedimiento concursal (y el plan de liquidación ya estaba aprobado antes de la cesión del crédito hipotecario) aunque la situación concursal no esté publicada en el Registro de la propiedad, no puede invocar el cesionario la fe pública registral. (…) Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal”.

50. Así las cosas, concluye la citada resolución –dictada con ocasión de una venta de inmuebles acordada en el curso de una liquidación concursal, pero aplicable al supuesto que nos ocupa– que “(…) Esta cancelación de la hipoteca, en el ámbito del concurso de acreedores, será posible, en primer lugar, si el acreedor hipotecario consiente expresamente en ella, por sí o debidamente representado, en escritura pública, sea esta la misma escritura de transmisión o una específica de cancelación. También será posible la cancelación de la hipoteca si se presenta, junto con la escritura de enajenación, mandamiento de cancelación de cargas del Juzgado Mercantil, donde se inserte la resolución del juez del concurso, que deberá ser firme (artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en la que acuerde la cancelación y donde se exprese, en relación con los acreedores privilegiados cuya garantía se cancele, la intervención que hayan tenido en el procedimiento y el destino dado al precio obtenido en la transmisión, es decir, que se han respetado los derechos del acreedor con privilegio especial; y que se ha pagado o consignado el precio del bien a su favor”.

51. En este caso, una vez firme la Sentencia aprobatoria del Convenio, y acreditado el pago extraconcursal de todos los acreedores adscritos a la alternativa A –incluido Investcapital como nueva titular del crédito antes perteneciente a Deustche Bank y Unicaja– procede inscribir la cancelación de la hipoteca unilateral constituida con respecto a todos los acreedores adheridos a la citada alternativa, como consecuencia del pago y extinción del derecho de crédito garantizado, y sin necesidad de aportar mandamiento de cancelación alguno, pues el Juez del concurso no podrá exigir la cancelación de un derecho real constituido de forma extrajudicial, esto es, que no ha sido objeto del procedimiento, sin perjuicio de que el mismo haya formado parte de los términos y condiciones de los convenios de mi representada.

Por lo expuesto, Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que, teniendo por presentado este escrito y por interpuesto en tiempo y forma recurso gubernativo, y previos los trámites legales oportunos, dicte Resolución por la que: i. Estime íntegramente el presente recurso. ii. Revoque la nota de calificación negativa de 24 de febrero de 2026 dictada por el Registro de la Propiedad N.º 3 de Móstoles. iii. Ordene a dicho Registro proceder a la cancelación de la hipoteca unilateral inscrita sobre las fincas de referencia, en favor de las entidades acreedoras cuyo crédito ha quedado extinguido por el cumplimiento de la “Alternativa A” del convenio concursal aprobado por Sentencia firme 23/2022, de 31 de marzo, del Tribunal de Instancia. Sección Civil N.º 8 y Mercantil de León. Otrosí digo: Que, para el caso de que esta Dirección General apreciase algún impedimento para la cancelación respecto de alguna de las entidades, se interesa expresamente, al amparo del artículo 240 del Reglamento Hipotecario, que se ordene la inscripción parcial de la cancelación respecto de todas aquellas para las que no exista impedimento u obstáculo alguno». IV La registradora de la Propiedad emitió el informe preceptivo confirmando su nota de calificación y formó expediente que elevó a esta Dirección General. En cumplimiento del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, se procedió a notificar la interposición del recurso al Juzgado de Primera Instancia número 8 y Mercantil de León, como autoridad de la que emanaba el título calificado, para que pudiera realizar las alegaciones que estimara oportunas, sin que se haya recibido alegación alguna por parte de dicho órgano judicial. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 3, 76, 79, 82 y 144 de la Ley Hipotecaria; 209 a 213, 225, 555 y 558 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 100 y 179 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2011, 23 de julio de 2013, 11 de septiembre de 2015, 4 de noviembre de 2016 y 21 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de noviembre de 2013, 1 de abril, 5 de septiembre y 13 de octubre de 2014, 6 y 8 de julio y 2, 22 y 29 de septiembre de 2015, 16 de marzo y 28 de junio de 2016, 10 de enero y 11 de septiembre de 2017, 20 de julio, 20 de septiembre y 24 de octubre de 2018 y 29 de abril, 5 de junio y 10 de diciembre de 2019, y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 11 de febrero y 13 de octubre de 2021, 13 de febrero y 26 de mayo de 2023, 5 de junio de 2024 y 2 de septiembre de 2025, respecto de la calificación de documentos judiciales, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 y 17 de octubre de 2013, 5 de mayo y 9 de octubre de 2014 y 11 de julio de 2016, y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de noviembre de 2021, respecto de la aplicación del principio de tracto sucesivo a las resoluciones judiciales.

1. El primero de los defectos que es objeto de recurso en este expediente consiste en dilucidar si es necesario que en el testimonio judicial presentado, expedido en un procedimiento concursal, y referido al cumplimiento provisional del convenio concursal aprobado –informe semestral sobre cumplimiento del convenio–, se ordene expresamente la cancelación de las hipotecas, cuyos acreedores han resultado ya pagados de sus créditos según resulta dicho informe.

El testimonio presentado y calificado, se refiere a una diligencia de ordenación de fecha 11 de septiembre de 2024 por la que «se tiene por presentado el informe semestral sobre el cumplimiento del convenio» concursal tras la modificación aprobada mediante la sentencia número 23/2022, de 31 de marzo de 2022, del Juzgado de Primera Instancia y Mercantil número 8 de León, confirmada por la Audiencia Provincial de León por sentencia de fecha 31 de mayo de 2024. En concreto el informe se refiere al cumplimiento de la alternativa A del convenio respecto de los acreedores que optaron por ella (todos sus acreedores, salvo los cuatro expresamente adheridos a la alternativa B). La alternativa u opción A del convenio concursal consistía en la quita de determinado porcentaje de los créditos privilegiados y ordinarios (con constitución de hipoteca a favor de éstos últimos), y en el pago del resto de dichos créditos modificados en el plazo de un mes desde la firmeza de la aprobación judicial de la propuesta; alternativa a la que se han adherido los acreedores respecto de los que se quieren cancelar las hipotecas El cumplimiento de la obligación de pago contenida en la alternativa A, del convenio modificado se ha articulado de dos formas: 1) a través de la correspondiente transferencia de importes realizada a los números de cuenta cuyos certificados de titularidad han sido remitidos por los propios acreedores concursales, y 2) mediante la consignación judicial de los importes debidos a aquellos acreedores concursales que no han colaborado después de haber recibido dos comunicaciones, la primera de ofrecimiento de pago y solicitud de certificado de titularidad de cuenta, y una segunda, reiterando el ofrecimiento de pago y anunciando la consignación judicial. En el testimonio presentado se indica que: 1) se tiene por presentado el informe del cumplimiento del convenio, y 2) se declara «no ha lugar» la consignación judicial solicitada, sino que lo procedente es la transferencia al Tesoro Público a la Cuenta de Fondos Provisionalmente Abandonados. Pero, por lo que respecta a la declaración del pago por transferencia a los acreedores colaboradores, no se declara expresamente el cumplimiento de la misma ni se indica que se haya verificado por el Juzgado, ni tampoco se declara la extinción de los derechos de crédito de los acreedores concursales vinculados a dicha alternativa A, ni se ordena la cancelación de las hipotecas constituidas a su favor. El segundo defecto recurrido, deriva de la no inscripción de la hipoteca a favor de uno de los acreedores a los que se afirma que se ha pagado su crédito, concretamente a favor de la entidad «Investcapital Malta LTD», que adquirió la titularidad de su crédito por cesión de las entidades «Deutsche Bank, S.A.E.», y «Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S.A.» («Unicaja Banco, S.A.»), que son las figuran en el Registro como acreedores hipotecarios.

2. Como cuestión previa debe recordare que el alcance de la calificación registral de los documentos judiciales, se trata de una cuestión que ya ha sido examinada por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, en diversas Sentencia y Resoluciones citadas en los «Vistos».

Así, Como recordó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”». También se debe citar a este respecto la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, afirma lo siguiente: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». De todo ello resulta que es competencia y obligación del registrador de la propiedad comprobar que el mandamiento o título judicial presentado deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya cancelación se ordena por el tribunal, así como el cumplimiento de los requisitos formales y materiales de carácter registral necesarios para practicar la inscripción, cancelación o anotación preventiva de que se trate.

3. En cuanto al primer defecto de la nota de calificación, la cancelación de hipotecas cuyos titulares registrales se han adherido a un convenio concursal, sin que en el documento judicial presentado recoja una resolución –decreto o auto– ordenando la cancelación de las mismas, sino que se ha aportado es el testimonio de una diligencia de ordenación por la que «se tiene por presentado el informe semestral sobre el cumplimiento del convenio», su análisis debe partir del artículo 3 de la ley Hipotecaria, según el cual «para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan extendido sus efectos».

Pues bien, como señala la registradora de la Propiedad calificante, el documento aportado ni es una ejecutoria judicial con una resolución o fallo concreto, ni tampoco un testimonio judicial de un auto de homologación de un plan de reestructuración de deudas, título inscribible que no puede aplicarse al presente supuesto, no solo porque su carácter excepcional impide su aplicación extensiva, sino también porque del testimonio presentado no resulta ordenado asiento alguno a favor de alguna de las partes afectadas. En este sentido, en numerosas ocasiones esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública, ha declarado que la elección del título formal no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura pública, por la resolución judicial o por el documento expedido por autoridad administrativa, sin que quepan, por regla general, aplicar en este ámbito criterios de analogía, especialmente cuando no exista una laguna legal. En concreto, con relación al título para la cancelación de asientos registrales en general, el artículo 82 de la Ley Hipotecaria dispone que: «Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos», añadiendo que: «La cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que resulte de un plan de reestructuración homologado respecto a quienes lo hubieran suscrito o a quienes se les hubieran extendido sus efectos se practicará por testimonio del auto de homologación de ese acuerdo». Por su parte, el artículo 555.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, en relación con el título formal que debe presentarse en el Registro de la Propiedad para comunicar las resoluciones concursales que deben ser objeto de publicidad, establece que: «Los asientos exigidos por esta ley en los registros públicos de personas y de bienes se practicarán en virtud de mandamiento librado por el Letrado de la Administración de Justicia. En el mandamiento se expresará el órgano judicial que hubiera dictado la resolución, la fecha y la naturaleza de la resolución, el número de autos y si la correspondiente resolución es o no firme». Y el artículo 225.1 del citado Real Decreto, respecto al tipo de resolución necesaria para la cancelación de las cargas que gravaren los bienes del concursado, aclara que: «En el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por el que se apruebe el remate o en el auto del juez por el que autorice la transmisión de los bienes o derechos ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales»; es decir, la resolución concursal susceptible que generar la cancelación de las hipotecas debe adoptar en todo caso la forma bien de decreto del letrado de la Administración de Justicia, o bien auto del juez. En el presente supuesto, además de la improcedencia de la aplicación extensiva al testimonio de aprobación del convenio concursal de la regla especial referida al testimonio de la homologación judicial del plan de reestructuración de deudas, debe recordarse que, en cualquier caso, el testimonio presentado no lo es de la resolución de la aprobación del convenio concursal, que por otra parte no contiene cancelación de hipoteca alguna, sino que tiene el carácter de una certificación de la presentación en el juzgado de un informe de cumplimiento parcial del citado convenio, la cual ha sido expedida en virtud de una diligencia de ordenación del letrado de la Administración de Justicia. Por ello, aun cuando se considerara que la documentación presentada si resulta acreditativa de los pagos realizados en ejecución del plan de pagos previsto en el convenio concursal, debe aplicarse el artículo 179 del Reglamento Hipotecario que establece que: «Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o en su defecto, en virtud de ejecutoria», y el artículo 180 del mismo Reglamento, según el cual: «Cuando la cancelación de una inscripción deba hacerse en virtud de consignación, será preciso el mandamiento judicial a que se refiere el artículo 1.180 del Código civil, en el cual conste que se ha declarado bien hecha la consignación y se ordene la cancelación referida». Criterio éste de la diferenciación absoluta entre los derechos de reales y los derechos de crédito ha sido ratificado por este Centro Directivo en diversas Resoluciones como la de 10 de diciembre de 2019. En consecuencia, sin perjuicio que la cancelación solicitada pudiera no necesitar, como título formal inscribible, la presentación de un mandamiento judicial, y de que fuera suficiente con presentar testimonio judicial de la ejecutoria firme (vid Resolución de 6 de febrero de 2012), uno u otro título formal deberían contener necesariamente la transcripción de una resolución judicial (decreto del letrado de la Administración de Justicia o auto del juez) en que se ordene expresamente la práctica de la cancelación de la hipoteca, previa declaración, también expresa, de que se ha verificado la realidad de los pagos a unos acreedores y la corrección de la consignación a otros –los no colaboradores–; circunstancias todas ellas que no concurren en el presente expediente. Esto es así porque, igual que el ámbito de la función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento o título de la cancelación, ese ámbito tampoco le permite, fuera de los casos establecidos legalmente, asumir competencias judiciales y determinar de oficio los asientos a cancelar, cuando no concurre la correspondiente resolución judicial que los ordene, ya que es a la autoridad judicial a la que corresponde velar por el cumplimiento de los requisitos legales de tal cancelación.

4. En cuanto al segundo defecto, la falta de la inscripción de la hipoteca a favor de uno de los acreedores adheridos al convenio concursal, su análisis debe partir de lo dispuesto en los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria que recogen los principios de tracto sucesivo y legitimación registral.

Se trata de un supuesto semejante a la ejecución judicial de hipoteca instada por la entidad bancaria sucesora, ya lo fuera por la vía de cesión del crédito concreto (artículo 149 de la Ley Hipotecaria) ya por la vía de la cesión global de activos, de la entidad que en el Registro figura como titular de la hipoteca. En tales casos, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 10 y 17 de octubre de 2013, 5 de mayo y 9 de octubre de 2014 y 11 de julio de 2016, entre otras) que no es inscribible el decreto de adjudicación, y la subsiguiente cancelación de cargas, si, con carácter previo, no se inscribe la hipoteca a favor de la entidad ejecutante; si bien dicha inscripción se afirma podría hacerse también en la misma inscripción de la adjudicación, por el mecanismo del tracto abreviado, si el título presentado contuviere los requisitos necesarios para ello. Esta ininscribilidad del documento judicial referido a persona o entidad distinta de aquella que tiene inscrita la hipoteca a su favor se fundamenta en la aplicación del principio general de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y también artículos 16, 28 y 130 de la misma ley), señalando a este respecto la Resolución de 24 de noviembre de 2021 que: «Según las anteriores consideraciones, de acuerdo con las exigencias del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es necesario que la sucesión en la titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro, aunque sea por el mecanismo del tracto abreviado, pues sólo de esta forma se produce la conexión entre el titular registral originario de la hipoteca y el nuevo titular, otorgante de la escritura –en el caso concreto de la Resolución– cuya inscripción se pretende». Sin embargo, esta circunstancia no concurre en el supuesto objeto de este expediente, en el que, por tanto, se hace necesaria la previa presentación a inscripción de la cesión del crédito hipotecario a favor de la sociedad «Investcapital Malta LTD», otorgada por «Deutsche Bank, S.A.E.» y «Unicaja Banco, S.A.» (éste como sucesor universal de «Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S.A.»), entidad que, si bien se señala que se ha adherido al convenio concursal mediante acta de adhesión de fecha 13 de septiembre de 2021, número 3.771 de protocolo, autorizada por el notario de Madrid, don Ignacio Martínez-Gil Vich y que ha recibido el pago por transferencia, en lugar de los titulares registrales de la hipoteca; en realidad no ha inscrito su derecho, como sí lo han verificado el resto de los cesionarios. Es esta entidad, «Investcapital Malta LTD», la que, una vez inscrito su derecho, debería consentir en escritura pública la cancelación de hipoteca por pago, para el caso que el juez del concurso no la ordene expresamente mediante resolución judicial expresa y firme, como se ha señalado en el fundamento de Derecho anterior. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 17 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid