Resolución de 7 de julio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarreal n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y extinción parcial subjetiva de condominio y constitución de servidumbre recíproca de paso.

IV Mediante escrito, de fecha 13 de abril de 2026, la registradora de la Propiedad se ratificó en su nota de calificación, emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo en los siguientes términos: «(…) La calificación negativa, se basó en el informe realizado por el Servicio Territorial de Infraestructuras Públicas de Castellón (Expediente PCAR/2026/12/117), el cual fue recibido por este Registro el día 25 de febrero de 2026, en el que se indicaba que la parcela en cuestión ocupa dominio público, por lo que para inscribirse en el Registro de la propiedad, deberá retranquear la línea del linde con la carretera fuera de la zona de explanación marcada con las correspondientes coordenadas UTM. Se presenta ahora el Recurso por los interesados en la inscripción suspendida (Doña S. y Don L. S. G. y Don A. L. S. F.) alegando “inexactitud técnica del informe de Conselleria”, que tiene como base inconsistencias técnicas de dicho informe. Para acreditar sus alegaciones, acompañan los recurrentes un nuevo análisis de la situación de las parcelas y unos nuevos planos que revelan unas circunstancias que no pudieron tenerse en cuenta a la hora de hacer la calificación negativa. Además la validez del documento aludido no puede estimarse por la Registradora, ya que presenta un análisis cartográfico, elaborado por la parte recurrente, que no puede desvirtuar el informe realizado por la administración pública competente (…)». Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 18, 19, 19 bis, 199, 205, 324, 325, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 y 15 de enero de 2018, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de noviembre de 2022.

1. Sobre la admisibilidad del presente recurso, ha de señalarse que el mismo ha sido interpuesto por personas legalmente legitimadas para ello, en concreto por doña S. y don L. S. G. y don A. L. S. F., quienes acreditan ostentar la condición de titulares registrales de la finca registral 12.502 de Villarreal y son directamente interesados en la inscripción solicitada, conforme a lo establecido en el artículo 325.a) de la Ley Hipotecaria. Asimismo, el recurso se ha presentado dentro del plazo legalmente establecido de un mes, de acuerdo con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, puesto que la nota de calificación fue notificada el día 12 de marzo de 2026 y el escrito de recurso tuvo entrada en el Registro correspondiente con fecha 8 de abril de 2026. A partir de esta fecha se computa el plazo de tres meses establecido por la ley para dictar y notificar la Resolución correspondiente.

2. Sobre las cuestiones jurídicas que se plantean y han de ser objeto de resolución en el presente recurso, la controversia se centra en determinar si es ajustada a Derecho la suspensión de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de unas fincas resultantes de una segregación.

La calificación registral negativa se sustenta en la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, durante el cual la registradora solicitó informe a la administración titular de la vía colindante (Dirección General de Infraestructuras y Proyectos Urbanos/Servei Territorial d’Infraestructures Públiques de Castelló) al lindar por el sur con la carretera CV-222. La Administración competente contestó mediante informe técnico indicando expresamente que la parcela en cuestión invade y ocupa parcialmente el dominio público, aportando las coordenadas UTM que marcan la línea de delimitación de la carretera que deberán respetarse. Por el contrario, los recurrentes alegan la inexactitud técnica del informe de la Conselleria, esgrimiendo que adolece de inconsistencias técnicas, basándose en un informe topográfico privado, argumentando que la línea descrita por la administración es arbitraria e incluso discurre por el interior de un murete ejecutado por dicha administración.

3. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es claro e imperativo en su párrafo cuarto al disponer que: «El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado».

Como ha manifestado de forma reiterada la doctrina de esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (como recuerda la propia registradora en su informe citando una Resolución análoga de este Centro Directivo), el registrador debe velar de manera rigurosa por la protección del dominio público. Así por ejemplo, la Resolución de 15 de marzo de 2016 ya señaló que «esta obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución». Así, tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, «la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción». Por lo que, «avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general [como los artículos 199, 203 y el 205]». Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, de 24 de junio, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial. Por su parte, en la Resolución de 10 de noviembre de 2022 se dijo que «cuando un particular formula oposición en términos confusos o sin que conste la autenticidad de su identidad, o validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida y en qué medida concreta, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete tal escrito de oposición a fin de que el registrador pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de tal oposición y tomar la decisión que corresponda. Pues, análogamente, también cuando la supuesta oposición de la Administración no es clara, o no es concluyente, podría el registrador conceder plazo a quien la haya formulado para que la aclare o complete». De todo ello cabe concluir que cuando en la tramitación de los procedimientos de inscripción de una representación gráfica georreferenciada, la administración pública competente sobre el dominio público afectado, en este caso el Servei Territorial d’Infraestructures Públiques de Castelló, afirma de manera rotunda, categórica y documentada mediante coordenadas UTM que existe una ocupación del dominio público por parte de la finca particular que pretende inscribirse, la inscripción no puede prosperar. El procedimiento registral, así como el recurso interpuesto ante este Centro Directivo, no es el cauce adecuado, ni tiene la naturaleza de un procedimiento contradictorio con fase de prueba, para discutir, resolver o dirimir controversias fácticas o discrepancias técnicas entre informes periciales privados aportados por los interesados y los informes oficiales y técnicos emitidos por la administración pública competente. Si los recurrentes consideran que el informe emitido por la Conselleria es erróneo, presenta quiebros artificiales, o contradice la realidad material (como un murete perimetral preexistente), deben hacer valer dichas pretensiones y oponerse a tal delimitación por la vía administrativa procedente ante la propia administración emisora o, en su caso, acudir a los tribunales de la jurisdicción contencioso-administrativa, que valorarán debidamente los medios de prueba apropiados para ello. En cambio, no es posible que, desde el ámbito registral, se declare la nulidad, improcedencia o inexactitud técnica del informe técnico desfavorable de la administración. En todo caso, se recuerda a los interesados, y ahora recurrentes, que, si a su derecho conviene, pueden solicitar la inscripción parcial de la georreferenciación pretendida por ellos, «recortada» en la forma y medida estrictamente necesaria para salvar la oposición formulada por la Administración titular del dominio público supuestamente invadido, la cual oposición además se concreta en una franja de anchura variable, de pocos centímetros lineales de ancho. Asimismo pueden, si lo estiman conveniente, discutir o litigar con la Administración acerca de esa pequeña zona geográficamente controvertida con vistas a obtener eventualmente en su día la inscripción gráfica completa ahora suspendida. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 7 de julio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid