Resolución de 16 de julio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura por la que se constituye un complejo inmobiliario.

Tanto el señor registrador de la propiedad como el notario aquí recurrente somos conforme en entender que nos encontramos ante una licencia municipal para constituir un complejo inmobiliario, creando dos elementos privativos, con determinación de los elementos comunes y de las cuotas en el complejo que especifica la licencia. Igualmente somos conformes con los preceptos a aplicar a este supuesto como son los artículos 26,6.º de la ley de estatal del suelo y el artículo 24 de la ley de propiedad horizontal. El problema surge cuando el señor registrador de la propiedad aplica el concepto de “complejo inmobiliario” en tanto que da a entender que sólo cabe hacerlo bajo la fórmula de la propiedad horizontal y, por tanto, con la existencia de un suelo y un vuelo común, opinión que el presente recurrente no comparte en absoluto por las consideraciones que se recogen a continuación. Creo que debe diferenciarse claramente, por una parte, entre propiedad horizontal, en la que son elementos comunes esenciales (con carácter de “ius cogens”) siempre el suelo y el vuelo (artículo 396 del Código Civil), propiedad regulada en la ley de 21 de julio de 1960 en sus artículos 1 a 23, y, por otra parte, los complejos inmobiliarios regulados en el artículo 24 de dicha ley que constituye el Capítulo III de dicha norma y que por definición tiene que ser algo diferente, sin perjuicio de que se le aplique los antes citados artículos 1 a 23 de dicha ley. Dichos complejos, salvo que se constituyan en una agrupación de comunidad de propietarios conforme a la letra b) del número 2 de dicho artículo 24, conforme a la letra a) de dicho número 2) “quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación”, lo que implica dos cosas conforme a un discurso lógico evidente derivado de la propia redacción del precepto: que el complejo inmobiliario no es una propiedad horizontal, pero, al mismo tiempo, que se le aplica dicha normativa lo que implica que las fincas que lo constituyan quedarán sujetas a las mismas limitaciones y autorizaciones que la propiedad horizontal “stricto sensu”.

En opinión del aquí recurrente la confusión viene motivada porque la terminología “complejo inmobiliario” es polisémica, ya que tiene un significado diferente en la ley del suelo estatal y en la ley de propiedad horizontal y eso da lugar a problemas como el que motiva el presente recurso. Señala así el artículo 26,6 “in fine” de la ley estatal del suelo que “a los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”. Podemos así hablar del concepto de “complejo inmobiliario urbanístico”, concepto que incluye tanto a la propiedad horizontal, en la que suelo y vuelo son comunes, como a lo que podemos definir como “complejo inmobiliario privado o civil” al que se refiere el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y en el que el suelo y el vuelo no son comunes. No se pueden confundir ambas acepciones, sin perjuicio de que a ambas se le aplique la misma normativa, y de hecho esa propia Dirección General ha aclarado de manera reiterada que en una propiedad horizontal el suelo y el vuelo es común y que no pueden confundirse ambos conceptos, propiedad horizontal y complejo inmobiliario, y así en resolución de 20 de septiembre de 2021 ha recalcado como “Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios... El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre et suelo y el vuelo como elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre -la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2 declara su aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal, El artículo 24, que integra el Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.” El propio Tribunal Supremo en reciente sentencia de 16 de septiembre de 2025 sobre un complejo inmobiliario privado constituido por 28 parcelas independientes pero con elementos comunes, ante la elevación de una planta por un propietario, lo que teóricamente podía hacer por ser dueño de su parcela al no haber división horizontal, consideró que ello no era posible por aplicarse las normas de la ley de propiedad horizontal y por ello exigirse acuerdo del resto de propietarios de las demás parcelas (parcelas independientes) y eso pese a no existir propiedad horizontal, sentencia que remitiendo a su vez a otra del mismo tribunal de fecha 29 de abril de 2015 reconoce que “junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad horizontal previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjunto constructivos en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad ‘tumbada’ en la que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela y la de la urbanización en general con sus servicios y cometidos comunitarios,... lo que origina la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una especifica regulación de la segunda, en cuanto a la construcción y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad horizontal.” Señala, finalmente, la citada sentencia de 2025 que “la integración en el conjunto inmobiliario no permite a cada propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando, además, perjudican los legítimos intereses de los otros propietarios de la urbanización…”

La licencia concedida lo es para constituir un complejo inmobiliario y eso es lo que recoge la escritura que, conforme a la licencia concedida, determina los elementos comunes (entre los que no figuran el suelo y el vuelo) y los elementos privativos, así como las cuotas de dichos elementos en dicho complejo. No exige que haya división horizontal. El señor registrador no puede exigir licencia de segregación previa por las razones antes expuestas, ni obligar a constituir una propiedad horizontal, sino que debe crear un complejo inmobiliario, figura diferente y que debe tener por ello su reflejo registral propio y diferenciado de una propiedad horizontal. IV. Expuesto lo anterior, el aquí recurrente Solicita: De la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que tenga por interpuesto el presente recurso gubernativo contra la calificación citada en el encabezamiento, la revoque respecto del defecto objeto del presente recurso y ordene la inscripción de la escritura por mi autorizada el día 24 de febrero de 2026, número 511 de protocolo». IV El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo; 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 45 y 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de abril de 1981, 13 de mayo de 1987, 4 de marzo de 1993, 4 de diciembre de 2004 y 18 de mayo de 2006, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de julio de 2020, 12 de abril de 2023, 20 de marzo de 2024 y 26 de marzo y 19 de mayo de 2025.

1. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura en virtud de la cual los propietarios de una finca descrita como vivienda unifamiliar de tres plantas, con el objeto de individualizar una parcela sobre la que está construyendo otra vivienda, proceden a «individualizar dicha parcela mediante la técnica de la segregación y simultánea constitución de complejo inmobiliario conforme al artículo 24.2 a) de la Ley de Propiedad Horizontal», por lo que proceden a constituir sobre la finca un complejo inmobiliario, conforme a dicho artículo, con aplicación de la Ley sobre propiedad horizontal y el artículo 396 del Código Civil, salvo lo que respecta al carácter común del suelo y vuelo, definiendo dos fincas independientes o elementos privativos:

1. Urbana. Elemento privativo número uno, parcela con una superficie de 571,74 metros cuadrados, cuota del 40,24%.

2. Urbana. Elemento privativo número dos, vivienda unifamiliar sobre solar de 849,07 metros cuadrados, cuota de 59,76%.

Se describen los elementos comunes del complejo: muro divisorio e instalación común (caja general de protección). Se incorpora la autorización administrativa para la constitución de complejo inmobiliario privado al amparo del artículo 26.6 de la Ley de Suelo con referencia a la finca registral en los términos siguientes: «Segundo. Aprobar a los solos efectos de la presente autorización, la configuración del complejo inmobiliario privado con los siguientes elementos comunes:

a) E-01: muro divisorio entre los dos elementos privativos.

b) EC-02: servicio e instalación común consistente en la Caja General de Protección (CGP) (…)

a) P1: elemento privativo con superficie de parcela de 571,74 m² y superficie construida de 199,15 m², cuota de 40,24%.

b) P2: elemento privativo con superficie de parcela 849,07 m² y superficie construida 230,15 m² cuota 59,76%.

En el análisis jurídico de la autorización se hace constar que: «(…) el inmueble objeto del expediente es una única finca registral de 1.431 m² sobre la que existen dos edificaciones residenciales unifamiliares: – una vivienda unifamiliar aislada con licencia 118/1993 y, – una segunda vivienda unifamiliar aislada en construcción al amparo del expediente de licencia 602/2023 (cambio de uso y ampliación de nave existente). La configuración propuesta no se plantea como división o segregación de la finca registral en fincas autónomas, sino como establecimiento de un régimen de organización unitaria con dos elementos privativos (P1 y P2) y elementos comunes (EC-01 y EC-02) atribuyendo cuotas de participación en lo común. Esta configuración encaja en el concepto legal de complejo inmobiliario a los efectos del art. 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, al distinguirse elementos privativos y elementos comunes con titularidad instrumentas en cuotas. Concurre asimismo el presupuesto material del art. 24.1 LPH al describirse dos unidades privativas residenciales (dos viviendas unifamiliares) vinculadas a la participación en elementos comunes (muro divisorio y CGP), de modo que la titularidad privativa se acompaña de una cuota sobre elementos comunes, instalaciones o servicios». Asimismo, se incorpora la licencia de obras y el certificado técnico que acredita la correspondencia de la descripción de la obra iniciada con el proyecto autorizado respecto al elemento privativo número uno. Atendiendo al contenido de la autorización incorporada, en la que no solo se identifica concretamente la finca registral, sino los distintos elementos privativos y comunes del complejo, en términos coincidentes con los descritos en la escritura calificada, esta Dirección General no puede sino aceptar los argumentos del recurrente y revocar el defecto objeto de recurso. Con independencia de los términos rituales utilizados en la escritura, en particular, la referencia al concepto hipotecario de segregación, no cabe duda de que lo que se pretende precisamente es la constitución e inscripción del complejo inmobiliario que, como forma de organización unitaria de la propiedad, habilite la configuración independiente de la parcela destinada a la construcción de una vivienda unifamiliar, que es lo requerido por el Ayuntamiento en la autorización incorporada, por cuanto no contempla la división o segregación de la finca en parcelas independientes. En otras palabras, a tenor de la documentación incorporada, no es que no se acredite la licencia para segregar, sino que la misma resulta inviable dado que el Ayuntamiento impone el régimen del complejo para permitir la configuración como elementos privativos de las dos fincas resultantes y la constitución del mismo ha sido debidamente autorizada con referencia concreta a los elementos que lo integran. La propia autorización hace constar que «el otorgamiento de la autorización debe vincularse a la concreta configuración presentada en el expediente (elementos privativos, elementos comunes, superficies y cuotas) por ser esos extremos los que delimitan el alcance del régimen y, por tanto, el objeto del control municipal y el título apto para su inscripción» y en el presente caso puede apreciarse la correspondencia con la configuración resultante del complejo que se constituye en la escritura calificada. Por todo lo razonado, Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 16 de julio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid