Resolución de 7 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Albocàsser-Morella, por la que no practica la inscripción de una obra nueva declarada en un título de donación por albergar dudas en cuanto a la identidad de la finca, al entender que el exceso de cabida en realidad encubre un negocio traslativo o una operación de modificación de entidad hipotecaria.

Si tras tener en cuenta todos los elementos de la Escritura a los que ni se refiere la calificación, todavía subsistieran las dudas del funcionario, se solicita que cumpla lo interesado en aquella y las Resoluciones citadas, y tramite el procedimiento del art. 199.

En Benicarló, a 3 de octubre de 2025.» IV El registrador de la Propiedad de Albocàsser-Morella emitió informe de fecha 8 de octubre de 2025, previo traslado al notario autorizante a los efectos previstos en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, ratificando su calificación, elevando el presente expediente a la Dirección General el mismo día. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 18, 199 y 327 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de septiembre de 2005 y 20 de diciembre de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 y 25 de abril y 16 de octubre de 2024.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

a) se solicita la inscripción de una declaración de ampliación de obra nueva sobre la finca 2.454 del término de Sierra Engarcerán consistente en una casa de dos plantas de 103 metros cuadrados, que linda por derecha con ámbito de la masía, por izquierda doña V. M y por fondo calle. La finca registral se corresponde con la parcela con referencia 001801600YK56E0001OY, correspondiente a la construcción, la cual se integra en una parcela catastral mayor, que tiene por referencia: 12105A003000500000MG. La ampliación de la obra determina que la casa se amplía hasta los 217 metros cuadrados, que linda frente o sur, resto de la parcela 50 del polígono 3.

b) el registrador emite calificación negativa, sin iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por entender que, en su día, se inmatriculó solo la casa y que ahora la porción sobre la que se pretende declarar la ampliación no constaba inmatriculada en su día, por lo que no puede procederse a su inmatriculación ahora por la vía del artículo 199, pues se altera la realidad física amparada por el folio registral, lo que excede del ámbito de aplicación de dicho precepto.

c) el donatario de la finca interpone recurso alegando que la casa, desde su título de adquisición siempre contó con una porción de terreno destinado a corrales y horno, como constaba en la escritura de herencia por la que adquiere el donante, otorgada por el notario de Alcalà de Xivert, don Rafael Rivas Andrés, en el año 2011, con el número 364 de su protocolo, y en la escritura previa de donación del año 1975, de lo que se deriva que el objeto del derecho siempre fue la casa y algo más, aunque estemos ante descripciones antiguas y en aquella época lo que interesaba a la gente era proteger lo más importante, «la casa», que era lo único que se hacía constar en el Catastro y en el Registro, por ser el resto del terreno accesorio.

2. Antes de entrar en el fondo del asunto, debe hacerse dos apreciaciones, una de carácter formal referente al contenido del informe del registrador en defensa de la nota. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo en Resoluciones como la de 13 de septiembre de 2005, al elevar el recurso a la Dirección General, el registrador ha de acompañar el informe relativo a los trámites del expediente, como los relativos a la fecha de presentación del título, incidencias que hayan podido existir, fecha de la nota de calificación y el de la notificación al presentante, expresando la forma de la notificación a fin de que la Dirección General compruebe la regularidad del expediente y de la actuación del registrador. En el presente expediente el registrador se ha limitado a desarrollar los argumentos expresados en su nota de calificación, lo que puede hacer siempre que no se introduzcan nuevos fundamentos de Derecho no conocidos por el recurrente al formular el propio escrito de recurso, añadiendo una serie de consideraciones posteriores que no pueden ser tenidas en cuenta a la hora de resolver este recurso. Si bien ello no puede llevarle a omitir en el informe los aspectos procedimentales esenciales desarrollados en el seno del procedimiento registral en el que se ha emitido la nota de calificación ahora recurrida. Ahora bien, la falta de este informe no impide la continuación del procedimiento conforme al párrafo octavo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

3. Entrando en el fondo del asunto, el registrador se niega a tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria porque, a su juicio, su tramitación no eludiría el hecho de que la porción sobre la que se pretende ampliar la obra nueva no se inmatriculó en su día. Y es que, como declaró la Resolución de 11 de abril de 2024, el registrador puede negarse a iniciar la tramitación del expediente manifestando sus dudas al inicio del procedimiento con el fin de evitar dilaciones y trámites innecesarios. Para ello, según la Resolución de 25 de abril de 2024, las objeciones del registrador deben exponerse al inicio del expediente y, para que puedan impedir la continuación de éste, han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante su tramitación.

4. Procede, por tanto, determinar si la anterior doctrina ha sido aplicada correctamente por el registrador en el presente caso. Para ello hemos de partir de tres circunstancias. La primera consistente en el hecho de que los linderos registrales iniciales son por derecha entrando «ámbito de la masía», expresión bastante imprecisa, pero que deriva del hecho de que la parcela que se corresponde con la identidad de la finca, se ubica en una parcela catastral mayor, con referencia catastral: 12105A003000500000MG, con una superficie de 6.711 metros cuadrados, y por frente con calle. El segundo en que la parcela catastral, que se corresponde con la identidad de la finca, tiene por referencia catastral: 001801600YK56E0001OY catastrada con una superficie de 76 metros cuadrados, inferior a los 103 metros cuadrados que tiene de superficie registral, sin que dicha parcela catastral llegue a lindar por frente con calle, como ocurre con la descripción registral de la finca 2.454 del término de Sierra Engarcerán. Posiblemente, esa inexactitud catastral es la que lleva al recurrente a aportar una georreferenciación alternativa para poder delimitar perfectamente la finca y poder inscribir la ampliación de la obra. Ello es un indicio que nos puede llevar a determinar que, aunque en su día solo se hizo constar en la inscripción fue solo la casa con su medición, la superficie comprendida dentro de los linderos era mayor, pues la finca debía llevar, de algún modo, hasta la calle que es su lindero frente. Ello determinaría la existencia de una descripción literaria inexacta, por lo que la descripción cuya inscripción ahora se solicita no alteraría la realidad física de la finca.

De igual modo procede referirse, como prueba indiciaria que justificaría tal conclusión, el propio informe municipal de equivalencia protocolizado en el título objeto de calificación, al disponer que: «Que según es de público conocimiento, por las averiguaciones practicadas, por declaración de los titulares catastrales y antecedentes obrantes en este Ayuntamiento, la finca inscrita en el registro de la propiedad de Albocàsser Morella, al Tomo 309, Libro 28, Folio 85, Finca n.º 2454, equivale al inmueble con referencia catastral 001801600YK56E0001OY y a parte del inmueble con referencia catastral 12105A003000500000MG en el cual se encuentra enclavado el primer inmueble referenciado, ambos sitios en (…) (Sierra Engarcerán)».

5. Como declaró la Resolución de 16 de octubre de 2024, dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha Ley. Para subsanar esas discrepancias la citada ley reformó el título VI de la Ley Hipotecaria, regulando los expedientes del artículo 199, ante el registrador y 201 ante el notario. A la vista de las circunstancias analizadas en el fundamento de Derecho anterior, de la descripción literaria inexacta pueden, efectivamente, derivarse dudas sobre la identidad de la finca. Pero, a diferencia de lo que entiende el registrador, las mismas pueden subsanarse con la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con citación a los colindantes y al Ayuntamiento, si el registrador así lo considera conveniente. La existencia del lindero registral frente con calle determina que, aunque en su día la descripción de la finca solo se refirió a la casa, la superficie comprendida dentro de los linderos debía ser mayor, por lo que pudiera resultar que no estamos ante un supuesto de inmatriculación encubierta, sino ante un supuesto de descripción literaria imprecisa, de la que pueden derivarse dudas de identidad, dudas que pueden disiparse con la tramitación del expediente.

Por ello, nos encontramos dentro del ámbito de la llamada rectificación de superficie, siendo doctrina reiterada de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 20 de diciembre de 2016, cuando declara: «Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo esta doctrina consolidada: “a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Este método, por tanto, solo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 también es indiscutible que para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada” (…)». En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación por no existir un evidente indicio aparente de inmatriculación encubierta, por lo que debe procederse a tramitar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con trámite de notificación a los colindantes para que, a la vista de las actuaciones, emita la calificación registral correspondiente. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 7 de enero de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid