Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación realizada por la registradora de la propiedad de Medina del Campo-Nava del Rey denegando la inscripción de un acuerdo transaccional homologado mediante auto judicial.

LEC 1/2000: Título 1 De los títulos ejecutivos Capítulo I. De las sentencias y demás títulos ejecutivos.

Es decir la citada Ley no exige sentencia cuando el título es judicial, un Auto es resolución judicial, como es el caso que aquí nos ocupa. Estamos ciertamente en que esta solicitud cumple formalmente el artículo 3 LH pues es la misma Ley de enjuiciamiento civil la que no exige que sea sentencia. II. Naturaleza jurisdiccional de la homologación en proceso declarativo de dominio. El procedimiento tenía por objeto la titularidad dominical. La homologación: – Integra el acuerdo en el proceso. – Produce efectos de cosa juzgada material (art. 1816 CC) “Artículo 1816. La transacción tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada; pero no procederá la vía de apremio sino tratándose del cumplimiento de la transacción judicial”. Por lo tanto, a todas luces cierra definitivamente la controversia dominical. En este contexto, la resolución homologatoria mediante auto, cumple función materialmente equivalente a sentencia declarativa. Negar su acceso registral supone desconocer la eficacia jurisdiccional del título.

1. Los litigantes están facultados para disponer del objeto del juicio y podrán renunciar, desistir del juicio, allanarse, someterse a mediación, a cualquier otro medio adecuado de solución de controversias o a arbitraje, y transigir sobre lo que sea objeto del mismo, excepto cuando la ley lo prohíba o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero.

Estos actos de disposición de los litigantes no podrán realizarse una vez señalado día para la deliberación, votación y fallo del recurso de casación.

2. Si las partes pretendieran una transacción judicial y el acuerdo o convenio que alcanzaren fuere conforme a lo previsto en el apartado anterior, será homologado por el tribunal que esté conociendo del litigio al que se pretenda poner fin.

3. Los actos a los que se refieren los apartados anteriores podrán realizarse, según su naturaleza, en cualquier momento de la primera instancia o de los recursos o de la ejecución de sentencia.

Es decir, se permite transacción en cualquier estado del proceso. La homologación: – Exige control judicial. – Impide acuerdos contrarios a derecho. – Produce terminación del proceso. Es decir la homologación del acuerdo que solicita mi mandante para ser inscrita cumple los preceptos de la ley.

La transacción tiene autoridad de cosa juzgada. Esto es determinante en acción declarativa de dominio. La cosa juzgada material recae sobre la titularidad dominical discutida.

La resolución homologatoria es título ejecutivo. No es simple aprobación formal. Es resolución ejecutable. III. Vulneración del principio de equivalencia funcional. Si el proceso hubiera terminado por sentencia estimatoria, ésta sería directamente inscribible. No existe justificación jurídica para negar inscripción cuando la controversia dominical se resuelve por transacción homologada en el mismo proceso. Ambas producen cosa juzgada. IV. Extralimitación de la función calificadora (art. 18 LH). La calificación no puede revisar la naturaleza jurídica del pronunciamiento judicial ni exigir un título distinto al emitido por el órgano jurisdiccional. V. Tutela judicial efectiva (art. 24 CE). La eficacia de la resolución judicial incluye su plena efectividad real. Impedir su acceso registral vacía parcialmente su eficacia jurídica. VI. Doctrina habitual de la DGSJFP. La DGSJFP suele negar inscripción cuando: – El proceso no versaba sobre dominio. – La transmisión es simple consecuencia contractual. – Perjudica a terceros. Pero en este caso: El objeto del proceso era la titularidad real de una finca. El acuerdo pone fin a la controversia dominical. El auto incorpora solución jurisdiccional a un litigio real, pues la parte actora/demandada ha llegado a un acuerdo que explica el exceso/defecto de cabida superficial y lo ha avalado un Magistrado con competencias sobre ella mediante resolución judicial. Esto permite defender que:

1. La transmisión no es mera obligación contractual, sino resultado jurisdiccional de un proceso declarativo real, resuelto mediante homologación judicial en forma de Auto.

2. La homologación produce cosa juzgada material sobre el dominio discutido.

3. La DGSJFP mantiene doctrina constante que lo relevante no es si la resolución se denomina auto o sentencia, sino si es firme, contiene un pronunciamiento inscribible y es congruente con el procedimiento seguido pues la resolución judicial es firme y clara, resuelve definitivamente el derecho de dominio a favor del recurrente, Don A.

Por tanto: Funcionalmente equivale a sentencia. Negar inscripción genera una discriminación irracional: – Si hay sentencia - se inscribe. – Si hay transacción homologada en el mismo proceso - no. Eso vulnera: – Principio de equivalencia funcional. – Principio de tutela judicial efectiva. – Principio de economía procesal. VII. Doctrina del Tribunal Supremo. La STS 433/2016 refuerza que la declaración judicial de dominio produce efectos jurídicos de pleno derecho, lo cual es importante para sostener que no puede negarse la inscripción por el mero carácter del acto judicial (sentencia o auto), sino por los requisitos legales que condicionan la inscripción en el Registro (tracto sucesivo, intereses de terceros, etc.). El Supremo declara: – La transacción judicial produce cosa juzgada. – La homologación es acto jurisdiccional. – Tiene eficacia ejecutiva plena. El juez no es mero fedatario. El registrador no puede negar la inscripción únicamente porque el título sea un “auto” y no una “sentencia” si dicho auto recurrible es firme y contiene un pronunciamiento definitivo sobre el derecho a inscribir (por ejemplo, resolución de expediente de dominio). La STS 433/2016 y doctrina relacionada apoyan la idea de que lo importante es la eficacia real de la resolución judicial sobre el derecho, no su denominación formal como sentencia versus auto. El registrador ha de valorar la eficacia jurídica de la resolución judicial (auto) frente al mero formalismo. Lo que determina la inscripción no es la etiqueta del acto (“auto” o “sentencia”), sino que decida de forma terminante sobre el derecho inscrito y su firmeza jurídica, por lo tanto hay control judicial durante todo el proceso de negociación extrajudicial que ha sido avalada mediante resolución judicial en forma de Auto y éste ha sido firme y congruente con el procedimiento seguido. Solicito Tenga por presentado este escrito, se sirva admitirlo, y en su virtud acuerde revocar la nota de calificación y se acuerde la inscripción del dominio conforme al Auto judicial firme presentado». IV La registradora de la Propiedad mantuvo su nota de calificación y, en unión del preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 281 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 19, 71, 72, 73, 145, 207, 209, 317, 319, 415, 437, 517, 524, 705 y siguientes, 769 y siguientes, 787 y 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 90, 91, 103, 1261, 1280, 1344, 1397, 1404, 1809, 1816 y 1817 del Código Civil; 1, 2, 3, 9, 18, 19, 19 bis, 21, 38, 40, 76, 82, 199 y siguientes y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 33, 34, 51 y 100 del Reglamento Hipotecario; la Real Orden de 13 de diciembre de 1867; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917, 1 de julio de 1943, 5 de mayo de 2003, 21 de abril y 25 de octubre de 2005, 21 de enero, 2 de marzo, 30 y 31 de mayo de 2006, 9 de abril de 2007, 29 de octubre de 2008, 16 de junio, 15 de julio y 9 de diciembre de 2010, 22 de febrero, 11 de abril y 5 de diciembre de 2012, 11 de mayo, 9 de julio, 5 de agosto y 18 de diciembre de 2013, 25 de febrero, 27 de marzo, 30 de octubre y 12 de noviembre de 2014, 3 de marzo y 2 de octubre de 2015, 4 y 5 de mayo, 2 de junio, 19 y 26 de julio, 6 de septiembre, 13, 17 y 24 de octubre y 30 de noviembre de 2016, 11 de enero, 16 de febrero, 1 de marzo, 5 y 6 de abril, 17, 18, 19 y 30 de mayo, 19 y 20 de junio, 26 de julio, 7, 18 y 27 de septiembre, 11 y 31 de octubre y 2 y 8 de noviembre de 2017, 20 de febrero, 29 y 30 de mayo, 6 de junio, 20 de julio, 21 de septiembre, 22 y 24 de octubre y 12 de diciembre de 2018 y 14 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero, 27 de abril y 18 de mayo de 2021, 14 de junio de 2023, 21 de febrero y 2 de setiembre de 2024 y 10 de marzo y 23 de mayo de 2025.

1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso, los siguientes:

El día 22 de diciembre de 2025 se presentó en el Registro de la Propiedad de Medina del Campo-Naval del Rey, auto número 266/2024 dictado por doña María Esther Cadenas Acebes, Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Medina del Campo, el día 6 de noviembre de 2024, dictado en autos de juicio ordinario número 15/2024, bajo el asiento 3.270 del Diario 2025, y homologando una transacción. Doña Cristina González Hernández, registradora de la Propiedad de Medina del Campo-Nava del Rey, el día 29 de enero de 2026 calificó negativamente el título alegando, entre otros motivos (pues éste es el recurrido), que la transacción homologada judicialmente no es título hábil para la inscripción. Se recure el defecto antes reseñado de la calificación, en síntesis: «[…] El acuerdo pone fin a la controversia dominical. El auto incorpora solución jurisdiccional a un litigio real, pues la parte actora/demandada ha llegado a un acuerdo que explica el exceso/defecto de cabida superficial y lo ha avalado un Magistrado con competencias sobre ella mediante resolución judicial. Esto permite defender que:

1. La transmisión no es mera obligación contractual, sino resultado jurisdiccional de un proceso declarativo real, resuelto mediante homologación judicial en forma de Auto.

2. La homologación produce cosa juzgada material sobre el dominio discutido.

3. La DGSJFP mantiene doctrina constante que lo relevante no es si la resolución se denomina auto o sentencia, sino si es firme, contiene un pronunciamiento inscribible y es congruente con el procedimiento seguido pues la resolución judicial es firme y clara, resuelve definitivamente el derecho de dominio a favor del recurrente, Don A.

Por tanto: Funcionalmente equivale a sentencia. Negar inscripción genera una discriminación irracional: – Si hay sentencia - se inscribe. – Si hay transacción homologada en el mismo proceso - no. Eso vulnera: – Principio de equivalencia funcional. – Principio de tutela judicial efectiva. – Principio de economía procesal […]».

2. Así las cosas, como este Centro Directivo ha tenido ocasión de afirmar recientemente en su Resolución de 23 de mayo de 2025: «[…] en nuestro sistema registral el principio de titulación pública, y qué se entiende por título inscribible (artículos 3 Ley Hipotecaria y 33 de su reglamento), es una de las claves de bóveda sobre las que gravita nuestro sistema inmobiliario; no admitiéndose la fungibilidad entre los diversos títulos, debiendo analizar, conforme al caso que nos ocupa, si existe una posible mutabilidad en relación con el título en cuestión».

En suma, continúa la resolución citada: «[…] la transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo para las partes carácter de cosa juzgada (artículos 1809 y 1816 del Código Civil); mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una revisión del organismo jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en relación con el objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción». Ya la Resolución de 6 de septiembre de 2016 declaró: «[…] la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta Dirección General ha tenido ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que “la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento’. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria […]”. También ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas».

3. Más recientemente, las Resoluciones de 10 de marzo y 23 de mayo de 2025 siguen la línea de los pronunciamientos anteriores al afirmar, reiterando la naturaleza privada de la homologación de la transacción procesal: «[…] En cuanto a la eficacia de las transacciones judiciales homologadas como título inscribible, es doctrina de este Centro Directivo que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no recoge un análisis judicial del fondo de la controversia, y al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, no puede producir efectos registrales ya que no contiene una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de mayo de 2017 y 20 de julio de 2018)».

Es equivocado, por tanto, poner el acento en la «firmeza», y no en la propia «naturaleza» del título, como argumenta la parte recurrente; no existiendo ningún tipo de principio de fungibilidad que permita utilizar títulos inscribibles de forma artificiosa sin basarse en el principio de legalidad.

4. Por lo demás, y al pretenderse también una modificación de superficie, tiene por completo razón la registradora -reforzando la exigencia ineludible de escritura pública- cuando indica: «[…] Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas pueden sintetizarse en tres grandes grupos: 1) Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el art. 201.3. letras a y b, LH, que están limitados cuantitativamente a rectificaciones de cabida que no excedan del 10% o 5% de la cabida inscrita, respectivamente. Estos medios no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien el registrador, tras practicar la inscripción, habrá de notificarla “a los titulares registrales de las fincas colindantes” 2) El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones de cabida inferiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el art. 9.b LH, cuando, tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constase en la descripción literaria”...3) Y, finalmente, están los medios que persiguen, y potencialmente permiten, inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto cabida como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (diferencias de cabida tanto inferiores como superiores al 10% de la cabida inscrita), y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (pues no en vano, como señala el art. 199 LH, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa). Y tales medios son el procedimiento regulado en el art. 199 LH y el regulado en el art. 201.1 LH, que a su vez remite al art. 203 LH. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, como ha reiterado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda (garantías tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el BOE, publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer ante registrador o notario, según los casos, y alegar lo que a su defensa interese).

En el presente supuesto nos encontramos ante modificaciones de cabida superiores al 10% de la cabida ya inscrita por lo que sería necesario acudir a los procedimientos del artículo 199 y 201 de la Ley Hipotecaria. No obstante, teniendo en cuenta los correlativos aumento y reducción de cabida de que son objeto ambas fincas en el acuerdo transaccional, (una de las fincas experimenta un aumento de cabida igual a la reducción de cabida de la otra finca), cabe la posibilidad de que haya habido modificaciones hipotecarias y actos traslativos pendientes de formalizar. Para ello, será necesario el otorgamiento de las oportunas escrituras públicas». Por último, también ha de recordarse la reiterada doctrina de este Centro Directivo, según la cual la firmeza es un concepto unitario, sin que pueda mantenerse la existencia de una suerte de firmeza con un ámbito exclusivamente registral. Más bien –todo lo contrario–, la Ley de Enjuiciamiento Civil parte de un principio general de necesidad de firmeza a todos los efectos para poder practicar inscripciones en los Registros Públicos (cfr. artículo 524, apartado 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y es que, como bien dice la registradora: «[…] El concepto de firmeza de una resolución judicial viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para que una resolución judicial sea firme, es preciso que frente a ella no quepa recurso alguno. En este supuesto, en la parte dispositiva de la misma se indica que cabe recurso de apelación dentro del plazo de veinte días […]». Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de abril de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid