Article 22Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio

Artículo 22. Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio.

1. Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas.

2. Si alguna de las partes sostuviere la subsistencia de interés legítimo, negando motivadamente que se haya dado satisfacción extraprocesal a sus pretensiones o con otros argumentos, el Letrado de la Administración de Justicia convocará a las partes, en el plazo de diez días, a una comparecencia ante el Tribunal que versará sobre ese único objeto. Terminada la comparecencia, el tribunal decidirá mediante auto, dentro de los diez días siguientes, si procede, o no, continuar el juicio, imponiéndose las costas de estas actuaciones a quien viere rechazada su pretensión.

En el caso de que el interés legítimo que se alegara se circunscribiera a la satisfacción de las costas causadas, el letrado de la Administración de Justicia dará cuenta al tribunal, que acordará mediante auto, previa audiencia de la otra parte, la terminación del proceso, pudiendo condenar al pago de las costas conforme a los criterios establecidos en el artículo 395 de esta Ley.

Contra este auto cabrá interponer recurso de apelación.

3. Contra el auto que ordene la continuación del juicio no cabrá recurso alguno. Contra el que acuerde su terminación, cabrá recurso de apelación.

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

6. En los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas del artículo 250.1.1.º, cuando se acredite que la persona arrendataria se encuentra en situación de vulnerabilidad económica en los términos legalmente previstos, y no aplicándose para el supuesto previsto en el artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, si la Administración pública competente no ofrece una alternativa habitacional adecuada, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas y de las que se hayan devengado hasta el momento del pago o consignación, así como las costas procesales a favor del demandante. La demora en el pago en favor de la persona demandante por parte de la administración competente en materia de vivienda una vez acordado por el tribunal, supondrá la aplicación de los correspondientes intereses de acuerdo con la legislación aplicable.

Acreditada la situación de vulnerabilidad, esta circunstancia será comunicada inmediatamente a la Administración pública competente, que dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en defecto de esta, efectuar el pago o la consignación.

Durante este plazo quedará suspendido el curso del procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.

Efectuado dentro del plazo el pago o la consignación de la totalidad de las cantidades debidas, se declarará enervada la acción y terminado el procedimiento, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento.

Transcurrido el plazo de dos meses sin que se haya ofrecido una alternativa habitacional adecuada ni se haya producido el pago íntegro o la consignación, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no habrá lugar para el lanzamiento, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento hasta su expiración en tanto se mantenga la situación de vulnerabilidad económica en los términos legalmente previstos.

La enervación prevista en este apartado será independiente de la establecida en el apartado 4 y no computará como enervación anterior a los efectos de dicho apartado ni impedirá que la persona arrendataria pueda ejercer posteriormente, en su caso, la enervación ordinaria prevista en el mismo.

La enervación extraordinaria prevista en este apartado podrá producirse aunque el arrendador haya efectuado el requerimiento fehaciente de pago previsto en el apartado 4.

La Administración General de Estado compensará los gastos en los que incurran las Comunidades Autónomas en aplicación de lo dispuesto en este apartado, con excepción de los posibles intereses que pudieran devengarse como consecuencia del retraso en el cumplimiento en la obligación de enervación.

En la Comunidad Autónoma del País Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra la instrumentación financiera se acordará bilateralmente con arreglo a sus respectivos regímenes económicos y financieros.

Se añade el apartado 6 por el art. 5.2 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Ref. BOE-A-2026-20823#a5

Téngase en cuenta para su aplicación la disposición transitoria segunda del citado Real Decrerto-ley.

Se deja sin efecto la adición del apartado 6 por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre. Ref. BOE-A-2026-20526

Se añade el apartado 6 por el art 5.2 del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre. Ref. BOE-A-2026-20266#a5

Téngase en cuenta para su aplicación la disposición transitoria segunda del citado Real Decrerto-ley.

Se modifica el apartado 2, con efectos de 3 de abril de 2025, por el art. 22.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Ref. BOE-A-2025-76#a2-4

Se modifica el párrafo primero del apartado 4 por el art. 103.3 del Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-25758#a1-15

Esta modificación entra en vigor el 20 de marzo de 2024, según establece la disposición final 9.2 del citado Real Decreto-ley.

Se modifican las referencias a "Secretarios judiciales" por la disposición adicional 1 de la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio. Ref. BOE-A-2015-8167#daprimera

Se modifica el apartado 4 por el art. 2.1 de la Ley 4/2013, de 4 de junio. Ref. BOE-A-2013-5941.

Se modifica el apartado 4 por el art. 4.1 de la Ley 37/2011, de 10 de octubre. Ref. BOE-A-2011-15937.

Se modifica el apartado 4 y se añade el apartado 5 por el art. 2.2 de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre. Ref. BOE-A-2009-18733

Téngase en cuenta que el apartado 1 y el párrafo primero del apartado 2 entran en vigor el 4 de mayo de 2010, según la redacción dada por la Ley 13/2009.

Se modifican el apartado 1, el párrafo primero del apartado 2 y el párrafo primero del apartado 4 por el art. 15.9 de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre. Ref. BOE-A-2009-17493

Se modifica el segundo párrafo del apartado 4 por la disposición final 3.1 de la Ley 23/2003, de 10 de julio. Ref. BOE-A-2003-13863