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Resolución de 25 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Baza, por la que se deniega la rectificación de la descripción de una finca mediante instancia.

X 7665/boees-x-boe-a-2024-7665Apr 17, 2024

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  1. Annex section segundo Apartado segundo. El primer motivo de la calificación registral consiste en considero insuficientes las facultades representativas acreditadas por doña M. G. V., para actuar en nombre de su hermano don J. M. G. V., ya que el poder aportado la autoriza para las actuaciones en él recogidas, exclusivamente en relación c [sic] las fincas de propiedad del poderdante. La finca sobre la que se pretende la rectificación, pertenece en parte a los padres de doña M. y don J. M., sin embargo, este, no tiene titularidad alguna sobre la misma. Producido el fallecimiento de sus padres, y acreditada su condición de heredero, don J. M. no ostenta más que un derecho hereditario in abstracto sobre la masa hereditaria de sus padres, de modo que mientras no conste la aceptación de la herencia y una escritura de partición en la que se le atribuya algún derecho concreto sobre esta finca, la misma no puede entenderse incluida en los términos en los que se expresa el poder aportado, careciendo, por ello, doña M. de legitimación para actuar en este caso en nombre de su hermano, en tanto que del artículo 1259 del Código Civil se deduce que nadie puede actuar en nombre de otro sin ostentar su representación voluntaria o legal
  2. Annex section tercero Apartado tercero. También se alega en dicho fundamento segundo que D. J. M. G. V. solo tiene un derecho abstracto sobre la herencia de sus padres y hasta que no se acepte la herencia y se realice un cuaderno particional no tendrá algún derecho concreto sobre dicha finca,
  3. Article 211
  4. Article 212
  5. Article 213
  6. Annex section segundo Apartado segundo. En los asientos de presentación, notas marginales e indicaciones de referencias, aunque los títulos no obren en la oficina del registro, siempre que la inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella
  7. Annex section quinto Apartado quinto. En esta litis, bajo la problemática civil subyace también una problemática registral
  8. Annex section sexto Apartado sexto. Al practicar las inscripciones segunda (la de la venta a favor de “Sánchez Ferrero, SA”) y tercera (la enajenación realizada por “Sánchez Ferrero, SA” a “Inmobiliaria Las Rozas, SA”) de la finca se incurrió en un error reiterativo; al referirse al estado de los gravámenes se hacía constar: “libre de cargas”
  9. Annex section cuarto Apartado cuarto. En consecuencia, la resolución del recurso depende de cómo se califique el error padecido. En la escritura, al enumerar las cuotas de participación de los elementos privativos en los gastos de escalera y ascensor, se dice que algunos de ellos tienen la cuota de “una centésima”. Al transcribir la enumeración, en el Registro de la Propiedad, se añadieron las palabras “todas por ciento”. La expresión de la escritura (“una centésima”) puede entenderse como equivalente a un uno por ciento (una centésima del todo) (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal […]) o como un cero coma cero uno por ciento (0,01 %) si la centésima se entiende como una centésima de un entero por ciento (ya que la escritura, a veces, para cuotas superiores al uno por ciento, se expresa en enteros y centésimas). Las palabras añadidas al realizar la inscripción favorecen esta última interpretación. Pero, ha de tenerse en cuenta que las cuotas atribuidas solo suman cien si se acepta como interpretación correcta la primera. En estas condiciones, a la segunda interpretación, tanto si se apoya en el decir de la escritura como en el añadido que aparece en la inscripción, sólo puede llegarse ateniéndose exclusivamente a la dicción literal de ambos textos, prescindiendo de toda otra consideración. Sin embargo, al respecto, es plenamente aplicable el principio que sienta el artículo 1284 del Código Civil (…) para la interpretación de los contratos: dado que sólo una de las dos interpretaciones que la literalidad permite considerar se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan globalmente el valor total del inmueble, solo esa puede ser la correcta y el error padecido al transcribir la escritura no puede, por sí solo, alterar el contenido del derecho de los titulares de los elementos privativos. En consecuencia, el error ha de ser tenido por material y susceptible de rectificación sin necesidad del consentimiento unánime de todos los interesados ni de la resolución judicial subsidiaria