Resolución de 28 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mancha Real a inscribir un testimonio de sentencia dictada en juicio ordinario.

El 27-11-1874, se publicó en el Boletín Oficial de Ventas de Bienes Nacionales n.º 627, la subasta de un pedazo de terreno denominado (…), del término de Albanchez, con una cabida de 1167 hectáreas y 29 áreas y se fijó como fecha el 9-1-1875, a las 12 horas y como lugar las Casas Consistoriales de Jaén y el 22-9-1877 se formalizó la escritura de venta por el Notario de Jaén a favor de Don M. M. M. y de Don F. O. L., por un precio de 100.005 pesetas y se inscribió en el Registro de la Propiedad de Mancha Real, finca número 865. Actualmente sigue inscrita a nombre de Don M. M. M. y Don F. O. L., al 50% proindiviso, Finca 865, de Albanchez de Mágina, Registro de la Propiedad de Mancha Real. En 1878, el Alcalde del momento, D. Juan Fernández Viedma solicitó autorización a la Diputación de Jaén, para litigar en nombre del Ayuntamiento de Albanchez contra D. F. O. L. y D. M. M. M. para defender los derechos de los vecinos a seguir disfrutando de los aprovechamientos de la Dehesa (…), alegando que fue adquirida por título de compra en 1574 y que como (…), se estimó exceptuada de la desamortización y porque el predio estaba exceptuado de enajenación y también porque la compra se hizo en connivencia en perjuicio del vecindario y en provecho de algunos vecinos. El objeto del litigio era declarar la nulidad de la venta, defendiendo los derechos de los vecinos. La petición se apoyaba en el artículo 68 número 5 de la Ley Municipal de 1870, publicada en la Gaceta de Madrid el 21 de agosto de 1870, en el artículo 10 de la misma Ley y las facultades conferidas en los artículos 76 y 77, que dictaminaban que se concedía en este caso al Alcalde, autorización por sí, y sin otra autorización, proceder y gestionar sin necesidad de dictamen de letrado, sin embargo conforme a los artículos 79 y siguientes de la misma Ley, se disponía que los Ayuntamientos necesitarán la aprobación de la Comisión Provincial para que sean ejecutivos sus acuerdos como el de entablar Pleitos para los pueblos menores de 4.000 habitantes. El 26-6-1879, la Dirección General de Propiedades y Derechos del Estado, dependiente del Ministerio de Hacienda, acordó: “Anular la venta del terreno (…) con todos sus efectos legales. Declarar a sus actuales poseedores ocultadores, con imposición de la multa del 20% del valor de lo detentado y devolución de los productos obtenidos por el exceso de arbolado durante el tiempo hubieses disfrutado de la finca y obligar a los peritos que tasaron para la venta a que devuelvan el importe de los derechos devengados sin perjuicio de la responsabilidad que les corresponda por haber dado lugar a la ocultación para lo cual se instruirá el oportuno expediente”. Igual que anteriormente a la fecha de venta, el pueblo de Albanchez siguió y sigue disfrutando de los aprovechamientos de subasta de pastos y de arbolado, tal y como lo demuestran a título informativo los siguientes Boletines oficiales de la Provincia de Jaén, de fechas 11/10/1887, 19/1/1888, 4/10/1892, 19/10/1895, 28/8/1897, 1/10/1901, 22/9/1914, 21/2/1925, 18/6/1929, 28/11/1945, 15/5/1984, 10/4/1993, en todos se indica que el (…) está en el término municipal de Albanchez y pertenece a sus propios, es decir, es de su propiedad. La Dirección General de Propiedades y Contribución Territorial, dependiente del Ministerio de Hacienda, trasladó a la Dirección General de Montes, Pesca y Caza, el expediente según Real Orden dictada por el Ministerio de Fomento con fecha 16-4-1929, por la que se declaró de utilidad pública el Monte del Aguadero, dentro del término y propios del Albanchez de Úbeda. La Ley de Montes de 1957 especifica un régimen jurídico sustancialmente diferente del común de la propiedad privada. Da una presunción iuris tantum (art. 358.3 LEC) de posesión civil, por corresponderle ius possessionis a favor de la administración pública a cuyo nombre figurase en el Catálogo. La inclusión de un Monte en el Catálogo otorga la presunción de su posesión por el Patrimonio Forestal del estado o por la entidad Pública a cuyo nombre figura, sin que esta posesión pueda ser combatida ante los tribunales de justicia por medio de interdictos o de procedimientos especiales. En el expediente de deslinde del Aguadero de fecha 4-2-1936, mediante la Resolución de la Dirección General de Agricultura, Montes y Ganadería de fecha 9-12-1935, se hizo una rectificación del n.º 127 del Catálogo de Montes de Utilidad Pública de Jaén y en su página 3 se cita “Certificación de la anulación de la venta” y diversos escritos de 1879 en los que Albanchez inició trámites para la nulidad de la venta.

En consecuencia, de todo ello, el Ayuntamiento de Albanchez de Mágina y el alcalde en su nombre, se ve abocado en última instancia a llevar a cabo este procedimiento declarativo de dominio para acreditar su título de propiedad, para disponer de un documento judicial que le permita acceder al Registro de la Propiedad y poder lograr la inscripción registral del bien rústico del que es propietario, Se trata de obtener, por medio de este procedimiento judicial, la protección jurídica derivada de un documento público o judicial, y estimando que es una medida adecuada, posible y necesaria. Se instó la acción declarativa dirigida a obtener declaración de existencia de titularidad dominical, sin necesidad de pedir la condena a la restitución de la cosa, porque el pueblo de Albanchez de Mágina siempre ha estado en posesión de la misma. Que el actor tenga la condición de propietario poseedor y pruebe, como condición sine qua non, el título de dominio sobre el objeto en litigio. Albanchez cumple este requisito con la cuantiosa documentación aportada, que demuestra que el pueblo de Albanchez de Mágina, dispone de un título de dominio, ya que adquirió el Monte (…) por compra al Estado en 1575, que es un medio legal habilitado, además el requisito del título adquisitivo no se identifica necesariamente con la constancia documental del hecho generador, sino que equivale a prueba de la propiedad de la cosa en virtud de causa idónea para dar conocimiento a la relación en que el derecho real consiste. Y, por otro lado, la posesión quieta y pacífica desde su adquisición, interrumpida por un escaso intervalo con la compra de los demandados que, desde la adjudicación de la subasta y la nulidad de la compra, no llegaron a estar como propietarios ni dos años. Lo que se pretende es subsanar una nulidad que en su momento no fue inscrita como debiera haberse hecho ya que además conforme al art. 33 de la Ley Hipotecaria: “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Pues bien, como precisa la Jurisprudencia, los bienes públicos no pueden ser adquiridos por usucapión, como se deduce de lo dispuesto por el artículo 1936 del Código Civil, que excluye de la prescripción adquisitiva las cosas que están fuera del comercio de los hombres. La propia Constitución dispone en su artículo 132 que “la ley regulará el régimen jurídico de los bienes de dominio público y de los comunales, inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación”. En todo caso, faltaría la posesión en concepto de dueño exigida por el artículo 1941 del Código Civil –requisito exigible incluso para la usucapión extraordinaria, según reitera esta Sala, entre otras, en sentencias n.º 298/2005, de 29 abril, y n.º 404/2006, de 6 abril– pues la ley presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió (artículo 436 Código Civil) mientras no se pruebe lo contrario y no basta el mero cambio de intención en el poseedor para modificar el concepto en que se posee conforme al principio “nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest…”, siendo lo cierto que la venta efectuada en 1875 fue anulada por ser contraria a derecho, ya que dicho bien estaba excluido de la venta desde su origen y por tratarse de un bien público. En el caso presente y conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2005, la acción declarativa de dominio que pretende el actor es que cese esta situación de inseguridad jurídica, no se pretende la condena del adversario, sino que se declare por medio de sentencia la existencia de una determinada relación de derecho que genera duda al encontrarse el bien propiedad del Ayuntamiento a nombre de dos particulares, por lo que es necesario el cese de dicha situación registral. Conforme a la sentencia del Tribunal Supremo n.º 601/2003, de 19 de junio: sólo puede valerse de la acción declarativa de dominio quien tenga necesidades especiales para ello, es decir, debe existir una necesidad actual de tutela porque hay inseguridad jurídica. Se trata de una acción de defensa y protección (artículo 348 del CC).

El 26-6-1879, la Dirección General de Propiedades y Derechos del Estado, dependiente del Ministerio de Hacienda, acordó: “Anular la venta del terreno (…) con todos sus efectos legales. Declarar a sus actuales poseedores ocultadores, con imposición de la multa del 20% del valor de lo detentado y devolución de los productos obtenidos por el exceso de arbolado durante el tiempo hubieses disfrutado de la finca y obligar a los peritos que tasaron para la venta a que devolvieran el importe de los derechos devengados sin perjuicio de la responsabilidad que les correspondía por haber dado lugar a la ocultación para lo cual se instruirá el oportuno expediente”. Igual que anteriormente a la fecha de venta, el pueblo de Albanchez siguió y sigue disfrutando de los aprovechamientos de subasta de pastos y de arbolado, tal y como lo demuestran a título informativo los siguientes Boletines oficiales de la Provincia de Jaén, de fechas 11/10/1887, 19/1/1888, 4/10/1892, 19/10/1895, 28/8/1897, 1/10/1901, 22/9/1914, 21/2/1925, 18/6/1929, 28/11/1945, 15/5/1984, 10/4/1993, en todos se indica que el (…) está en el término municipal de Albanchez y pertenece a sus propios, es decir, es de su propiedad. Conforme a la documentación aportada con la demanda, su Señoría entendió que los demandados eran los herederos de J. H. O., J. H. O. y A. H. O. que fueron notificados en tiempo y forma y no se personaron en el procedimiento. Y que no ha sido desvirtuada de contrario, quedan debidamente acreditados todos los presupuestos que conforman la acción ejercitada y con ello la titularidad de la finca que reclama la actora por lo que procede declarar que el Ayuntamiento de Albanchez de Mágina es el legítimo propietario de la finca Debo estimar la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. L. O. a instancia del Ayuntamiento de Albanchez de Mágina, representado por su alcalde D. Diego Fernández Muñoz contra los herederos de J. H. O., J. H. O. y A. H. O. declarando al Ayuntamiento de Albanchez de Mágina como legítimo propietario de la finca denominada (…), finca n.º 865 del Registro de la Propiedad de Mancha Real, se declare su titularidad dominical, procediéndose a la cancelación de los asientos registrales contrarios, librándose a la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Mancha Real la cancelación total de dicha inscripción de la indicada finca registral, debiendo los demandados a estar y pasar por la anterior declaración, adecuándose la realidad registral a la extraregistral. Sin condena en costas.

– Presentar los documentos originales de las certificaciones expedidas por el Registro Civil cuya fotocopia o fotografía escaneada se han acompañado. – Presentar testimonio expedido por el letrado de la Administración de Justicia de la resolución judicial que complete la sentencia presentada en la que se indique: – Que se ha demandado a la herencia yacente de D. M. M. M., y que la demanda se ha dirigido contra personas concretas llamadas a la herencia de D. M. M. M., previa averiguación de su identidad y domicilio; o si es el caso (como parece ser), que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, en cuyo caso, debe constar que se ha emplazado a los ignorados herederos (de forma personal o bien, y sólo cuando se haya agotado las posibilidades de hacer una notificación personal, por adictos) y, además que se ha comunicado al Estado. – El número de identificación fiscal de doña A. y de doña J. H. O. y del Ayuntamiento de Albanchez de Mágina. – Declaración del Letrado de la Administración de justicia relativa a que han transcurrido los plazos de posible ejercicio por parte de los demandados declarados de rebeldía, de la acción de rescisión que prevé el art. 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o de que en caso de haberse ejercitado ha sido desestimada. Fundamentos de Derecho: En este recurso subyace un problema de calificación de los documentos judiciales que de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 de la Constitución Española), el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos los registradores de la propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivas. El tracto sucesivo se encuentra regulado en el Código Civil español en los artículos 1.839 y 1.848, siendo necesario que se cumplan los siguientes requisitos: – Que el derecho a transmitir sea un derecho real sobre un bien inmueble. – Que la transmisión se produzca mediante un título válido. – Que el título que transmite el derecho estipule que dicho derecho es transmisible. – Que entre el momento en que se adquiere el derecho y el momento en que se transmite dicho derecho no transcurra más de un año. En el presente caso no cabe que la demanda fuera a la herencia yacente de M. M. M. porque el título que dio lugar a la inscripción fue declarado nulo de pleno derecho y su cancelación es consecuencia de la eficacia y/o de la nulidad del título (art. 33 de la Ley Hipotecaria), por el que fue hecho. De contrario, sería un excesivo formalismo exigir que se solicite la llamada al procedimiento de la herencia yacente, por un título declarado nulo de pleno derecho desde 1879. Desde luego este requisito para subsanación provoca una notoria indefensión y perjuicio al Ayuntamiento de Albanchez de Mágina, quien ha obtenido un título judicial firme a favor de sus derechos, pero se mantiene vigente un acto dispositivo a favor de unas personas que no son verdaderos propietarios por que se declaró nulo su título, hecho probado de la sentencia. Con dicha calificación registral se está dejando el camino libre a un fraude, en perjuicio del Ayuntamiento, quien en su defensa tiene una sentencia judicial firme declarando ser el titular de un bien en base a la nulidad de una compraventa que se inscribió en el Registro de la propiedad. Está claro que el contenido de la inscripción es incompatible con el contenido de la sentencia que parte de una nulidad del título en cuya virtud se hizo la misma y cuya sentencia dice que la finca registrada es propiedad del Ayuntamiento, una sentencia que parte de una venta nula que no puede dar lugar a efectos jurídicos de transmisión. Es decir, nunca llegó a existir un derecho privado válido susceptible de transmisión hereditaria. El artículo 40 de la Ley Hipotecaria dispone que la rectificación del Registro procederá cuando así lo ordene una sentencia firme. El artículo 100 del Reglamento Hipotecario limita la calificación registral de documentos judiciales a comprobar competencia, congruencia, firmeza y obstáculos registrales formales, sin que el Registrador pueda revisar el fondo de la resolución. La sentencia presentada es firme, dictada por órgano competente y ordena expresamente la rectificación registral, por lo que su inscripción es obligatoria. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige la intervención del titular registral cuando se pretende cancelar su asiento, pero tal exigencia no opera cuando la inscripción deriva de un acto declarado judicialmente nulo con efectos “ex tunc”, pues en tal caso el titular registral nunca adquirió derecho alguno. La compraventa fue declarada nula un año después de celebrarse, lo que impide considerar existente un derecho transmisible a herederos. No existe, por tanto, tercero registral protegible. Exigir hoy la demanda de una herencia yacente inexistente supondría una carga procesal imposible y contraria al derecho a la tutela judicial efectiva. La resolución judicial no constituye una nueva adquisición, sino que restablece la titularidad originaria municipal, ordenando la cancelación de una inscripción errónea. Su inscripción es necesaria para mantener la concordancia entre Registro y realidad jurídica, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria. La sentencia no crea un nuevo derecho, restablece la titularidad original, ordenando cancelar la inscripción histórica incorrecta, ya que la inscripción deriva de un acto radicalmente nulo, fue declarada nula un año después de celebrase, por lo tanto, el comprador nunca adquirió, la inscripción fue y sigue siendo contraria a la realidad jurídica. Demandar una “herencia yacente” inexistente sería una ficción procesal sin utilidad, contraria al principio de tutela judicial efectiva, Además, estamos hablando de un bien de dominio público, que son inalienables, imprescriptibles por lo que nunca pudo consolidarse derecho privado alguno, aunque pasaran 150 años. No se puede exigir hoy acreditar herederos inexistentes de un comprador cuya adquisición fue nula desde 1875 y además esos supuestos herederos han dejado de acudir al Registro de la Propiedad». IV La registradora de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente su nota de calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 2, 3, 18, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria; 150 y 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 y 140 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 26/2020, de 24 de febrero; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1992, 7 de julio de 2005, 12 de junio de 2008, 3 de marzo de 2011, 28 de junio y 21 de octubre de 2013, 6 de febrero de 2020, 9 de septiembre y 15 y 17 de diciembre de 2021 y 3 de febrero de 2026; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 2002, 7 y 8 de abril de 2003, 23 de marzo y 22 de junio de 2007, 29 de mayo y 26 de agosto de 2008, 6 de junio y 11 de julio de 2009, 8 de noviembre de 2010, 2 de septiembre de 2011, 11 de mayo de 2012, 28 de enero, 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 29 de enero, 8 de mayo y 2 de octubre de 2014, 29 de enero, 11 de febrero, 5 de marzo, 16 y 29 de abril, 21 de mayo, 17 de julio, 22 de octubre y 9 de diciembre de 2015, 17 de marzo, 17 de mayo, 8 y 23 de septiembre, 4 de octubre y 15 de noviembre de 2016, 22 de mayo, 18 de octubre y 18 de diciembre de 2017, 15 de febrero, 20 de julio, 15 de noviembre y 18 de diciembre de 2018 y 17 de enero, 8 de mayo, 6 de septiembre, 4 de noviembre y 12 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de agosto, 30 de septiembre y 19 de octubre de 2020, 14 y 28 de enero, 3 de febrero, 18 de mayo, 23 de julio y 25 de octubre de 2021 y 8 de octubre de 2025.

1. El presente recurso tiene como objeto un testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por el que se declara que el Ayuntamiento de Albanchez de Mágina es el propietario de una finca, ordenándose la cancelación de la inscripción actualmente vigente practicada en favor de dos personas físicas.

La registradora suspende la inscripción por diversos defectos de los que solo se recurre el relativo a la necesidad de demandar a la herencia yacente de uno de los titulares registrales de la finca en cuestión. El recurrente, además de considerar que la calificación excede de los límites propios del control registral de los documentos judiciales, señala que «el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige la intervención del titular registral cuando se pretende cancelar su asiento, pero tal exigencia no opera cuando la inscripción deriva de un acto declarado judicialmente nulo con efectos “ex tunc”, pues en tal caso el titular registral nunca adquirió derecho alguno. La compraventa fue declarada nula un año después de celebrarse, lo que impide considerar existente un derecho transmisible a herederos. No existe, por tanto, tercero registral protegible».

2. Ha de comenzarse por el análisis de las alegaciones que realiza el Ayuntamiento recurrente respecto del alcance de las facultades de calificación de los documentos judiciales. El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencia relacionada en el «Vistos», que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española). En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(…) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte”». También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, declara: «Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal». Este mismo criterio ha sido reiterado en otras Sentencias posteriores como las número 866/2021, de 15 de diciembre, 869/2021, de 17 de diciembre, y 144/2026, de 3 de febrero. Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(…) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (…) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano judicial venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios». Por tanto, corresponde al registrador la obligación de comprobar que la resolución judicial que pretende modificar una titularidad registral se ha dictado en un procedimiento en el que el titular registral o sus herederos han tenido la participación exigida por la ley en cada caso para evitar su indefensión.

3. Como ha afirmado reiteradamente este centro directivo, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina que este Centro Directivo ha venido manteniendo estos últimos años es que toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (cfr. Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta doctrina se fue matizando en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia número 590/2021, de 9 de septiembre, dictada como culminación de un juicio verbal tramitado para impugnar una nota de calificación registral, analiza el emplazamiento a la herencia yacente. Comienza el Tribunal reconociendo que, con carácter general, el registrador debe «verificar que la titular registral o, caso de haber fallecido, sus herederos (quienes según la información registral son titulares de derechos afectados por la sentencia objeto de inscripción), han tenido posibilidad de ser parte». Procede a continuación a delimitar el alcance de la figura del administrador judicial de los bienes de una herencia yacente: «La administración judicial de la herencia se regula en la Ley de enjuiciamiento civil en el marco de lo que se denomina la intervención judicial del caudal hereditario, sección 2.ª del capítulo I (De la división de la herencia), del título II (De la división judicial de patrimonios), del libro IV (De los procesos especiales). El fallecimiento de una persona sin haber otorgado testamento, si acaece con unas circunstancias que dan a entender que nadie se hará cargo de la sucesión, provoca la intervención judicial para asegurar el enterramiento del causante y la integridad de los bienes de la herencia (artículo 790.1 LEC). Era lo que tradicionalmente se conocía por prevención del abintestato y tiene por finalidad asegurar que la sucesión intestada pueda ser una realidad. En un primer momento, esta intervención se dirige a adoptar de oficio e inaudita parte las medidas para el aseguramiento de los bienes, papeles, libros y efectos susceptibles de sustracción u ocultación, y a través de los cuales, se puede constituir el caudal hereditario, así como de los créditos, fincas o rentas (artículo 790 LEC). Adoptadas estas medidas, la actuación judicial se encamina a la comprobación de la existencia de disposición testamentaria, y de si el fallecido tiene o no parientes que puedan ser llamados a suceder (artículo 791.1 LEC). Esta intervención judicial desemboca en la formación de un inventario y en la determinación de medidas para la administración del caudal hereditario (artículos 791.2, 794 y 795 LEC). Así, con la finalidad de preservar la integridad del patrimonio relicto y garantizar los derechos e intereses de los llamados por el testamento o por la ley a suceder al causante, el juez puede acordar por medio de auto motivado las medidas de administración, custodia y conservación del caudal relicto que considere necesarias (artículo 795.1 LEC). La ley pretende que, llegados a esa fase de la intervención judicial, una vez realizado el inventario, se adopten medidas de conservación, mientras no concluya la declaración de herederos o, en su caso, se apruebe la partición. Fuera de estos casos y de otros expresamente previstos en la legislación civil [institución de heredero bajo condición suspensiva en los casos del artículo 803-II CC, espera de un nasciturus (artículos 966 y 967 CC), reserva del derecho a deliberar del heredero (artículo 1020 CC)], no está previsto el nombramiento de un administrador judicial. Sin perjuicio de que pudiera ser acordada como medida cautelar, a instancia de parte, está claro que la ley no preceptúa el nombramiento de administrador judicial cuando en un juicio declarativo es demandada una persona que ha fallecido hace más de treinta años sin que se conozcan sus herederos y, por ello, la demanda se dirige contra la herencia yacente y los ignorados herederos. De tal forma que no cabía desatender el mandamiento judicial y denegar la inscripción porque en el proceso en el que se dictó la sentencia en rebeldía contra los ignorados herederos de quien aparecía como titular registral, fallecida hacía más de treinta años, no se hubiera nombrado administrador judicial que representara los eventuales derechos o intereses de los demandados». No obstante, advierte el Tribunal que, como ya había sostenido en su Sentencia de 3 de marzo de 2011, si existiera algún indicio de la existencia de cualquier heredero, previa averiguación de su identidad y domicilio, habría de darse cumplimiento a lo establecido en el artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Por disposición del Tribunal, también se notificará la pendencia del proceso a las personas que, según los mismos autos, puedan verse afectadas por la resolución que ponga fin al procedimiento. Esta comunicación se llevará a cabo, con los mismos requisitos, cuando el Tribunal advierta indicios de que las partes están utilizando el proceso con fines fraudulentos». A partir de esa premisa concluye la citada Sentencia: «Con carácter general, cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, en aplicación de lo prescrito en el citado artículo 150.2 LEC. Esta norma se complementa con otras que tratan de preservar el interés del Estado y, en general las administraciones públicas, respecto de los derechos sucesorios que pudieran corresponderle. En concreto, se complementa con el artículo 6 del RD 1373/2009, de 28 de agosto, que aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que con carácter general dispone: “1. Los que por razón de su cargo o empleo público tuvieran noticia del fallecimiento intestado de alguna persona que carezca de herederos legítimos, estarán obligados a dar cuenta del mismo a la Delegación de Economía y Hacienda de la provincia en la que, según su información, el causante hubiera tenido su último domicilio”. Y también con el artículo 791.2 LEC que, en caso de intervención judicial de la herencia cuando no conste la existencia de testamento ni de parientes llamados a la sucesión intestada, junto a la ocupación de los libros, papeles y correspondencia del difunto, y el inventario y depósito de bienes, prescribe: “En la misma resolución ordenará de oficio la comunicación a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente por si resultare procedente la declaración de heredero abintestato a favor del Estado, con traslado del resultado de las diligencias realizadas y de la documentación recabada al amparo del apartado 1”».

4. A la vista de la señalada sentencia este centro directivo debe modificar la doctrina para estos casos, y concluir que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:

a) que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.

b) que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al estado o a la comunidad autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Debe recordarse a este respecto que la notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal. La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2020 recuerda que «la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y la de esta sala han puesto de relieve la importancia que tiene la correcta realización de los actos de comunicación procesal. Son el cauce a través del cual las partes y los interesados legítimos conocen la existencia del proceso y sus trámites esenciales, y de este modo pueden realizar las actuaciones procesales que consideren adecuadas para la defensa de sus derechos e intereses legítimos. Por eso los órganos jurisdiccionales tienen el deber específico de adoptar todas las cautelas y garantías que resulten razonablemente adecuadas para que la comunicación con el interesado sea real y efectiva y asegurar que esa finalidad no se frustre por causas ajenas a la voluntad de los sujetos a quienes afecte, sin que ello signifique exigirles el despliegue de una desmedida labor investigadora que pudiera conducir a la indebida restricción de los derechos de defensa de los restantes personados en el proceso». En esa línea, la reciente Sentencia número 26/2020, de 24 de febrero, de la sala Primera del Tribunal Constitucional ha vendido a recoger y concretar su doctrina a propósito de la vulneración del artículo 24.1 de la Constitución Española por las notificaciones por edictos reiterando dicho carácter excepcional. Dice en su fundamento de Derecho cuarto: «El Tribunal Constitucional dispone de una abundante jurisprudencia, cuyo hito inicial se remonta a la STC 9/1981, de 31 de marzo, que vincula el adecuado respeto del artículo 24.1 CE, en la dimensión relativa al disfrute de una tutela judicial efectiva sin indefensión, al correcto emplazamiento o citación de los interesados en un procedimiento, porque solo el adecuado emplazamiento asegura la presencia de la parte ante el órgano judicial para la defensa de sus propios intereses, en caso de que decida personarse. Se ha declarado que “el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 CE) garantiza a todos los que puedan resultar afectados por la decisión que se dicte en un proceso judicial el derecho a conocer su existencia, a fin de que tengan la posibilidad de intervenir en él, ser oídos, y ejercer la defensa de sus derechos e intereses legítimos, y en este sentido es reiterada la doctrina constitucional sobre la importancia de los actos de comunicación para la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 CE)” (STC 180/2015, de 7 de septiembre, FJ 4, y jurisprudencia allí citada). Desde los anteriores presupuestos, nuestra jurisprudencia prioriza la notificación personal, sin descartar la validez de fórmulas de notificación no personal siempre que se cumplan determinados requisitos. Así, se aplica a cualquier procedimiento judicial dentro de cualquier orden jurisdiccional, la exigencia de procurar la citación personal de los interesados en dicho procedimiento, siempre que tal citación sea factible, debiendo considerar el emplazamiento edictal como un “remedio último de carácter supletorio y excepcional que requiere el agotamiento previo de las modalidades aptas para asegurar en el mayor grado posible la recepción de la notificación por su destinatario” (STC 82/2019, de 17 de junio, FJ 3). Un remedio que debiera limitarse a “aquellos supuestos en los que no conste el domicilio de quien haya de ser emplazado o bien se ignore su paradero (SSTC 141/1989, de 20 de julio, y 36/1987, de 25 de marzo, entre otras)” (STC 295/2005, de 21 de noviembre, FJ 3). La excepcionalidad del recurso a la notificación edictal, hace recaer sobre los órganos judiciales la responsabilidad de velar por la correcta constitución de la relación jurídico-procesal, sin que ello signifique exigir al juez o tribunal correspondiente el despliegue de una desmedida labor investigadora (por todas, SSTC 136/2014, de 8 de septiembre, FJ 2, y 15/2016, de 1 de febrero, FJ 2, y jurisprudencia citada en este fundamento jurídico). Lo que sí exige es el “empleo de cuantos medios obren al alcance del órgano judicial, de suerte que a la vista de los ordenados quepa cabalmente concluir que se han agotado las posibilidades de localización y, por tanto, de notificación personal al demandado”».

5. En el presente caso, respecto de uno de los titulares registrales de la finca, don M. M. M., no resulta de la documentación presentada que se le haya demandado. Es cierto que dicho titular, por la antigüedad de la inscripción, ha de estar fallecido. Pero, como se ha expresado en los anteriores apartados, ello no exime al demandante de dirigir la demanda contra sus herederos y, en caso de que le sean desconocidos, contra su herencia yacente en los términos que se han expuesto.

No se discute ni en la calificación ni en la resolución de este recurso la corrección del fondo de la decisión judicial, pero sí que debe la registradora velar por el cumplimiento de las exigencias derivadas de los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo, que, en los términos que se han reflejado en los anteriores apartados, obligan a dirigir la demanda contra los herederos del titular registral a efectos de eludir cualquier atisbo de indefensión. Por tanto, debe desestimarse el recurso en los términos en que ha sido planteado. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 28 de abril de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid