Annex section cuartoApartado cuarto. Sobre el cumplimiento de los requisitos de lo escritura objeto de inscripción
La escritura pública, que se pretende inscribir, otorgada en fecha 16 de diciembre de 2025 ante el Notario de Manresa, Sr. Perfecto Blanes Cabanes, con número de protocolo 3.676, cumple íntegramente con los requisitos materiales y formales exigidos por la legislación hipotecaria y urbanística para su acceso al Registro de la Propiedad. En primer lugar, la rectificación de cabida interesada se encuentra debidamente justificada y acreditada mediante Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA) emitido por la Sede Electrónica del Catastro, que acredita la correspondencia de la representación gráfica aportada con lo realidad física de la finca y su coherencia con la cartografía catastral existente. Esta rectificación, además, se encuentra dentro del margen inferior al diez por ciento de la cabida inscrita, circunstancia que refuerza su coherencia con la realidad física de la finca y su compatibilidad con los asentamientos registrales existentes. Asimismo, la escritura incorpora certificado de representación gráfica georreferenciada de la finca y de la construcción, con expresión de las correspondientes coordenadas geográficas de sus vértices, permitiendo así la perfecta identificación espacial de la finca en los términos exigidos por la legislación hipotecaria. Por otra parte, en cuanto a la declaración de obra antigua que constituye parte del objeto de la escritura, esta se ha formalizado con el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos, habiéndose aportado: – certificado de superficies construidos y de antigüedad de la finca emitidos por el ingeniero técnico, acreditativos de la antigüedad de la construcción y de sus características físicas; – descripción técnica detallada de la edificación existente; – coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupado por la edificación; – y la correspondiente coordinación con la información catastral existente. Esta documentación permite acreditar adecuadamente la existencia, ubicación y antigüedad de la edificación declarada, cumpliendo así con las exigencias establecidas por la normativa hipotecaria para la inscripción de declaraciones de obra antigua. En consecuencia, desde un punto de vista estrictamente formal y documental, la escritura presentada reúne todos los requisitos legales exigidos para su inscripción registral, sin que la calificación negativa identifique ningún defecto formal, técnico o documental en relación con el contenido del instrumento público ni con lo documentación que lo acompaña. Por tanto, el único obstáculo que ha motivado la calificación negativa deriva exclusivamente de la valoración efectuada por la Sra. Registradora respecto de las alegaciones formuladas por un tercero y de la interpretación que realiza de determinadas resoluciones judiciales, circunstancias que, tal como se ha expuesto en los apartados anteriores, no pueden constituir causa suficiente para impedir lo inscripción de un título que cumple plenamente los requisitos legales exigidos por el ordenamiento hipotecario.
Annex section quintoApartado quinto. Inexistencia de una controversia real sobre la delimitación física de la finca
Las alegaciones formuladas por el Sr. T. no ponen de manifiesto la existencia de un conflicto real y efectivo sobre la delimitación física de la finca, sino que se limitan a plantear una controversia de carácter dominical respecto de una porción de terreno que identifica con la antigua finca registral n.º 166. En este sentido, cabe destacar que el Sr. T. no aporta ninguna documentación técnica, cartográfica o registral que acredite lo existencia de una posible invasión de su finca ni tampoco una discrepancia concreta en relación con la representación gráfica aportada en la escritura objeto de inscripción. Como se ha expuesto, sus alegaciones se centran exclusivamente en cuestiones relativas a la supuesta titularidad de los cobertizos existentes en el terreno y en una interpretación de determinadas resoluciones judiciales, cuestiones que, como se ha expuesto anteriormente, no tienen incidencia directa en lo delimitación física de la finca ni en la representación gráfica aportada. En consecuencia, la oposición formulada no evidencia ninguna contradicción real entre la representación gráfica aportada y la realidad física de las fincas colindantes, ni tampoco permite identificar una posible invasión de terrenos inscritos a favor de terceros. En ausencia de estas circunstancias, la oposición de un tercero no puede impedir el acceso registral de un título que cumple los requisitos legales exigidos y que incorpora uno representación gráfica debidamente validada y coordinada con lo Información catastral. Por todo ello, no se puede considerar que en el presente caso exista una controversia real sobre la delimitación física de la finca registral n.º 222 que justifique la denegación de la inscripción solicitada. Finalmente, en consecuencia, de todo lo expuesto, se desprende que la calificación negativa emitida no se fundamenta en uno correcta interpretación ni de la documentación aportada ni de las resoluciones judiciales invocadas, y que las alegaciones formuladas por el Sr. P. T. no constituyen un obstáculo jurídico suficiente para impedir la inscripción solicitada. Por todo ello, procede revocar lo calificación impugnada y practicar lo inscripción de la escritura presentada en los términos interesados, incluyendo la rectificación de cabida de lo finca, la declaración de obra antigua y la actualización de la descripción registral. Subsidiariamente, para el caso de que no se considere procedente la inscripción total en los términos solicitados, se solicita que se practique la inscripción parcial de la escritura en lo que sea legalmente posible, y en particular la correspondiente a la declaración de obra antigua. A las alegaciones anteriores les son de aplicación los siguientes: Fundamentos de Derecho: I. El artículo 324 de la Ley Hipotecaria permite interponer el presente recurso y establece que las calificaciones negativas del registrador pueden ser recurridas potestativamente ante la Dirección General de Registros y del Notariado, en la forma y de acuerdo con los trámites previstos en los artículos siguientes. II. Concurre legitimación en la compareciente, tanto en su condición de persona física y propietaria del pleno dominio de la finca registral 222. III. El presente recurso se ha interpuesto dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha de notificación de la calificación y cumple los requisitos exigidos a tal efecto por el artículo 326 de la Ley Hipotecaria. En su virtud, En el Registro de la Propiedad de Manresa número 2 solicito que se tenga por presentado este recurso contra lo calificación de la Registradora dentro de plazo y en la forma legalmente exigida, se admita y dé trámite y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, se proceda o la rectificación de la calificación impugnada, accediendo a la inscripción en todo o en parte los términos solicitados, dentro del plazo de diez días. Y, para el caso de que no se proceda a dicha rectificación, que se remita el expediente, con el informe correspondiente, a la Dirección General competente para que resuelva el presente recurso. A la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública solicito que teniendo por remitido el expediente y por interpuesto el presente recurso, se sirva admitirlo y, en sus méritos, dicte resolución por la que se estime el recurso y se revoque la calificación impugnada de la registradora de la propiedad, determinándola no ajustada a derecho y ordenando la práctica de la inscripción solicitada total o parcialmente, en los términos interesados». IV La registradora de la Propiedad emitió informe el día 27 de marzo de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio de 2016 y 27 de noviembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre y 1 de diciembre de 2021, 5 de junio y 11 de octubre de 2022, 27 de febrero, 26 de abril, 26 de junio, 25 de septiembre, 3, 10 y 16 de octubre y 13 y 29 de noviembre de 2024 y 24 y 25 de marzo, 23 de mayo, 28 de julio y 3, 23 y 30 de septiembre de 2025.
1. En el presente caso, la recurrente solicita la inscripción de la rectificación de la descripción de la georreferenciación alternativa de la finca registral y de la declaración de obra nueva de la finca 222 del término de Rajadell.
2. Tratándose de la inscripción de una declaración de obra nueva, que requiere la previa identificación geográfica de la finca sobre la que se declara y aportándose una georreferenciación alternativa, la registradora inicia la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en cuyo desarrollo se presentan alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que manifiesta que la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir es de su propiedad, refiriéndose a una serie de resoluciones judiciales que, según la alegante, reconocen que la propiedad de finca no corresponde a la demandante, hoy recurrente. Dichas alegaciones son estimadas por la registradora, que suspende la inscripción de la georreferenciación.
3. La recurrente alega, por su parte, que no puede discutirse que la finca registral 166 se integró en el folio de la 222, pues consta en la inscripción tercera de cierre del folio registral de la finca 166, causado por un acta por la que se solicita la tramitación de un expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, la cual se inscribió el 3 de diciembre de 2020, y que las resoluciones judiciales citadas, a pesar de que la demandante no logró que se estimara su pretensión, no conceden la titularidad del terreno a la alegante, porque ninguna referencia a la construcción existente en la mima se contiene en los títulos invocados por la demandada.
4. Antes de entrar en el fondo del asunto, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2025 (vid., por todas) por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada el dominio público, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción. Y ello es así, porque no puede ser inscrita la misma georreferenciación que ahora ha sido objeto de presentación, sino otra distinta de la presentada.
5. Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como la de 23 de septiembre de 2025 (vid., por todas), si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como la de 28 de julio de 2025 que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.
6. Para ello, hemos de partir de la descripción registral de la finca, que es la siguiente: «Rústica: Trozo de tierra huerta regadío eventual que mide 196 m², situada en el término de Rajadell y de pertenencia (…) Limita al Oriente con tierras del propio Manso, Mediodía y Poniente con camino vecinal, poniente con J. T. P. y Norte con Camino de (…)». En el título calificado se modifica su superficie que pasa a ser de 204 metros cuadrados, es decir, 8 metros cuadrados superior y se alteran los linderos, que ahora son: oriente con tierras del manso (…), mediodía con camino vecinal, poniente con don J. T. P. y norte con camino, coincidentes con los registrales. Sin embargo, la georreferenciación aportada linda por poniente con camino vecinal, sin referencia al propietario don J. T. P.
7. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como las de 30 de septiembre de 2025, entre otras, uno de los objetivos del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, que han de ser notificados. Así, la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012 declaró: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
8. Habiéndose formulado en el expediente alegaciones contrarias a la inscripción de la georreferenciación, nos situamos en el umbral de una posible controversia sobre la delimitación jurídica de la finca. Pero, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025, la mera existencia de la alegación no es por si suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Ello no significa, necesariamente, la denegación de la base gráfica aportada por el promotor del expediente, por el mero hecho de la oposición de la colindante, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 2 de noviembre de 2023, reiterada por la de 30 de septiembre de 2025. Lo que procede, según la Resolución de esta de 16 de octubre de 2024, es el análisis registral de su contenido y verosimilitud. El registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, revelando un posible indicio de contienda entre los colindantes, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional sin poder limitarse a objetar la mera existencia de la alegación.
9. Lo esencial, por tanto, para entender correctamente denegada la inscripción, es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral. La registradora ha de motivar fundadamente esas dudas, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas). El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, según la Resolución de 24 de marzo de 2025. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro.
10. Uno de los motivos por los que se puede rechazar la inscripción de la georreferenciación es la existencia de una contienda sobre la titularidad del terreno. Entiende la registradora que ese indicio de controversia viene demostrado por lo el hecho de que en el acta notarial de declaración de exceso de cabida, cancelación de usufructo, declaración de ampliación de obra nueva antigua y donación otorgada ante el notario de Manresa, don Pedro Carlos Moro García, el día 16 de mayo de 2013, con el número 898 de su protocolo, iniciada a instancias del ahora colindante alegante sobre su finca registral 57 del término de Rajadell, colindante por el oeste con la finca registral 221, propiedad de la ahora recurrente, para actualizar la descripción de la finca 57, manifestando el requirente que en realidad era una finca discontinua formada por dos partes separadas de un pasaje común: casa y cubierto, de superficie total 183,49 metros cuadrados, situada en la partida (…), núcleo (…), no pudo inscribirse, precisamente, por la oposición de la ahora recurrente. Esta manifestó que la descripción invade terrenos de su propiedad, aportando un testigo que así lo afirmó. En esa circunstancia basa la registradora su nota de calificación negativa. Además, en su escrito de alegación, el colindante alega que la porción de terreno que debería corresponder con lo que el promotor del expediente entiende que es la finca 166 no se sitúa al oeste, sino al este de la finca objeto del expediente, si atendemos a la relación de linderos existente en el Registro de la Propiedad. Solo esta actuación ya consiste, por sí misma, un indicio de la existencia de controversia, no solo sobre la delimitación del terreno, sino sobre la titularidad misma, no resuelta por las resoluciones judiciales alegadas, que impide la tramitación con éxito de un expediente, cuya naturaleza es de jurisdicción voluntaria.
11. Para reforzar su posición la registradora, analiza la alegación y expresa que, después del otorgamiento del acta, hubo un pleito judicial en el que la recurrente demandó al colindante alegante, mediante el ejercicio de una acción reivindicatoria sobre la propiedad de los cubiertos denominados C. B., que fue resuelta por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona número 352/2019. Según la registradora, la citada sentencia declara que los cubiertos litigiosos no forman ni han formado nunca parte de la finca registral 222, los cuales se corresponden exactamente con la finca registral 166. Y reconoce que el título de dominio de los recurrentes no se limita estrictamente a la finca registral 57, sino también a la finca 166, no estimando la demanda de acción reivindicatoria de la ahora recurrente. Dicha sentencia no tuvo acceso registral.
Esta conclusión de la registradora es negada por la recurrente. Sin embargo, de la lectura de la misma resulta que en su fundamento de Derecho quinto, en su último párrafo, se concluye que de la finca registral 222 se ha de excluir el inmueble litigioso y su cabida catastral debe quedar reducida proporcionalmente como consecuencia de dicha exclusión. En el fundamento de Derecho séptimo, en su inciso final, afirma que los citados cubiertos litigiosos no forman parte de la finca 222 y esta finca tiene una superficie menor de la que se le supone catastralmente. En el fundamento de Derecho noveno, en su párrafo segundo, afirma la Audiencia Provincial que la finca 166 se puede ubicar exactamente donde están los cubiertos en litigio, sin que haya duda de que esta finca pasó de generación en generación «mortis causa» a los sucesivos herederos de C. B., por lo que, dice que el título de dominio de estas personas no se limitaba estrictamente a la finca registral 57, sino también a la 166. Aunque la cuestión relativa a la propiedad de la finca por el colindante alegante no quedó juzgada por no haberse tramitado el correspondiente procedimiento para declarar la usucapión por parte del señor T. Pero, esta cuestión no afecta al sentido de la calificación registral, pues no hay duda, del estudio de toda la documentación aportada al expediente, que existe un indicio de conflicto sobre la titularidad de los cubiertos, toda vez que el fallo judicial reconoce que no forman parte de la finca 222, sin atribuir a nadie la titularidad. El conflicto judicial continuó, posteriormente, mediante el ejercicio de una acción de desahucio del citado cobertizo, interpuesto por la hoy recurrente frente al hoy colindante alegante, que entiende la demandante que era la finca registral 166, que se resolvió por la sentencia número 343/2025, acordando el archivo de actuaciones porque la actora no tenía título de propiedad suficiente, atendiendo a la sentencia que desestimó su acción reivindicatoria, entre otras pruebas, argumentando que la titularidad dominical sobre el cobertizo es una cuestión compleja, imposible de dilucidar en tal procedimiento.
12. Esta evidente situación conflictiva sobre la titularidad del cobertizo no se ha resuelto en vía judicial. Y esta cuestión impide culminar positivamente la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para inscribir la georreferenciación de la finca 222. Por tanto, hay que concluir que la registradora ha realizado correctamente el análisis de la alegación del colindante, en su contenido y verosimilitud objetiva, para concluir que es congruente con ese análisis la conclusión de la existencia de un indicio de controversia. En el presente caso, es evidente que la documentación aportada por el colindante alegante contiene la información suficiente para que el registrador pueda analizar su alegación y determinar que, con la documentación aportada, queda acreditada la existencia de un indicio de controversia que impide la culminación con éxito de la tramitación del expediente del artículo 199, como ha declarado la Resolución de 3 de septiembre de 2025. Acreditada la existencia de la discrepancia, no puede el registrador en sede de calificación ni la Dirección General en sede de recurso decidir cuál es la correcta georreferenciación de la finca, como declaró la Resolución de 20 de septiembre de 2024.
13. Y esta situación de controversia no se ve afectada por la inscripción tercera, que cierra el folio registral de la finca 166, donde se subsana una doble inmatriculación existente, según los otorgantes, entre las fincas 166 y 222, en la que no es parte el colindante alegante, quien discute la propiedad de la finca 166. Solo la comparación de las fechas de la resolución del pleito sobre la titularidad de la finca, cuya sentencia definitiva es de diciembre de 2019, que no tuvo acceso registral, con la de la inscripción tercera de la finca registral 166, determina que cuando la promotora del acta de subsanación de la doble inmatriculación, la hoy recurrente, la había promovido para lograr registralmente lo que no se había conseguido judicialmente. No puede afirmarse, por ello, que exista mala fe por su parte, puesto que la sentencia no resuelve la cuestión relativa a la titularidad, pues no fue objeto del juicio, con arreglo a la petición formulada en la demanda inicial. Tampoco los expedientes para la subsanación de la doble inmatriculación o la reanudación del tracto sucesivo interrumpido requieren la inscripción de la georreferenciación de la finca, única que permite presumir que la ubicación y delimitación geográfica es la que resulta del Registro (cfr. artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria). Por ello, no teniendo ninguna de las fincas implicadas su georreferenciación inscrita, no puede establecerse dicha presunción de legitimación registral. Es más, para poder lograr la inscripción de la georreferenciación de la finca objeto del expediente, la realidad física y jurídica han de ser indubitadas y en el presente caso no lo son.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, pues ha quedado acreditada con el análisis de las alegaciones de los colindantes la existencia de un posible indicio de controversia en la delimitación gráfica del lindero sur de la finca objeto del expediente, como ha expresado claramente la registradora en su nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 13 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid