Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Durango a inscribir un auto homologando una transacción.

Añade el apartado siguiente que si las partes pretendieran, como en este caso, una transacción judicial y el acuerdo fuera conforme con lo anteriormente previsto, será homologado por el tribunal que esté conociendo del litigio al que se pretenda poner fin.

Parte dispositiva.

1. Se homologa la transacción judicial acordada entre la parte demandante S. C. H. y la parte demandada C. C. C. y J. A. C. C., en los términos expuestos en los antecedentes de esta resolución.

2. Se declara finalizado el presente proceso».

La calificación objeta cinco defectos, resumidamente: «1) Se produce el cierre registral previsto en los apartados 1 y 5 del art 254 (…) 2) El auto de homologación de transacción judicial en procedimiento de división de herencia no constituye título inscribible en los términos previstos en la legislación hipotecaria, según se desprende de reiterada doctrina de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública (…) 3) La aportación de fotocopias como complementarios para la inscripción del título hereditario (fotocopia de certificación del Registro civil y fotocopia de copia simple de testamento) vulnera el principio de legalidad básico del sistema registral consagrado en el art 3 de la Ley Hipotecaria y numerosas resoluciones de la DG, entre otras de 25 de octubre de 2005 y 16 de junio de 2010) (…) 4) No queda acreditada la firmeza del auto de homologación de transacción judicial aportado, dado que el auto, susceptible de recurso de apelación en el plazo de viente [sic] días a contar desde el siguiente a su notificación, ha sido dictado en la misma fecha que la copia aportada (…) 5) No se indican las circunstancias personales de los adjudicatarios de las fincas relativas a nombre, apellidos, DNI, estado civil y en su caso, régimen económico matrimonial, vecindad y domicilio en los términos exigidos por el art 9 LH». Se recurre la calificación, concluyendo el escrito: «(…) El auto de homologación judicial: – Es documento público judicial. – Tiene eficacia jurídica plena entre las partes. – Ha sido dictado en un procedimiento judicial específico de división de herencia. Por tanto: Debe considerarse título inscribible, sin necesidad de elevación a escritura pública. Solicito. Que se estime el presente recurso y se revoque la calificación en su apartado 2, declarando la inscribibilidad del título presentado en base a los siguientes fundamentos jurídicos: I. No estamos ante un simple documento privado. Estamos ante un procedimiento judicial de división de herencia ya iniciado, no una mera transacción privada. II. Existencia de verdadero proceso judicial. El auto homologa el acuerdo y pone fin al procedimiento, constituyendo una resolución judicial de naturaleza particional. III. Aplicación del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. Existe procedimiento judicial, intervención judicial, resolución final y adjudicaciones completas de bienes. IV. Efectos del auto. Es resolución judicial, firme, que finaliza el procedimiento y produce efectos ejecutivos. V. Diferenciación doctrinal. En este caso hay inventario, liquidación de gananciales, adjudicación de bienes y extinción de la comunidad hereditaria. VI. Economía procesal. No procede exigir escritura pública adicional existiendo ya control judicial suficiente. En lo relativo al apartado 3 de su comunicado. Los documentos aportados no son simples fotocopias, sino copias digitalizadas de documentos auténticos, presentadas a través de medios telemáticos, siendo este el sistema habitual y legalmente admitido de presentación en el Registro. – La legislación administrativa (Ley 39/2015) reconoce la validez de las copias digitalizadas de documentos originales cuando se presentan por medios electrónicos, sin que pueda exigirse su aportación física en todos los casos. – La calificación incurre en un exceso de rigor formal, al no tener en cuenta la realidad del tráfico jurídico actual y los sistemas de presentación telemática, debiendo admitirse dichos documentos o, en su caso, requerirse su cotejo, pero no denegar la inscripción. En lo relativo al apartado 4 de su comunicado. El registrador afirma que no queda acreditada la firmeza del auto de homologación de acuerdo. Expongo: – Que se presentó por vía telemática tanto la homologación del acuerdo judicial como el auto de firmeza del mismo. Solicito. Se revise la documentación aportada. En lo relativo al apartado 5 de su comunicado. El registrador manifiesta no disponer de los datos relativos a DNI, estado civil o domicilio en los términos exigidos por el art 9 LH, cuando se ha aportado DNI tanto de S. C. H. como de M. C. C. C. constando además todos estos datos en el acuerdo judicial. Solicito. Se revise la documentación aportada. En cuanto a su pregunta relativa a la inscripción parcial o total del título, nuestra solicitud se ha efectuado para las fincas heredadas por M. C. C. C. y S. C. H. (esta mediante documento de autorización a C. para la tramitación ante el registro de la propiedad de Durango aportado también al expediente). Entendiendo que esta parte no está autorizada para la gestión o tramitación del resto de fincas correspondiente al resto de herederos, se debe suscribir que serán ellos quien en su propio nombre o mediante representación soliciten la inscripción de sus fincas (…)». Presentado el escrito, el registrador consideró subsanados los defectos primero y cuarto de la nota, indicando en su informe: «A la vista de los documentos previamente calificados y de los aportados por la Sra. C. en vía de recurso, no obstante lo dispuesto en el art 326 LH (“El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma”), de conformidad con la doctrina de la DGSJFP en diversas resoluciones, entre otras la dictada el 21 de mayo de 2012, BOE A 2012 8586, el Registrador que suscribe considera subsanado el defecto identificado con el n.º 1 de la nota de calificación recurrida, en lo relativo al cierre registral del apartado 5 del art 254 LH, por falta de comunicación prevista en la letra b del apartado 6 del art 254 LH sobre IIVTNU, plusvalía, así como el identificado con el n.º 4, relativo a la firmeza del auto de homologación de transacción judicial. Y al propio tiempo mantiene los restantes defectos que impiden la inscripción del título presentado». Por consiguiente, el recurso queda limitado al examen de los defectos segundo, tercero y quinto de la nota recurrida.

2. Así las cosas, y por lo que se refiere al defecto segundo de la calificación, recientemente este Centro Directivo ha tenido ocasión de afirmar, en su Resolución de 23 de mayo de 2025: «(…) en nuestro sistema registral el principio de titulación pública, y qué se entiende por título inscribible (artículos 3 Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), es una de las claves de bóveda sobre las que gravita nuestro sistema inmobiliario; no admitiéndose la fungibilidad entre los diversos títulos, debiendo analizar, conforme al caso que nos ocupa, si existe una posible mutabilidad en relación con el título en cuestión».

En suma, continua la Resolución citada: «(…) la transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo para las partes carácter de cosa juzgada (artículos 1809 y 1816 del Código Civil); mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una revisión del organismo jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en relación con el objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción». Ya la Resolución de 6 de septiembre de 2016 declaró: «(…) la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta Dirección General ha tenido ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que “la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (…)”. También ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas».

3. Para la Resolución de 11 de octubre de 2017, una homologación judicial de una «actio conmuni dividundo» entre dos cotitulares no produce ninguna mutación la aptitud del título para su inscripción: «la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso que, iniciado por demanda, acaba en acuerdo transaccional no puede ni debe tener acceso al Registro, tal y como ha consolidado este Cetro Directivo en su doctrina más reciente y reiterada, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del Registro».

Según la Resolución de 14 de noviembre de 2019: «Ciertamente, según los artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, artículo 1.218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras). 3. Tal y como ya ha quedado resuelto en pronunciamientos previos, la transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada entre ellos tal y como se prevé en los artículos 1809 y 1816 del Código Civil; mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una revisión del organismo jurisdiccional en cuanto al poder de disposición de las partes en relación al objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción». La Resolución de 2 de septiembre de 2024 declaró: «Ciertamente, el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada. Son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto. Consecuentemente, y de acuerdo con los principios de nuestro ordenamiento, la alteración del contenido del Registro de la Propiedad requiere que el acuerdo alcanzado entre las partes se documente adecuadamente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), a fin de poder provocar el efecto acordado entre las partes (artículos 40, 76 y 82 de la Ley Hipotecaria)». Y más recientemente, la Resolución de 10 de marzo de 2025 sigue la línea de los pronunciamientos anteriores, al afirmar, reiterando la naturaleza privada de la homologación de la transacción procesal: «(...) En cuanto a la eficacia de las transacciones judiciales homologadas como título inscribible, es doctrina de este Centro Directivo que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no recoge un análisis judicial del fondo de la controversia, y al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, no puede producir efectos registrales ya que no contiene una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de mayo de 2017 y 20 de julio de 2018)». Por consiguiente, y a la vista de la constante doctrina de este Centro Directivo sobre el particular, se impone la confirmación del defecto segundo de la calificación.

4. Y en cuanto a los defectos tercero y quinto de la calificación, los mismos han de ser también necesariamente confirmados.

En cuanto al tercero, la calificación indica claramente que lo único que se ha aportado con código seguro de verificación de expedición es el certificado expedido por el Registro General de Actos de Última Voluntad; no así, el certificado de defunción (se aporta fotocopia), y el testamento, del que se aporta una fotocopia de copia simple; indicando la nota: «(…) En el caso de las sucesiones “mortis causa”, el artículo 14 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero establece que “el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012”. Y la copia auténtica del testamento representa el título formal necesario e insustituible para el acceso al Registro de la sucesión testamentaria (…)». En efecto, el artículo 33 del Reglamento Hipotecario define el título a efectos de la inscripción en el Registro, y distingue entre el título inscribible propiamente dicho (que como se ha indicado ha de ser aportado en forma auténtica); y los documentos complementarios, que son aquellos que completan el carácter fehaciente del documento inscribible. Respecto de la sucesión hereditaria, son documentos complementarios necesarios para la inscripción los dos certificados que se indican en la nota (defunción y últimas voluntades), pues sirven para acreditar el efectivo fallecimiento del causante, presupuesto de apertura de toda sucesión hereditaria; y que no existe ningún otro título sucesorio distinto del aportado que pueda contradecir éste o haberlo dejado sin efecto. Por otra parte, los documentos complementarios pueden ser documentos privados, salvo que por disposición legal requieran la forma pública, como es el caso de los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad; en este caso, la certificación expedida por este último sí está expedida con código seguro de verificación, pero no sucede lo mismo con el certificado de defunción. Respecto de este último, indicar que las certificaciones de los asientos del Registro Civil son el único medio de acreditar el contenido de los mismos y son documentos públicos, como dispone el artículo 7 de la Ley del Registro Civil, y el encargado del Registro Civil y, por su delegación, el secretario son los únicos funcionarios que pueden certificar de los asientos del Registro (artículo 17 del Reglamento del Registro Civil). Por tal, razón, han de aportarse bien en original; bien un testimonio notarial del mismo; bien una certificación expedida con firma digital con código seguro de verificación.

5. A lo anterior cabe añadir que el artículo 27.2 de la Ley 39/2015 dispone: «Tendrán la consideración de copia auténtica de un documento público administrativo o privado las realizadas, cualquiera que sea su soporte, por los órganos competentes de las Administraciones Públicas en las que quede garantizada la identidad del órgano que ha realizado la copia y su contenido».

Y a tenor del artículo 30.5 de la Ley 11/2007, de 22 de junio: «las copias realizadas en soporte papel de documentos públicos administrativos emitidos por medios electrónicos y firmados electrónicamente, tendrán la consideración de copias auténticas siempre que incluyan la impresión de un código generado electrónicamente u otros sistemas de verificación que permitan contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora». Con base en dichos preceptos, este Centro Directivo, en su Resolución de 2 de enero de 2019, declaró: «El Código Seguro de Validación se convierte en firma electrónica, y en consecuencia, en medio autónomo de comprobación de la autenticidad del documento (cfr. artículo 30.5 de la Ley de acceso electrónico), siempre y cuando el documento haya sido generado con carácter electrónico por la propia Administración –titular, se entiende, de la sede de que se trate–, autorizado por funcionario que dentro de dicha Administración, tenga legalmente la competencia que se ejercita (cfr. artículo 3.6 de la Ley de firma electrónica), mediante la utilización de cualquier sistema adecuado de firma electrónica (incluidos, en su caso, el sello electrónico y el Código Seguro de Validación), y se haya trasladado a papel, con impresión de aquella referencia o identificador lógico. El registrador, en el ámbito de su competencia, está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento». Finalmente, y por lo que se refiere al defecto quinto de la nota de calificación, resulta imperativo cumplir con las exigencias de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de cara, en su caso, a practicar la inscripción; debiendo recordarse que el recurso gubernativo no es el medio para la subsanación de los defectos indicados en la calificación que se recurre. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 14 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid