Annex section séptimoApartado séptimo. Solicito a la Dirección General:
Que, teniendo por presentado este recurso, resto de documentación y en los anexos I, II, III, IV y V, pruebas gráficas históricas (1956-2000), las resoluciones catastrales de "antes y después" de 2024, fotografías de la cimentación del muro con más de 70 años, posiblemente ejecutado a finales del siglo XIX o principios del XX, fotografías del muro consolidado en los años 70 y fotografía del proceso ejecutorio de la consolidación de parte del muro original, detalle de croquis de sección del muro actual-original y el informe de validación gráfica positivo, al quedar acreditado que la oposición del colindante es arbitraria, falsa y contraria a los asientos administrativos y a la realidad física del terreno, se sirva dictar. resolución por la que:
1. Declare la inexistencia de duda fundada de la oposición realizada por el colindante.
2. Reconozca que el registrador ha suspendido sin fundamento mi duda razonable el acto de inscripción de las fincas registrales 20124 y 20154.
3. Ordene al Sr. Registrador la inmediata inscripción de las representaciones gráficas georreferenciadas y las rectificaciones de las superficies de las fincas registrales n.º 20124 y 20154.
Por cuanto la oposición presentada carece de valor probatorio alguno, siendo una mera manifestación unilateral sin acreditación documental ni técnica.» IV El registrador de la Propiedad emitió informe el día 21 de abril de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio de 2016, 27 de noviembre de 2018 y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre y 1 de diciembre de 2021, 5 de junio, 5 de julio y 11 de octubre de 2022, 28 de febrero, 30 de marzo y 4, 8 y 12 de julio de 2023, 27 de febrero, 26 de abril, 26 de junio, 25 de septiembre, 3, 10 y 16 de octubre y 13 y 29 de noviembre de 2024 y 25 de marzo, 29 de abril, 23 de mayo, 30 de septiembre y 8 y 17 de octubre de 2025.
1. En el presente caso, el recurrente solicita la inscripción la georreferenciación alternativa que se corresponde con la identidad de dos fincas registrales, la 20.124 y la 20.154 de Granadilla de Abona.
2. El registrador inicia la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria en cuyo desarrollo se presentan alegaciones por parte de la titular de la finca colindante por el este, finca registral 45.383, que se corresponde con la parcela catastral con referencia 38017A007003690000WQ. Esta parcela catastral tiene una superficie de 2.646 metros cuadrados, teniendo la finca en el Registro 2.782 metros cuadrados. Las alegaciones se presentan respecto a la finca 20.124 de Granadilla de Abona, no respecto a la finca 20.154 del citado término municipal. Por lo tanto, no habiéndose señalado por el registrador ningún defecto que impida la inscripción, ningún obstáculo existe para que se inscriba la georreferenciación correspondiente con dicha finca, su rectificación descriptiva y la obra nueva sobre la citada finca registral.
3. Respecto de la finca 20.124, en la cual se va a centrar el recurso, el recurrente alega la insuficiente motivación de la nota de calificación y que no existe invasión de la finca colindante por el este con la que es objeto del expediente, respecto de la cual ha presentado alegaciones su titular, pues las mismas se hallan separadas por un lindero fijo inamovible, que es una pared y talud, que existe desde el año 1956 y que los colindantes alegantes no prueban la titularidad pública de la red de saneamiento, que está construida sobre su finca, sin referirse a la alegación del colindante que declara que se invade parcialmente su finca.
4. Antes de entrar en el fondo del asunto, esta Dirección General debe analizar un aspecto procedimental en el presente expediente, respecto al contenido del informe del registrador en defensa de la nota. Es en el informe donde el registrador justifica y basa su juicio de identidad de la finca en la oposición de la colindante, que se limita a reproducir literalmente. Ello incumple la doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 5 de julio de 2022 y 29 de abril de 2025, por la que «no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión». Por ello, esta justificación debería haberse contenido en la nota de calificación para su mejor fundamentación y para no causar indefensión en el recurrente, proscrita por el artículo 24 de la Constitución, sin que esta circunstancia impida entrar en el fondo del asunto debatido en el presente supuesto de hecho.
5. Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como la de 23 de septiembre de 2025 (vid., por todas), si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, especialmente con puntos primero, cuarto y quinto de la misma, en virtud de los cuales, como han declarado reiteradas Resoluciones, como la de 17 de octubre de 2025 (vid., por todas): el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.
6. Según ha declarado la Resolución de 30 de septiembre de 2025, entre otras, uno de los objetivos del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, que han de ser notificados. Así, la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012 declaró: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
7. Habiéndose formulado en el expediente alegaciones contrarias a la inscripción de la georreferenciación, nos situamos en el umbral de una posible controversia sobre la delimitación jurídica de la finca. Pero, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025, la mera existencia de la alegación no es por si suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello no significa, necesariamente, la denegación de la base gráfica aportada por el promotor del expediente, por el mero hecho de la oposición de la colindante, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 2 de noviembre de 2023, reiterada por la de 30 de septiembre de 2025. Lo que procede, según la Resolución de esta de 16 de octubre de 2024, es el análisis registral de su contenido y verosimilitud. El registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, revelando un posible indicio de contienda entre los colindantes, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional sin poder limitarse a objetar la mera existencia de la alegación.
8. En el presente caso, el registrador no realiza ningún análisis de la alegación efectuada por el colindante. Como declaró la Resolución de 13 de enero de 2021, el registrador ha de calificar todos los títulos que se le presenten, poniendo de manifiesto los defectos que en ellos observe, con la fundamentación de los mismos, como acto debido y reglado del registrador, que constituye el trámite esencial del procedimiento registral, como respuesta a la solicitud de inscripción derivada de la presentación de un título. El registrador no puede limitarse a denegar la inscripción de la georreferenciación de la finca señalando que es el resultado de la calificación a la vista del resultado de la tramitación del expediente. Es esencial para entender correctamente denegada la inscripción por el registrador, la adecuada motivación de las dudas de su juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas).
9. Por ello, reitera la Resolución de 8 de octubre de 2025 que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro. Nada de eso se ha hecho en el presente caso, por lo que, por este solo hecho, el recurso ya debe ser estimado y la nota de calificación revocada. Como declaró la Resolución de 1 de diciembre de 2021, no es motivo suficiente para rechazar la inscripción el hecho de que el colindante se limite a objetar la invasión de su finca, sin aportar documentación técnica alguna; y sin que el registrador haya fundamentado su apreciación de que dicha objeción tiene entidad suficiente como para impedir la inscripción.
10. Pero, además, analizando el contenido de la alegación de la colindante por el lindero este de la finca, única que se formula, del contenido de las ortofotos que aporta, no se desprende que se haya alterado dicho lindero. Comprobada la cartografía catastral histórica del año 1956 y la digitalizada desde el año 2005, se observa que el trazado del lindero este de la finca ha permanecido invariable en el tiempo, pues responde a la existencia de un elemento físico cual es un talud. Dicha circunstancia no se altera con las ortofotos aportadas por la colindante alegante, que no aporta ninguna documentación técnica para fundamentar su oposición. Aunque dicha documentación técnica no es exigida por la Ley, como declaró la Resolución de 29 de mayo de 2024, es esencial que la afirmación de un colindante debe respaldarse por informe técnico o prueba documental que sirva de soporte a la alegación efectuada, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca. En el mismo sentido, la Resolución de 4 de abril de 2022 declaró que no pueden tomarse en consideración, solamente, alegaciones subjetivas del colindante del todo punto improcedentes si no se acreditan con soporte técnico que las justifique, pues la calificación registral ha de limitarse a la documentación y representación gráfica que pretenda inscribirse.
11. No comparte esta Dirección General las afirmaciones del recurrente sobre la posición de la colindante alegante en el expediente catastral de subsanación de discrepancias tramitado en el año 2024. Como ha declarado la Resolución de 8 de octubre de 2025: «Con respecto al recurso de reposición interpuesto en el expediente de alteración catastral anteriormente referido, procede reiterar la doctrina de las Resoluciones de 28 de febrero, 30 de marzo, 25 de mayo y 4 y 8 de julio de 2023, por la cual, el resultado de la tramitación satisfactoria del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 de la Ley del Catastro, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad. El reflejo en éste de las alteraciones en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por los medios previstos en la legislación hipotecaria. Y en esta no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral».
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación, por su falta de fundamentación y por la falta de consistencia de la alegación para convertir en contencioso el expediente. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 26 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid