Article 1262 Código Civil

A mayor abundamiento la Resolución de la Dirección general de los Registros y el Notariado de 16 de mayo de 2005 nos recuerda que la hipoteca unilateral es una figura que requiere para su válida constitución de la aceptación como conditio iuris para el nacimiento del derecho real, determinando la aceptación la plena eficacia del derecho de hipoteca, tratándose de una oferta vinculante desde el lado del constituyente en los términos que resulten del Registro. En suma, la referida e inopinada alteración llevada a cabo por la Agencia Tributaria al emitir la aceptación de la hipoteca unilateral constituida no puede tener otra consecuencia que no sea la no perfección del contrato de hipoteca por haber alterado la sustancia del mismo que no es sino la obligación garantizada. Por lo expuesto, Solicito: se tenga por presentado este escrito y documentación que lo acompaña, por interpuesto recurso contra la calificación negativa del Registrador número 1 de San Fernando, y, tras los tramites que procedan, revoque la calificación recurrida accediendo, por las razones esgrimidas, a la cancelación de la anotación marginal de la aceptación con entrada 4194/2021 y asiento diario 2102/122 de fecha 28.12.2021». V El registrador de la Propiedad elevó el expediente a esta Dirección General el día 11 de marzo de 2026. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 40, 141, 211, 216, 217, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 314 a 331 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de abril de 2005, 17 de septiembre de 2012, 29 de enero y 14 de mayo de 2013, 2 de marzo y 11 de mayo de 2016, 15 de marzo de 2017, 24 de enero y 23 de febrero de 2018 y 17 de mayo y 6 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de noviembre de 2021, 6 de septiembre de 2023, 12 de febrero de 2024 y 12 de mayo de 2025.

1. El presente expediente tiene por objeto determinar si procede cancelar una hipoteca unilateral cuando ya ha recaído la aceptación por parte del acreedor, argumentando el recurrente la existencia de una divergencia «esencial» en el objeto asegurado al apreciar, entre la escritura de formalización de la hipoteca y su inscripción, y el documento que recogía la aceptación, una diferencia en cuanto al número de la liquidación que identifica la deuda asegurada, evidenciando, juicio del recurrente, un error cometido al inscribir la aceptación de la garantía que invalidaría la misma, por lo que debiera procederse a cancelar no sólo la nota de aceptación sino la propia garantía real inscrita.

2. Pese al propio tenor del escrito de recurso, no cabe emitir pronunciamiento alguno respecto de la inscribibilidad de la aceptación de la hipoteca unilateral, pues ha quedado debidamente acreditado conforme al anterior relato fáctico su previa calificación positiva y acceso al archivo tabular. Se trata, más bien, de decidir si cabe entender que dicha inscripción está indebidamente practicada, por cuanto que el documento que recogía la aceptación contenía un error y, en caso de ser confirmada la indebida práctica de la nota marginal de aceptación, procede no sólo su cancelación sino también la de la inscripción de la propia garantía hipotecaria a la que se refiere.

3. En primer lugar, procede confirmar que, una vez inscrita la aceptación de la garantía, el asiento registral queda bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia, quedando su modificación sujeta a la normativa hipotecaria relativa a la rectificación de errores. Así, como en innumerables ocasiones este Centro Directivo ha dictaminado, una vez firmados los asientos no puede el registrador unilateralmente rectificarlos o dejarlos sin efecto, cuando de ello derivan consecuencias para los titulares de derechos inscritos; otra solución iría en franco detrimento de la seguridad jurídica y los fundamentales efectos que nuestro sistema registral produce, entre ellos la confianza en la inalterabilidad de sus pronunciamientos.

Son muchas las Resoluciones de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), que sientan una consolidada doctrina al efecto al confirmar que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Tal aserto se fundamenta en el principio esencial según el cual los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse, estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la ley, requiriendo, en este último supuesto, del consentimiento del titular del derecho o, en su defecto, resolución judicial. Como ha quedado expuesto, uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento. El artículo 40 de la Ley Hipotecaria en su apartado c) señala que en este caso el Registro se rectificará en la forma determinada en el Título VII. Y el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro. A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como señala el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. El artículo 217, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene». Parece claro, a la vista del citado artículo, que el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la rectificación instada. Y ello porque, en caso de error, en el presente expediente, la inexactitud vendría provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación del Registro precisará el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún derecho, pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud. En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que, según cada supuesto, deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.

4. La legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 9 de noviembre de 2009). Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que a «sensu contrario si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada». No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 de noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo y 2 de diciembre de 2011, y 29 de febrero, 17 de septiembre y 3 y 16 de octubre de 2012) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. Esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

5. En este caso, analizada la documentación que ha dado inicio a los referidos procedimiento registrales (la escritura de formalización de la garantía, el documento administrativo incorporado a la misma que identifica la obligación asegurada y su importe, el documento administrativo de aceptación y la nota marginal que publica la misma), de todos ellos se desprende claramente que la aceptación identifica sin duda alguna la escritura de formalización de la garantía, con su fecha, circunstancias del notario autorizante y protocolo, circunstancias del deudor, y la finca sobre la que se constituye la garantía, coincidiendo en todo con los datos contenidos en la escritura de formalización de la hipoteca, a excepción, tan sólo una diferencia en cuanto al número con que se identifica la liquidación de la deuda suspendida, que es lo que el interesado cifra como discrepante, por lo que no parece que existan razones fundadas para entender alterado el «contenido negocial», como sostiene el recurrente.

Por tanto, no cabe entender que quepa rectificar el posible error por la sola documentación en su día aportada, sino que, a mayor abundamiento, aunque el registrador admitiera la posibilidad de haber cometido un error al publicar la aceptación, por falta de coincidencia en la numeración de la liquidación, el procedimiento de rectificación de errores, que no se ha planteado, resultaría inexcusable la aquiescencia de la Agencia Tributaria para reconocer y rectificar el error. E incluso, en el supuesto de que se aviniese la Agencia Tributaria a rectificar el error, tal rectificación sólo supondría que la aceptación debiera rectificarse, acaso dejándola sin efecto, quedando entonces la hipoteca inscrita y «pendiente de aceptación», con lo que la mera instancia del deudor tampoco sería título bastante para obtener su cancelación pues, como bien dice el registrador, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria arbitra un sistema para cancelar la hipoteca unilateral no aceptada (acreditar el transcurso de dos meses desde el requerimiento efectuado al acreedor para que acepte, sin que haya recaído aceptación), que no cabe aplicar en este caso. Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 4 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid