Article 2493 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio–

Sobre la importancia de esta actuación preventiva, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección Segunda, de 30 de septiembre de 2024 destaca la actuación tanto del Notario como del Registrador por su negativa a elevar a público e inscribir respectivamente un contrato privado de compraventa con arras penitenciales en el que se pretendía transmitir la finca a ocho personas por cuotas indivisas. Ante esa pretensión, «a todas luces ilegal, y que provocaría una parcelación ilegal de la finca», la autoridad judicial acuerda declarar resuelto el contrato de compraventa con la recíproca restitución de las prestaciones entre las partes.

9. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de compraventa de 1/12 parte de una finca rústica que no consta inscrita con una superficie según título y Catastro de 13 hectáreas, 5 áreas y 67 centiáreas (130.567 metros cuadrados).

La Registradora en su calificación considera que existen determinados indicios que indican la posibilidad de existencia de parcelación encubierta, como el porcentaje en metros cuadrados de cada una de las donaciones es de 21.761 metros cuadrados de secano, que por lo tanto y de acuerdo con la doctrina de la Dirección General no cumple el requisito de la unidad mínima de cultivo para un secano en Andalucía, que serían 3 hectáreas, o que existen diferentes construcciones destinadas a vivienda, lo que también constituye indicio de parcelación ilegal. Además, esta escritura se presenta conjuntamente con otras cuatro en las que se transmiten participaciones indivisas de la misma finca, que no consta inscrita en el Registro. En el presente expediente concurre la circunstancia de que sobre la misma finca rústica no inscrita existen presentadas cinco escrituras de transmisión «inter vivos» de cuotas indivisas, lo que ha sido tenido en cuenta por la Registradora en su calificación, y alegado por el propio recurrente, por lo que también deberá ser tenido en cuenta en la resolución de este recurso. Las mencionadas escrituras relativas a la misma finca no inscrita, parcela 14 del polígono 1 de Instinción, Almería, que han motivado distintos recursos, son las siguientes: – escritura autorizada el día 27 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Manuel Gallego Medina, protocolo 3.194, de compraventa de una participación de 1/12 parte indivisa por doña M. E. L. A. y don A. P. M. a don J. E. V. L., con asiento de presentación número 2.052 del Diario 2025, y objeto de este recurso. – escritura autorizada el día 27 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Manuel Gallego Medina, protocolo 3.193, asiento de presentación número 2.051 del Diario 2025, de donación de una participación de 1/6 parte indivisa de doña H. L. A. y don J. V. C. a su hijo, don J. E. V. L., mismo adquirente que en la escritura anterior. – escritura autorizada el día 17 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Manuel Gallego Medina, protocolo 2.957, de donación de doña A. M. M. a sus hijos, don F. y doña M. L. M., un 25 % por mitades partes indivisas (es decir, una octava parte indivisa a cada uno). – escritura autorizada el día 2 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Emilio Eugenio Navarro Moreno, protocolo 2.617, asiento de presentación número 2.053 del Diario 2025, de donación de una participación indivisa de un 25 % de don S. M. L. A. a su hijo, don M. L. V. – escritura autorizada el día 2 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Emilio Eugenio Navarro Moreno, protocolo 2.616, asiento de presentación número 2.054 del Diario 2025, de donación de don J. L. P. a su hijo, don J. F. L. P., de una participación indivisa de un 25 %. En resumen, en virtud de las escrituras citadas, don J. E. V. L. adquiere 1/12 parte indivisa y 1/6 parte indivisa, total un 25 %; don F. y doña M. L. M., un 25 % por mitades partes indivisas (es decir, una octava parte indivisa a cada uno), don M. L. V. un 25 %, y don J. F. L. P., otra participación indivisa de un 25 %. Dado que la calificación de la Registradora, en orden a la práctica de la inscripción del derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser global y unitaria –cfr.

artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria–, debe tenerse en cuenta el conjunto de documentos presentados relativos a la misma finca para atender al hecho, como observa el recurrente, de que la finca que se pretende inmatricular es adquirida por cuartas partes indivisas, con la salvedad de la adquirida por los hermanos don F. y doña M. L. M. de su ascendiente, un 25 % por mitades partes indivisas (es decir, una octava parte indivisa a cada uno).

La participación indivisa de un 25 % de 130.567 metros cuadrados corresponde teóricamente a una superficie de 32.642 metros cuadrados, que está por encima de la unidad mínima de cultivo de 3 hectáreas en secano establecida para la Provincia de Almería por Resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales (actualmente de Regadíos y Estructuras), por la que se aprueban provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía («Boletín Oficial de la Junta de Andalucía» número 156, de 26 de noviembre de 1996). No obstante, es cierto que, como observa la Registradora, existen diferentes construcciones destinadas a vivienda que se trata de un uso ajeno al destino rústico de la finca, lo que también constituye indicio de parcelación ilegal. Concretamente, se declaran en el título y resultan de la cartografía catastral dos viviendas separadas entre sí. También se observa en la parcela, a tenor de dicha cartografía, el trazado de caminos propios del ámbito rural sin indicios de urbanización propia del suelo urbano. Sin embargo, no resulta ninguna circunstancia que permita determinar que puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a las cuotas indivisas transmitidas. Como se ha expuesto, los caminos existentes en la parcela son propios del ámbito rural y no son indicativos de una urbanización o parcelación del suelo entre los copropietarios. Además, solo existen dos viviendas de carácter aislado cuya fecha de construcción data de 1998 según Catastro –cfr.