Article 8del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística, de la Comunidad Autónoma de Andalucía; junto con artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que en su párrafo primero, establece que “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”; y artículo 98 del Reglamento Hipotecario: “El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los documentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por al simple inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad.”

Artículos 78 a 80 del Real Decreto 1093/97, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción ene l [sic] Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, en relación con el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Por último, Resolución de la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de fecha veinte de Noviembre de dos mil veinticuatro. Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Contra la presente nota de calificación (…) Canjáyar, a fecha de la firma. La Registradora Fdo. Encarnación Sandoval Caro Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Encarnación Sandoval Caro registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Canjáyar a día trece de enero del dos mil veintiséis.» III Contra la anterior nota de calificación don B. S. R., en nombre y representación de don J. E. V. L., interpuso recurso el día 26 de marzo de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones: «I. Que esta parte considera, como ya viene siendo habitual por parte de la Sra. Registradora de la Propiedad de Canjáyar, un exceso de celo en su cometido más propio de un policía aduanero que de las labores propias de un Registro de la propiedad. Y hacemos esa consideración, porque entendemos que toda la calificación está basada en conjeturas y en juicios de valor que no se corresponden ni se ajustan a la realidad objetiva de los hechos. En efecto, así en la calificación emitida dice en primer lugar que existen indicios de parcelación encubierta de una finca rústica de secano de 6 montaña, con una superficie de 130.567 metros cuadrados, porque la superficie correspondiente a las cuotas de propiedad de nuestro cliente es la de 21.761 m², y esa superficie es inferior a la unidad mínima de cultivo establecida en Andalucía, pero es que nuestro cliente no está segregando ni parcelando nada. Esta parte ya sabe y es conocedora de que, para realizar una segregación de una finca en secano en esta comunidad de Andalucía, es necesario una superficie de al menos de 30.000 m² y que por debajo de esa superficie no se podrá obtener de la Administración correspondiente la necesaria y obligatoria licencia de segregación. Entonces, ¿qué interés general es el que se está protegiendo y salvaguardando con la presente calificación? ¿A quién perjudica la inscripción del 25 % de una finca rústica que es la participación total adquirida por nuestro cliente, entre los dos protocolos citados con números 3.193 y 3.194, del Notario don Manuel Gallego Medina, que son el objeto de calificación registral y causa del presente recurso. En segundo lugar, se cita en la calificación emitida, que las escrituras de nuestro cliente, protocolos citados 3193 y 3194, se han presentado a la vez en Registro, junto con otras escrituras de otros tres propietarios, que entre todas ellas conforman la totalidad y el 100 % de la propiedad de la finca que se pretende inscribir. Y esta parte se pregunta, ¿Y cuál es el delito que se ha cometido, de que el resto de los propietarios quieran tener igualmente sus participaciones indivisas inscritas? ¿Qué precepto legal se ha infringido? Precisamente, como se ha indicado, se buscaron al resto de propietarios que conforman la totalidad y el 100 % de las participaciones de la finca, para presentar todas las escrituras a la vez, pensando que se facilitaba la labor del Registro para que se inscribiesen a la vez las cuatro partes (un 25 % a cada propietario) que conforman la totalidad de la finca. El que se quiera inscribir cada uno su participación no es indicio de nada y mucho menos de poder realizar segregaciones o parcelaciones ilegales, ya que todo está reglado por Ley y para cualquier actuación posterior que se hiciera tendría que estar sujeta y ajustada con la legalidad vigente. Por otro lado, en el caso hipotético de que esos propietarios quisiesen segregar, habría que tener en cuenta que el 25 % de 130.567 m² daría una superficie de 32.642 m², que está por encima de la unidad mínima de cultivo establecida y no estarían haciendo ninguna ilegalidad, y aunque este no es el caso que nos ocupa, es por lo que no se entiende el derecho que se está protegiendo con la presente calificación. En el tercer hecho en el que se está basando la calificación, igualmente se están haciendo juicios de valor y suposiciones que no son ciertas, tales como decir que en “la finca existen diferentes construcciones destinadas a vivienda lo que también constituye indicio de parcelación ilegal.” Y esa afirmación no es cierta. En la finca existe una edificación al norte de la misma, con más de 50 años de antigüedad, sin agua, ni luz y sin ningún servicio esencial, que sirve para el cobijo, refugio y para el acopio de los cazadores, ya que la finca es utilizada en la época de caza junto con otras de la misma zona, por una sociedad de Cazadores por pertenecer y estar integrada en un Coto de Caza. Y la otra edificación existente, al sur de la anterior, está destinada a aljibe para la recogida de aguas pluviales y destinada a rellenar pequeños bebederos y estanques para poder abastecer a los animales de la zona en las épocas de sequía y se pueda mantener la fauna existente. Que esta parte necesita la inscripción de la finca precisamente para aportar a la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, por pertenecer, tal como se ha indicado, a un Coto de Caza arrendado a la citada sociedad de cazadores, para que puedan acogerse a los beneficios previstos por ley para su mantenimiento y conservación. Por tanto, esta parte entiende que no existe riesgo de parcelación, que las cuatro partes indivisas que se pretenden inscribir, no llevan asignadas ningún uso particularizado a favor de nadie y en el supuesto caso de que en el futuro alguno quisiera segregar, estarían todas por encima de la unidad mínima de cultivo prevista y establecida para la comunidad autónoma de Andalucía y no se debe olvidar que para ello siempre sería necesaria la preceptiva y obligatoria licencia de parcelación que deberá ser acorde y ajustada a derecho. Y si no cumplen con la normativa nunca se les puede conceder la licencia de parcelación. Aparte de todo lo anterior esta parte se quiere acoger a lo previsto y a la doctrina seguida por esa Dirección General, en las resoluciones que se indicaban y se hacían constar en la estipulación séptima (en el protocolo 3193 de la donación) y a la estipulación quinta (en el protocolo 3194 de compraventa) cuyo literal en ambos casos dice: “A efectos de lo prevenido en el artículo noventa y uno y concordantes de la ley 7/2021 de 1 de diciembre de Andalucía, hacen constar que conforme, entre otras, a las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de marzo, 24 de abril de 2019, 27 de septiembre de 2019 y 5 de julio de 2022, la mera transmisión de una finca por cuotas indivisas no se puede considerar como parcelación si no va acompañada de algún indicio revelador de la creación de un nuevo asentamiento, máxime cuando, como ahora se hace, sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno.” Por lo tanto, esta parte entiende que a su cliente se le está denegando un derecho legítimo de poder acceder y constar en el Registro de la Propiedad conforme a la realidad física de la finca y que esta pueda ser coincidente con la registral y con la catastral.» IV La Registradora de la Propiedad emitió informe ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 18, 20, 33, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria; 12 y 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 91, 158, 159 y 173 y siguientes de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 24, 137 a 139, 287.3, 292.2, 307.4.c), 341.3, 363, 372 y 404 a 410 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía; la Resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales, por la que se determinan provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza; las Sentencias del Tribunal Constitucional de 14 de diciembre de 2017 y 29 de enero de 2025; la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de julio de 2009 a la Consulta formulada por el Colegio Notarial de Andalucía sobre la base de lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018 y 13 de febrero, 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de octubre de 2020, 14 de abril, 22 de julio, 15 de septiembre y 16 de noviembre de 2021, 9 de mayo y 5 de julio de 2022, 31 de mayo y 14 de noviembre de 2023, 20 de noviembre y 30 de diciembre de 2024, 10 de junio y 29 de julio de 2025 y 10 de febrero de 2026.

1. Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura de compraventa de 1/12 parte de una finca rústica, que no consta inscrita, con una superficie según título y Catastro de 13 hectáreas, 5 áreas y 67 centiáreas (130.567 metros cuadrados).

La Registradora en su calificación considera que existen determinados indicios que indican la posibilidad de existencia de parcelación encubierta, siendo los siguientes: – en primer lugar, el porcentaje en metros cuadrados de cada una de las donaciones es de 21.761 metros cuadrados de secano, que por lo tanto y de acuerdo con la doctrina de la Dirección General no cumple el requisito de la unidad mínima de cultivo para un secano en Andalucía, que serían 3 hectáreas, – además, esta escritura se presenta conjuntamente con otras cuatro en las que se transmiten participaciones indivisas de la misma finca, que no consta inscrita en el Registro. – se observa en la ortofoto disponible que en la citada finca existen diferentes construcciones destinadas a vivienda, lo que también constituye indicio de parcelación ilegal. Por lo tanto, aplicando la legislación y doctrina vigentes en la Comunidad Autónoma, en virtud de la cual la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable tiene la consideración de acto revelador de posible parcelación urbanística, es necesario la segregación de las porciones correspondientes de acuerdo con los requisitos urbanísticos y registrales aplicables. El recurrente, con los fundamentos que se transcriben en los antecedentes de esta resolución, alega que no existe riesgo de parcelación, que las cuatro partes indivisas que se pretenden inscribir, no llevan asignadas ningún uso particularizado a favor de nadie y en el supuesto caso de que en el futuro alguno quisiera segregar, estarían todas por encima de la unidad mínima de cultivo prevista y establecida para la Comunidad Autónoma de Andalucía y no se debe olvidar que para ello siempre sería necesaria la preceptiva y obligatoria licencia de parcelación que deberá ser acorde y ajustada a derecho. En el presente expediente concurre la circunstancia de que sobre la misma finca rústica no inscrita existen presentadas cinco escrituras de transmisión «inter vivos» de cuotas indivisas, lo que ha sido tenido en cuenta por la Registradora en su calificación, y alegado por el propio recurrente, por lo que también deberá ser tenido en cuenta en la resolución de este recurso. Las mencionadas escrituras relativas a la misma finca no inscrita, parcela 14 del polígono 1 de Instinción, Almería., que han motivado distintos recursos, son las siguientes: – escritura autorizada el día 27 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Manuel Gallego Medina, protocolo 3.194, de compraventa de una participación de 1/12 parte indivisa por doña M. E. L. A. y don A. P. M. a don J. E. V. L., con asiento de presentación número 2.052 del Diario 2025, y objeto de este recurso. – escritura autorizada el día 27 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Manuel Gallego Medina, protocolo 3.193, asiento de presentación número 2.051 del Diario 2025, de donación de una participación de 1/6 parte indivisa de doña H. L. A. y don J. V. C. a su hijo, don J. E. V. L., mismo adquirente que en la escritura anterior. – escritura autorizada el día 17 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Manuel Gallego Medina, protocolo 2.957, de donación de doña A. M. M. a sus hijos, don F. y doña M. L. M., un 25 % por mitades partes indivisas (es decir, una octava parte indivisa a cada uno). – escritura autorizada el día 2 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Emilio Eugenio Navarro Moreno, protocolo 2.617, asiento de presentación número 2.053 del Diario 2025, de donación de una participación indivisa de un 25 % de don S. M. L. A. a su hijo, don M. L. V. – escritura autorizada el día 2 de diciembre de 2024 por el Notario de Almería, don Emilio Eugenio Navarro Moreno, protocolo 2.616, asiento de presentación número 2.054 del Diario 2025, de donación de don J. L. P. a su hijo, don J. F. L. P., de una participación indivisa de un 25 %. En resumen, en virtud de las escrituras citadas, don J. E. V. L. adquiere 1/12 parte indivisa y 1/6 parte indivisa, total un 25 %; don F. y doña M. L. M., un 25 % por mitades partes indivisas (es decir, una octava parte indivisa a cada uno), don M. L. V. un 25 %, y don J. F. L. P., otra participación indivisa de un 25 %. Debe recordarse a su vez que la presente resolución debe pronunciarse exclusivamente sobre los defectos expresados en la nota de calificación y que hayan sido objeto de recurso, excluyéndose otras cuestiones que pudieran concurrir en el expediente –artículo 326 de la Ley Hipotecaria–.

2. Pasando a examinar el objeto del presente expediente, en primer lugar, debe destacarse que la legislación estatal reconoce al propietario de suelo, con carácter estatutario, las facultades de uso, disfrute y explotación conforme al estado, clasificación, destino y características objetivas del mismo, en los términos que establezca la legislación territorial y urbanística.

Asimismo, el derecho de propiedad del suelo comprende también, estatutariamente, la facultad de disposición del mismo, pero siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas conforme al artículo 26 –cfr.

artículo 12.1 de la Ley de Suelo–.

En el caso concreto del suelo rural, se prohíben expresamente las parcelaciones urbanísticas y las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza –cfr.