Resolución de 8 de julio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2 de la solicitud mediante instancia de la prórroga de una anotación preventiva practicada por defecto subsanable, acompañada de escritura pública en la que el interesado expone sus fundamentos y solicita la prórroga de la anotación practicada por defecto subsanable sin mandamiento judicial que la ordene.

Precisamente por su naturaleza, la anotación preventiva por defecto subsanable tiene como finalidad preservar la prioridad registral del título presentado mientras se procede a la subsanación de los defectos advertidos o, en su caso, se impugna la calificación. Nos encontramos, por tanto, ante una institución propia del procedimiento registral, de carácter instrumental, que se integra en la dinámica de la calificación y que no exige intervención judicial para su eficacia. En este sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado de forma expresa que “la anotación preventiva por defecto subsanable cumple un doble objetivo, permitiendo al interesado disponer de un margen temporal suficiente para la subsanación sin perder los efectos derivados de la prioridad registral, funcionando como un adelanto del asiento definitivo en caso de subsanación” (Resolución de 30 de enero de 2019, BOE de 22 de febrero de 2019). En la misma línea, la citada Dirección General ha destacado que el fundamento de esta figura radica en la necesidad de adaptar el sistema registral a situaciones en las que la subsanación no puede realizarse de forma inmediata, afirmando que “el fundamento de esta anotación preventiva radica en la necesidad racional de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación de un título calificado con defectos subsanables, pues la duración de tal asiento puede ser insuficiente para la subsanación que se pretende, teniendo una doble cara, pues, si desde un punto de vista tiene el juego del asiento de presentación, desde otro, es como un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos” (Resolución de 17 de enero de 2019, BOE de 14 de febrero de 2019). Esta doctrina resulta especialmente relevante en el presente supuesto, en el que la subsanación del defecto depende de la resolución de un procedimiento judicial en curso, lo que evidencia que la limitación temporal ordinaria resulta insuficiente y que la función protectora de la anotación debe interpretarse de manera coherente con dicha realidad.

En efecto, la resolución impugnada parte de la premisa de que el mantenimiento de la anotación preventiva únicamente puede articularse mediante la intervención de la autoridad judicial, trasladando automáticamente al presente caso un régimen previsto para supuestos distintos, en los que la anotación se vincula directamente a un procedimiento judicial o a una actuación que exige dicho cauce. Sin embargo, en el presente expediente la anotación preventiva trae causa de una calificación negativa registral dictada en el seno de un procedimiento administrativo-registral, cuya evolución se encuentra condicionada por la existencia de un proceso judicial externo ya iniciado, pero no integrado en el mecanismo propio de la anotación ni en su eventual mantenimiento. En este contexto, la exigencia de un mandamiento judicial como única vía para preservar los efectos de la anotación supone trasladar a esta figura un requisito que no responde a su naturaleza ni a la función que desempeña dentro del procedimiento registral. De este modo, la calificación recurrida no se limita a aplicar una determinada norma, sino que proyecta sobre el supuesto de hecho un régimen que no resulta congruente con la configuración jurídica de la anotación practicada, imponiendo una solución formal que desconoce la realidad procedimental en la que aquella se inserta. A ello se añade que la solicitud formulada por esta parte no puede ser interpretada en un sentido estrictamente formal como una petición de prórroga autónoma, sino que debe entenderse, atendiendo a su finalidad y al contexto en que se produce, como una solicitud de mantenimiento de los efectos registrales de la anotación ya practicada. Tal solicitud responde a la imposibilidad de subsanar el defecto dentro del plazo ordinario por depender su resolución de un proceso judicial pendiente, circunstancia completamente ajena a la voluntad del interesado. Una interpretación excesivamente rigorista de la figura conduce, en consecuencia, a resultados contrarios a su propia finalidad, tal y como resulta de la doctrina antes citada. En este contexto, la negativa a mantener los efectos de la anotación preventiva incide directamente en el derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24 de la Constitución Española, en la medida en que priva al interesado de la protección registral durante la pendencia del procedimiento judicial del que depende la subsanación del defecto, generando una situación de indefensión material. Finalmente, la interpretación restrictiva sostenida por el Registrador resulta igualmente contraria al principio de seguridad jurídica proclamado en el artículo 9.3 de la Constitución, al impedir que el sistema registral cumpla adecuadamente su función de reflejar situaciones jurídicas en curso y de ofrecer una protección provisional a los derechos en formación, finalidad que constituye uno de los elementos estructurales del sistema hipotecario. Solicita Que, teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo y, previos los trámites oportunos, acuerde su elevación a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, a fin de que, previa remisión íntegra del expediente, por la misma se dicte resolución por la que:

1. Se estime el presente recurso.

2. Se revoque la calificación negativa de fecha 15 de enero de 2026.

3. Se declare procedente el mantenimiento de los efectos registrales derivados de la anotación preventiva practicada, o, en su caso, la práctica del asiento que resulte conforme a Derecho.»

V El Registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo el día 16 de abril de 2026. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 19, 42.9.º, 65, 66, 86, 96 y 323 de la Ley Hipotecaria; 170, 204 y 205 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo número 620/2026, de 19 de mayo, y 629/2026, de 21 de mayo, que anulan ciertos artículos del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de mayo de 1990, 24 de mayo de 2001, 23 de enero de 2002, 27 de febrero de 2004, 24 de abril y 25 de julio de 2007, 7 de mayo, 6 de junio y 9 de julio de 2011, 12 de julio de 2012, 10 de mayo de 2013 y 3 de junio de 2015.

1. En este expediente tiene por objeto determinar si cabe prorrogar una anotación practicada por defecto subsanable en virtud de instancia, sin necesidad de mandamiento judicial.

La cuestión medular de este recurso, la cual motivó la calificación inicial desfavorable y la práctica de la anotación por defecto subsanable, concerniente a la asignación de número de registro único de alquiler, es materia que queda al margen de la presente resolución por aplicación de las Sentencias del Tribunal Supremo número 620/2026, de 19 de mayo, y 629/2026, de 21 de mayo, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo.

2. Como tiene declarado este Centro Directivo, la prórroga de una anotación no constituye un asiento autónomo, sino que se limita a prolongar en el tiempo los efectos de la anotación primitiva a que refiere, manteniendo, con ello, su prioridad. Y la prórroga, como la anotación a la que corresponde, se encuentra caracterizada por un principio de tipicidad. El artículo 96 de la Ley Hipotecaria establece que «la anotación preventiva por defectos subsanables del título caducará a los 60 días de su fecha. Este plazo se podrá prorrogar hasta 180 días por justa causa y en virtud de providencia judicial».

Y el artículo 204 del Reglamento Hipotecario regula el procedimiento para lograr esta prórroga «ordinaria»; esta prórroga, a diferencia de la regulada en el párrafo primero del artículo 205 del Reglamento Hipotecario la cual, para los casos de falta de previa inscripción, permite que decida el Registrador, quien valorará las circunstancias, claramente ha de ser ordenada por el Juez de Primera Instancia del partido donde radica la finca; la regulación establece además, que debe existir una causa suficiente y que, tras su valoración, e incluso tras ser oída la otra parte, si el Juez lo estima oportuno, decidirá lo procedente. Por tanto, la apreciación de la causa y la decisión de prórroga, es competencia exclusiva del Tribunal de Instancia del partido y no del Registrador de la Propiedad. Se trata, en consecuencia, de una prórroga específica de una anotación de suspensión que, por sus propias características, ha de ser ordenada por Tribunal de Instancia del partido, tanto se trate de defectos subsanables referidos a escrituras públicas, como a documentos judiciales o documentos administrativos, o como en el caso, a documentos de índole privada –como lo era la instancia solicitando asignación de número de registro de alquiler–; nuestra legislación exige para la prórroga una valoración de fondo, reservándola estrictamente a la potestad jurisdiccional del Tribunal de Instancia. El Registrador carece de facultades discrecionales para alterar los plazos legales de caducidad, los cuales son de orden público y cumplimiento riguroso. El Registrador emitió la calificación desfavorable y ahora la evaluación de los motivos del retraso en la subsanación debe recaer en un tercero como es el órgano judicial, consecuencia del efecto que ampliación de la vigencia del asiento producirá a la prioridad registral frente a terceros. La pretensión del recurrente de aplicar la prórroga «extraordinaria» del asiento de presentación, regulada en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria no tiene sentido, máxime cuando esta prórroga ya fue utilizada: precisamente ante la primera calificación desfavorable –referida a su solicitud de asignación de número de registro de alquiler–, el presentante instó, dentro de la vigencia de ese asiento de presentación, la práctica de anotación preventiva por defecto subsanable, y el Registrador practicó tal anotación. No cabe ahora pretender, con esta «nueva» presentación de una instancia cuyo objeto es solicitar la prórroga de dicha anotación, extender el sentido propio del artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Tal precepto tan sólo persigue ampliar la duración del plazo del asiento de presentación para que el presentante pueda, tras la calificación desfavorable, optar por una de estas posibilidades: subsanar el defecto del título, interponer recurso ante este Centro Directivo, o demanda judicial, o bien solicitar la anotación preventiva por defecto subsanable; reutilizar esta posibilidad mediante la presentación de instancias constituiría, como ha manifestado este Centro Directivo, un auténtico fraude al espíritu de la ley, puesto que la instancia solicitando la prórroga de la anotación no es un título inscribible. Como se ha dicho, en el presente expediente el interesado ya solicitó la anotación por defecto subsanable siendo, por tanto, la única vía de prorrogar esta anotación un mandamiento judicial dictado en el procedimiento seguido ante el Tribunal de Instancia. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación recurrida. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 8 de julio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid