Article 3961.º del Código Civil), de modo que, en lo sucesivo, no podrá segregarse ninguna porción del mismo no edificada sin el acuerdo unánime de todos los propietarios de los pisos o locales en que se ha dividido el edificio construido, debidamente adoptada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que pueda ser otorgada la segregación unilateralmente por los herederos de quienes aparecieron como titulares de aquélla antes de constituirse el régimen de propiedad horizontal sobre aquella edificación e inscribirse a favor de terceros los pisos y locales resultantes, cuyos respectivos asientos están bajo la salvaguardia judicial (artículo 1 de la Ley Hipotecaria)

Asimismo, la incorporación del decreto municipal autorizando la segregación no exime del cumplimiento del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige que la misma se lleve a cabo por quienes están legitimados, según los asientos registrales, para ello, de conformidad con lo expuesto anteriormente. Tampoco puede entenderse que la parte de terreno no ocupada por la edificación forme parte del caudal hereditario de los causantes, sino que, en los términos ya explicados, tiene la consideración de elemento común, y no procede su adjudicación hereditaria en los términos que recoge la escritura. Es por ello que debe rechazarse la pretensión de la recurrente en el sentido de que no cabe interpretar que la expresión «que el terreno que circunda toda la edificación, con un total de nueve mil novecientos cincuenta metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados está destinado a zona verde, aparcamiento, jardín o de recreo, y que solo cede a favor de los compradores de los apartamentos o de los locales de negocio el libre uso y disfrute de dicha zona y de los servicios que en ella se instalen» deba entenderse como una reserva de la propiedad del terreno que rodea la edificación a los promotores y la constitución de un derecho de usufructo a favor de la comunidad de propietarios, sino que del tenor literal de las normas reguladoras de la propiedad horizontal que figuran en las inscripciones 2.ª y 3.ª, se infiere claramente su consideración como elemento común.

3. Congruentemente con las consideraciones anteriores, no puede accederse a la pretensión de la recurrente relativa a la cancelación del derecho de usufructo, que como ha quedado expuesto, no llegó a constituirse registralmente, ni a la consiguiente cancelación de las normas estatutarias, por requerir dicha modificación de los estatutos de la comunidad el acuerdo unánime de todos los titulares de los elementos privativos de la propiedad horizontal, en virtud del artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 15 de julio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid