Resolución de 16 de julio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación de anejo y agregación de anejo en elementos dentro de una división horizontal.

Solicitud del propietario del segundo piso para que se incluya en el orden del día autorización para la desvinculación de anejo para su vinculación en el quinto piso, también de su propiedad, según el siguiente texto: “Modificación de la asignación de anejo en el título constitutivo. La mercantil Hijos de José Antonio Rodríguez de la Calle, Sociedad Limitada, propietaria de varias fincas en el edificio, expone que la denominada ‘vivienda del mecánico’, situada en planta baja cubierta, actualmente vinculada como anejo a la vivienda ubicada en (…), debe dejar de estar adscrita a dicha unidad para pasar a quedar vinculada a la finca registral número 14, correspondiente a la vivienda situada en (…) Ha de constar que ambas unidades, así como el citado anejo, son propiedad exclusiva de la mencionada sociedad mercantil, y que esta modificación no afecta a elementos comunes, ni supone alteración de coeficientes de participación, ni implica transmisión patrimonial alguna, siendo simplemente una reasignación de anejo entre fincas del mismo titular”. Acuerdo adoptado: Que tras la correspondiente deliberación, el punto fue sometido a votación obteniéndose el siguiente resultado: Votos a favor: 60,525% de cuotas de participación. Votos en contra: 24,375%. Abstenciones: 15,10%. Resultando aprobado el acuerdo por mayoría de tres quintas partes de las cuotas de participación, conforme al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no implicar alteración del título constitutivo ni modificación de cuotas, sino una mera redistribución de anejo entre fincas del mismo propietario. Dicho acuerdo fue aprobado por 4 votos a favor y 3 en contra, siguiendo los votos a favor el 60,525% del porcentaje de la propiedad.

A la solicitud de inscripción se incorporaron los correspondientes estatutos con alusión expresa a dicho artículo.

No obstante, se insiste en que se adoptó el acuerdo por más del 60,5% de las cuotas de la propiedad. Por lo expuesto, Solicita, tenga por presentada reclamación contra el Acuerdo de Calificación de la inscripción por la cual se ha suspendido ésta y seguido por sus trámites se acuerde la inscripción definitiva de la misma». IV El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando su nota de calificación el día 7 de mayo de 2026 y elevó el expediente a esta Dirección General. Dado traslado el día 29 de abril de 2026 del recurso interpuesto a la notaria autorizante de los títulos calificados a los efectos previstos en el artículo 327 de Ley Hipotecaria, no ha presentado alegaciones. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 396 y 397 del Código Civil; 3, 5, 10 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1987, 25 de octubre de 1996, 16 de mayo de 2002, 18 de marzo de 2003, 16 de febrero y 11 y 15 de marzo de 2004, 5 de junio de 2005, 17 de enero de 2006, 26 de mayo de 2007, 9 de abril de 2014, 6 de mayo y 5 de junio de 2015 y 15 de febrero de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de noviembre de 2021, 5 de junio de 2023 y 4 de junio de 2024.

1. El objeto de presente expediente se circunscribe a determinar si resulta preceptiva la autorización de la junta de propietarios de una propiedad horizontal para desvincular un anejo inseparable de un elemento privativo para posteriormente vincularlo a otro propiedad del mismo titular.

El registrador sostiene en la calificación recurrida tanto la exigencia de la autorización de la comunidad, como la necesaria acreditación de los cargos de la misma que certifican el acuerdo. En sentido contrario, alega la recurrente que en la anteriormente referida escritura de aclaración se incorporó el acta de la junta de propietarios de fecha 29 de septiembre de 2025, pese a la propia indicación en la copia firmada a la no aprobación de la misma por falta de quorum, y que la incorporación del acta a la escritura de aclaración supone por sí misma la debida identificación de los firmantes, añadiendo que «se puede solicitar la pertinente información a dicha Notaría».

2. El recurso no puede ser estimado por ninguno de los motivos señalados por la recurrente. Como certeramente indica el registrador en su calificación es criterio consolidado de este Centro Directivo, vid., por todas, la Resolución de 4 de junio de 2024, que «la acreditación de los nombramientos de los cargos de presidente y secretario administrador de la comunidad de propietarios, ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 26 de junio de 1987, 23 de junio de 2001, 23 de mayo de 2005, 9 de abril de 2014, 5 de junio de 2015 y 15 de febrero de 2018), dicha acreditación puede verificarse por una doble vía: testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien por certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite en ninguna de dichas formas (…)».

La acreditación de los acuerdos debiera formularse mediante una certificación expedida por el órgano de la misma que tenga facultad certificante, con el visto bueno correspondiente en su caso y con sus firmas y cargos legitimadas notarialmente, acreditativa de la aprobación por la junta general de propietarios del negocio titulado. En consecuencia, el presente defecto debe ser confirmado, sin quedar en nada alteradas las anteriores conclusiones por el ofrecimiento formulado por la recurrente relativo a la solicitud de nueva información a la propia Notaría, solicitud ésta no amparada por el procedimiento registral.

3. Igual suerte desestimatoria debe correr el segundo de los defectos. Dos son las cuestiones alegadas por la recurrente. En primer lugar, si la cláusula estatutaria transcrita en la escritura respecto de la segregación o división de elementos privativos resulta aplicable a la desvinculación de anejos; y, en segundo lugar, si el acuerdo de la junta por el que rechaza tal operación debiera habilitar su inscripción como consecuencia de la protocolización de una certificación incorrecta y no firmada por el secretario como consecuencia de dicha omisión.

Respecto de la primera de dichas cuestiones se ha manifestado de manera uniforme este Centro Directivo, vid., por todas, la Resolución de 5 de junio de 2023, al concluir que la cláusula estatutaria relativa a la segregación no comprende en su ámbito objetivo de aplicación a las desvinculaciones de anejos. En tal sentido reconoció que: «La segregación o división de los pisos o locales y sus anejos, así como la agregación de otras dependencias colindantes del mismo edificio en régimen de división horizontal, es un concepto atinente a la configuración física de los elementos independientes. Por el contrario, la desvinculación del anejo respecto de los elementos independientes a que está vinculado hace referencia a un cambio de régimen jurídico, más que a una modificación física de la configuración de la finca. Y tiene una mayor trascendencia que la mera segregación o división material, en la medida que va a posibilitar la disposición del trastero, hasta entonces vinculado a la propiedad de una vivienda, a favor de personas que no sean titulares de ningún elemento independiente en el edificio, lo cual tiene gran importancia en las comunidades de propietarios. En definitiva, no se pueden equiparar, ni considerar jurídicamente términos equivalentes, la desvinculación de anejos y la segregación de elementos independientes en un edificio en régimen de propiedad horizontal (cfr., entre otras, las Resoluciones de 17 de enero de 2006 y 26 de mayo de 2007). Aunque este Centro Directivo ha tenido ocasión de afirmar que, en verdaderos casos de desvinculación, y autorizado por los estatutos para ello, puede el titular desvincular el anejo sin intervención posterior de la junta de propietarios (siempre que, en el título constitutivo, se hubiera descrito lo que se había configurado como anejo con todos los requisitos necesarios para su posterior conversión en elemento privativo; pues, no siendo así, es necesaria una modificación o un complemento del título constitutivo, en tanto que la descripción de linderos y determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes), no puede extenderse esta doctrina a supuestos en los que los estatutos no han previsto expresamente la desvinculación y contemplan tan sólo la segregación, división o agregación (cfr. las Resoluciones de 11 y 15 de marzo de 2004, 17 de enero de 2006, 26 de mayo de 2007 y 6 de mayo de 2015). En el presente caso es indudable que la denominada “segregación” del trastero que se había configurado como anejo de la vivienda es propiamente una desvinculación de dicho anejo; y, al constituir una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que no está expresamente autorizada según los estatutos, requiere que sea aprobada por los propietarios en los términos previstos en la regla sexta del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto)». Por último, debe igualmente desestimarse la pretensión de la recurrente relativa a la efectiva aprobación del acuerdo en la junta de propietarios en base a un borrador de certificación incompleto, tal y como reconoce el propio secretario y, por tanto, no firmado. Conforme anteriormente ha quedado expuesto el registrador en su calificación debe tener en consideración la certificación debidamente expedida de los acuerdos de la Junta y de la misma resulta, de manera indubitada, el rechazo del acuerdo a lo alcanzar las mayorías legalmente previstas en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal. En consecuencia, el recurso debe ser igualmente desestimado. Por todo lo razonado, Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 16 de julio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid