Resolución de 2 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra antigua y división horizontal de las habitaciones de un hotel en fincas descritas como locales de uso hotelero.

“Fundamentos de Derecho. Se han apreciado, previa su calificación, los siguientes defectos:

1. En la Escritura que ahora se califica se constituye un régimen de propiedad horizontal, resultando 122 fincas descrita cada una de ellas como ‘Local de uso hotelero’, respecto de un Edificio que:

– En el Registro consta como ‘que se destinará a hotel’, – En la propia escritura se describe como ‘edificio (para establecimiento hotelero)’. – En la Escritura se dice: ‘Que el edificio obtuvo licencia para su funcionamiento y primera ocupación como establecimiento hotelero mediante Resolución del Director General de Ejecución y Control de la Edificación del Ayuntamiento de Madrid, fechada el 14 de enero de 2010’ – Se incorpora a la Escritura la Licencia 711/2009/07896, de Primera Ocupación y Funcionamiento ‘para la ampliación de elementos y actualización de Instalaciones Generales que se destinan al servicio de la edificación de uso hotel (con 122 habitaciones) y garaje-aparcamiento existentes, conforme a las características dimensionales, distribución y usos que se relacionan en la licencia de actividades n.º 714/2001/05479 de fecha 05.08.02.’ – En la descripción de cada una (sic) de los departamentos independientes consta ‘local de uso hotelero (habitación número…).’ Resulta evidente que no se trata de una propiedad horizontal ordinaria o común, ya que la licencia de funcionamiento y actividad que se incorpora a la Escritura se refiere a un edificio completo de uso de Hotel. De tal manera que la expresión ‘susceptibles de aprovechamiento independiente’ referido a los departamentos resultantes ‘Local de uso hotelero’, no responde al concepto estricto de propiedad horizontal del artículo 396 del Código Civil ni de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que es de la esencia de la licencia de Funcionamiento el que se destine a hotel, de una manera organizada que permita tal destino. La no necesidad de licencia en el supuesto general de constitución de régimen de propiedad horizontal no es aplicable al supuesto presente ya que, como queda expuesto y se razonará a lo largo de la presente Calificación, se aparta del concepto ordinario de propiedad horizontal, teniendo unas características especiales de habitaciones de hotel como departamentos independientes en propiedad separada, destinadas a alojar personas de manera temporal y con la necesaria cesión de la gestión a una empresa para su explotación económica. Todo ello requiere el conocimiento e intervención de la Administración municipal. En realidad se trata de lo que la doctrina ha venido denominando como condo-hotel. En España no existe ninguna ley en el ordenamiento jurídico nacional que haga referencia a la regulación del condo-hotel, ya que las competencias en materia de turismo se encuentran cedidas a las Comunidades Autónomas en aplicación del artículo 148.18 de la Constitución Española: ‘18.ª Promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial’. En la Comunidad de Madrid tampoco existe ninguna norma que de forma específica regule este tipo especial de establecimientos hoteleros. Por el contrario. sí existen normas especiales en Andalucía, Islas Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana, Cataluña y Región de Murcia. A ellas se hará referencia con posterioridad. El hecho de que en la Comunidad de Madrid no se encuentren especialmente regulados los denominados condo-hoteles, no impide que se puedan constituir, ni qu [sic] se puedan inscribir, siempre que cumplan los requisitos esenciales que permitan la coexistencia de un régimen de propiedad horizontal con el aseguramiento de su fin: el de establecimiento hotelero organizado. A tenor de tal idea cabe concluir que los principios comunes que rigen en las normas especiales de las Comunidades Autónomas mencionadas, son: 1.º Necesidad de licencia especial concedida por el Ayuntamiento. No cabe en el caso presente declaración responsable, ya que tal previsión se hace en la legislación de la Comunidad de Madrid para los Establecimientos regulados por Decreto 19/2023, de 15 de marzo, no siendo extensibles al supuesto de condo-hoteles u hoteles en propiedad horizontal, supuesto que ahora se pretende inscribir. Así los artículos 1 y 2 del citado Decreto:

El presente decreto tiene por objeto la ordenación de los establecimientos abiertos al público, dedicados a prestar alojamiento turístico de carácter temporal, profesional, habitualmente y mediante precio, en habitaciones o apartamentos, con o sin otros servicios de carácter complementario, y de acuerdo con las especificaciones que en el mismo se determinan.

A los efectos de este decreto, conforme a las definiciones establecidas en el artículo 26 de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, se entiende por hotel, pensión, hostal y casa de huéspedes los siguientes:

a) Hotel:

1.º Son aquellas instalaciones que, destinadas al alojamiento turístico, ocupan la totalidad de un edificio o parte independizada del mismo, constituyendo sus dependencias un todo homogéneo con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo y reúnen los requisitos técnicos mínimos establecidos en el presente decreto. Asimismo, podrán ostentar la denominación de ‘hotel’ aquellos establecimientos constituidos por dos o más edificios integrados en un recinto debidamente independizado. 2.º Son hoteles-apartamentos aquellos establecimientos hoteleros que, además de reunir las características anteriores, por sus estructuras y servicios disponen de instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento.

b) Pensión: Son pensiones aquellos otros establecimientos que, ofreciendo alojamiento en habitaciones, con o sin comedor u otros servicios complementarios, por sus estructuras y características no alcanzan los niveles exigidos para los hoteles.

c) Hostal: Son hostales aquellas pensiones que tengan más de veinte plazas de alojamiento y un mínimo de diez habitaciones.

d) Casa de huéspedes: Los alojamientos con o sin comedor que ofrezcan elementales servicios, sin alcanzar los niveles necesarios para ser clasificados con estrellas, se considerarán pensiones con la denominación de casas de huéspedes.

En el caso del Ayuntamiento de Madrid, la necesidad de licencia aparecería exigida por la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, en: – El artículo 34.1.

1. Quedan sujetas a control a través de licencia las actuaciones urbanísticas determinadas en el anexo I.

– El número 18 de su anexo I:

18. La implantación o modificación de actividades englobadas en el uso servicios terciarios clase hospedaje.

Por analogía, art. 42.1 de la Ley de Turismo de Andalucía, que se cita posteriormente. Y, en general, en las legislaciones autonómicas que regulan esta materia. 2.º La unidad de explotación. El principio de unidad de explotación, implica que el condo-hotel sea gestionado por una sola empresa siendo al mismo tiempo la responsable y quien encabece la explotación, teniendo como finalidad la gestión óptima del complejo fruto de su experiencia y conocimiento de la actividad en el ámbito turístico, sin perturbar la titularidad de las estancias, garantizando la continuidad del negocio y eludiendo que cada inversor lo haga por su cuenta; que, en caso de producirse, podría generar conflictos entre los propietarios. Evitando estas posibles disputas, se facilita mucho la tarea de la empresa gestora. 3.º El uso turístico exclusivo. En lo que respecta al principio de uso turístico exclusivo, implica que todas las habitaciones del establecimiento sean ofertadas u orientadas a su uso turístico, evitando así, su aprovechamiento residencial, de manera que se trata de evitar que en ese mismo establecimiento cohabiten las estancias con un uso destinado al turismo con otras que estén orientados a la práctica residencial. 4.º La existencia de unos Estatutos de la Propiedad Horizontal especial, y de un contrato de cesión. En el momento en que una persona tome la decisión de hacerse con alguna de estas propiedades deberá formalizar en primer lugar un contrato de compraventa (inmueble bajo régimen de propiedad horizontal) junto con el promotor, y un segundo contrato de cesión con una empresa explotadora la cual se encargará de obtener rentabilidad económica. Los Estatutos de la propiedad horizontal especial, y dentro de ellos el contenido del contrato de cesión a la empresa explotadora de cada uno de los distintos y paulatinos propietarios, deberán inscribirse en el Registro a los efectos de dar conocimiento a terceros, adquirentes y no adquirentes (por ejemplo entidades de crédito), de la especial configuración de la propiedad. En definitiva el adquirente que vaya a comprar, o que compre, alguna de las unidades de alojamiento, debe conocer con carácter previo el objetivo final del condo-hotel, la obligación de ceder la explotación de las unidades alojativas a la empresa gestora, el tiempo de uso que tienen los propietarios al año, y en definitiva los detalles de los Estatutos del establecimiento como configuradores y garantizadores del cumplimiento del fin del Establecimiento. En los Estatutos deberá figurar, entre otros posibles extremos, la finalidad que tiene el condo-hotel, la identidad del empresario que vaya a gestionar la actividad, su funcionamiento, los derechos y deberes que tiene cada parte, la obligatoria cesión de la explotación de las propiedades a la empresa para su gestión, los servicios complementarios de los que dispone el establecimiento, los principios de unidad de explotación y uso turístico exclusivo, prohibiciones o limitaciones del uso de las habitaciones tendentes a evitar posibles daños, incomodidades, de modificación de la estética de las estancias unilateralmente, y otras encaminadas a la necesaria armonización de la explotación. El contrato de cesión a la empresa explotadora o gestora se caracteriza por ser atípico ya que no tiene una ley específica que le regule, es bilateral, consensual, oneroso y se perfila como un contrato de adhesión, es decir, es un contrato que es redactado por la empresa explotadora sin la participación de la otra parte en la que esta última únicamente se ciñe a aceptar o no lo suscrito en el documento; aunque sí cabe la posibilidad de que algunas cuestiones sean negociables como la retribución económica por la cesión. Por fin, para la cesión es necesario haber adquirido previamente la estancia en propiedad. Este contrato al igual que el de compraventa ha de estar redactado de tal modo que sea claro, sencillo, legible para la comprensión total del consumidor y en el cual deben figurar los principios de explotación y uso turístico. Este contrato de cesión, como bien indican las legislaciones autonómicas que lo regulan, debe constar en el Registro de la Propiedad así como su uso turístico exclusivo. En este contrato el cedente –titular de la habitación– transfiere la explotación de la misma durante un tiempo determinado al empresario que se encargará de la explotación comercial. El contenido del contrato de cesión comprende fundamentalmente las obligaciones que tienen que cumplir tanto los titulares de las habitaciones como la empresa explotadora. Los titulares tienen el compromiso de ceder la explotación de sus propiedades a la empresa gestora para que ésta se haga cargo de la actividad. La empresa explotadora ha de cumplir, por su parte, con una serie de obligaciones tales como repartir los dividendos producidos por la actividad y gestionar de manera exclusiva y eficazmente el edificio destinado a hotel. El no respeto a los indicados principios, podría dar lugar a que la propiedad horizontal que ahora se pretende inscribir, se convirtiera, con o sin el consentimiento de los distintos propietarios, en un complejo alegal y en cierta forma clandestino, de cara al Ayuntamiento (Principio 1.º), de imposible organización como explotación hotelera (Principio 2.º), probablemente de uso residencial de hecho (Principio 3.º), y sin que los adquirentes y terceros en general (v.gr. entidades de crédito prestamistas) conozcan el verdadero contenido y limitaciones del bien vendido o hipotecado (Principio 4.º). Piénsese que una vez inscrito en el Registro de la Propiedad cada una de las ‘Habitaciones’ podría ser libremente vendida, hipotecada o embargada; frustrando de esta forma el destino marcado por el Ayuntamiento ‘uso hotelero’, imposible sin una organización que lo garantice. Como Fundamentos de Derecho se citan los requisitos legales que establecen distintas Comunidades Autónomas, aplicables por analogía al supuesto presente, en sus aspectos pertinentes. Andalucía. Ley del Turismo de Andalucía. Ley 13/2011, de 23 de diciembre. BO Junta de Andalucía 31 de diciembre de 2011. BOE de 20 de enero de 2012, núm. 17. ‘Artículo 42. Establecimientos en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.

1. En los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación conforme a lo expresado en el artículo anterior.

2. Los establecimientos que disponen de todo o parte independiente del edificio, constituidos en este régimen deben reunir las siguientes garantías:

a) En el Registro de la Propiedad se hará constar mediante nota marginal:

1. La afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento.

2. La cesión del uso de forma permanente a la empresa explotadora.

b) Cada una de las personas propietarias se comprometerá a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato cuya vigencia no será inferior a diez años.

3. En ningún caso las personas propietarias o cesionarias podrán darle un uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro destino.

A efectos de esta ley, se considerará uso residencial:

a) El reconocimiento en el contrato a que se refiere el apartado anterior de una reserva de uso, o de un uso en condiciones ventajosas, a las personas propietarias de las unidades de alojamiento por un periodo superior a dos meses al año.

b) El uso de la unidad de alojamiento por parte de las personas propietarias por un periodo superior al señalado en la letra anterior.

4. Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de personas consumidoras y usuarias, las promotoras de inmuebles a las que se refiere el presente artículo deberán facilitar, a las personas adquirentes de unidades de alojamiento, con carácter previo a la venta, un documento informativo, con carácter de oferta vinculante, en el que se consignará toda la información de manera exhaustiva sobre la afectación del inmueble al uso turístico y demás condiciones establecidas en el presente artículo.

Y el artículo 41 de la misma ley, citado en el artículo 42, y referente a la unidad de explotación:

1. Los establecimientos de alojamiento turístico serán gestionados bajo el principio de unidad de explotación, correspondiéndole su administración a una única persona titular, sobre la que recae la responsabilidad administrativa derivada de su funcionamiento.

2. La unidad de explotación supone la afectación a la prestación del servicio de alojamiento turístico de la totalidad de las unidades de alojamiento integrantes de la edificación, o parte independiente y homogénea de la misma, ocupada por cada establecimiento, siendo ejercida la gestión del conjunto por una única empresa titular.

3. Son actuaciones contrarias al principio de unidad de explotación, quedando, en consecuencia, prohibidas:

a) Destinar las unidades de alojamiento a un uso distinto al de alojamiento turístico, ya sean residenciales u otros.

b) La existencia de unidades de alojamiento, integrantes de la edificación a que se refiere el apartado 2 anterior, cuya explotación no corresponda a la empresa titular.

4. La empresa explotadora deberá poder acreditar fehacientemente ante la Administración turística, en los términos dispuestos reglamentariamente, la titularidad de la propiedad u otros títulos jurídicos que la habiliten para la explotación de la totalidad de las unidades de alojamiento que constituyen el establecimiento.

5. La vigencia de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía quedará condicionada al mantenimiento de las condiciones dispuestas en el presente artículo, pudiendo, en caso contrario, dar lugar a la modificación o revocación de la misma, previa audiencia de la persona interesada y mediante resolución motivada.

Islas Baleares. Ley de Turismo de Illes Balears 2012. Ley 8/2012, de 19 de julio. ‘Artículo 35. Establecimientos de alojamiento turístico coparticipados o compartidos u otras formas análogas de explotación de establecimientos de alojamiento turístico.

2. Se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos existentes o de nueva creación de alojamiento turístico con categoría mínima de tres estrellas superior o tres llaves, que estén abiertos al público como mínimo seis meses al año, quedando estrictamente sometidos a los principios de uso turístico exclusivo y unidad de explotación, con independencia del sistema de comercialización por el que opte el explotador.

3. Los establecimientos que se hayan acogido a cualquier fórmula de transmisión de la propiedad de las distintas unidades de alojamiento tendrán que ofrecer a los propietarios adquirentes, en los períodos en que usen el derecho adquirido con el explotador, todos los servicios de alojamiento y los servicios complementarios propios del establecimiento de alojamiento de que se trate.

4. Estos establecimientos deberán superar, en el transcurso de dos años desde la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad bajo estas formas de explotación, los planes de modernización y de calidad a que se refiere el capítulo III del título IV de esta ley que estén vigentes, incluyendo, en su caso, la reforma integral del establecimiento.

Si transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior no se hubieran superado los planes de modernización y calidad establecidos, se incoará el procedimiento para el restablecimiento a la modalidad de explotación que en un origen tenía el establecimiento afectado.

5. Los establecimientos a los que se refiere este artículo deberán reunir las siguientes garantías:

a) En el Registro de la Propiedad se hará constar mediante nota marginal la afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento y la cesión del uso de dicha unidad de alojamiento a favor de la empresa explotadora.

b) Cada uno de los propietarios de las diferentes unidades de alojamiento se comprometerá a que el inmueble en conjunto, incluyendo las zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora.

6. La entidad explotadora deberá acreditar que está habilitada para la explotación de todo el establecimiento en conjunto o, en su caso, de la totalidad de los elementos o las unidades de alojamiento en los que se encuentre dividido, mediante la aportación del título jurídico en el que se soporte lo dispuesto en el apartado anterior.

7. En ningún caso las personas propietarias o cesionarias podrán dar uso residencial a las distintas unidades de alojamiento.

A los efectos de esta ley, se considera uso residencial el uso de la unidad de alojamiento por los propietarios o el reconocimiento por parte de la empresa explotadora a los diferentes propietarios de las unidades de alojamiento a una reserva de uso o un uso en condiciones ventajosas por un período superior a dos meses al año.

8. Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de personas consumidoras y usuarias, las promotoras o vendedoras de inmuebles a las que se refiere el presente artículo deberán facilitar a las personas adquirentes de unidades de alojamiento, con carácter previo a la venta, un documento informativo con carácter vinculante en el que desde el respeto a la legislación civil y mercantil se consignará toda la información de manera exhaustiva sobre la afectación del inmueble al uso turístico, los riesgos asumidos por los adquirentes en los supuestos de incumplimiento o insolvencia de la empresa explotadora y la posible derivación de sus responsabilidades a los propietarios adquirentes, así como las demás condiciones establecidas en el presente artículo.

9. Las empresas explotadoras de los mencionados establecimientos estarán obligadas a comunicar a la administración turística competente los cambios de titularidad de las distintas unidades de alojamiento.

10. La afección de una unidad de alojamiento a un uso no permitido conforme a lo dispuesto en el presente artículo supondrá la aplicación del procedimiento para el restablecimiento de la legalidad del uso permitido y la incoación del correspondiente expediente sancionador.

11. Reglamentariamente se podrá regular el régimen jurídico de los alojamientos turísticos coparticipados o compartidos y otras formas análogas de explotación.’

Canarias. Ley de renovación y modernización turística de Canarias. Ley 2/2013, de 29 de mayo. ‘Título V. De la ordenación de diversos productos turísticos.

1. Son hoteles en régimen de condominio aquellos cuya titularidad dominical se encuentra dividida en diferentes unidades registrales o en participaciones indivisas sobre una finca, si bien la explotación unificada del inmueble se lleva a cabo mediante su cesión a una empresa de gestión para que ésta desarrolle la actividad turística en los términos previstos en este artículo.

2. Los hoteles en régimen de condominio deben cumplir los siguientes requisitos:

a) Que las autorizaciones administrativas previas de las plazas de alojamiento promovidas bajo esta modalidad, sean otorgadas en virtud de lo previsto en los supuestos establecidos en el apartado 3 del artículo 4 de la presente ley, o que la reconversión a esta modalidad de cualquier establecimiento de alojamiento existente, venga precedida de la citada renovación o rehabilitación.

b) Los adquirentes de unidades de alojamiento o de participaciones indivisas se comprometerán a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato, por un plazo no inferior a diez años. A tales efectos, los copropietarios podrán constituir una sociedad mercantil con personalidad jurídica independiente de la que ostenta la titularidad dominical, en su caso, con objeto de que gestione la explotación del hotel, pudiendo ésta cederlo a su vez a terceros, si así se pacta, subrogándose a las obligaciones sobre la gestión de la empresa cedente.

c) En ningún caso podrá darse uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro fin. A estos efectos se presume que existe uso residencial cuando en el contrato a que se refiere el apartado anterior se otorgue una reserva de uso a los copropietarios por un periodo superior a seis meses al año, o cuando el uso efectivo de la unidad de alojamiento por los propietarios supere el período señalado.

d) Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de los consumidores y usuarios, los promotores de inmuebles turísticos para su explotación como hoteles en régimen de condominio, deberán facilitar previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa de las unidades de alojamiento o las participaciones indivisas, un documento informativo en el que se consignará la afectación del inmueble al uso turístico y las demás condiciones que deban establecerse en la escritura para que se adquiera la condición de copropietario, conforme se establezca reglamentariamente.

e) Antes de iniciar la comercialización de un hotel en régimen de condominio mediante la transmisión de unidades de alojamiento o participaciones indivisas, se procederá a inscribir en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal de la finca o fincas afectadas:

A) La afección al uso turístico que recae sobre la unidad de alojamiento, y que este uso no podrá ser alterado salvo por decisión unánime de los (co) propietarios, y siempre y cuando el planeamiento lo permita. B) Las condiciones de cesión de uso a la empresa gestora.

3. El Gobierno, a propuesta del departamento autonómico competente en materia de turismo, podrá regular los incentivos que se consideren aptos para promover esta modalidad empresarial.’

Comunidad Valenciana. Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunitat Valenciana Ley 15/2018, de 7 de junio. DO Generalitat Valenciana. 8 de junio de 2018, núm. 8313, [pág. 24045]. BOE de 29 de junio de 2018. ‘Artículo 68. Establecimientos hoteleros en régimen de condominio.

1. Los establecimientos a que hace referencia el artículo 64.1. apartados a) y b), en los grupos, modalidades y categorías que reglamentariamente se determinen, podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos al principio de unidad de explotación y de uso turístico exclusivo.

2. Los establecimientos que se constituyan en régimen de condominio:

a) Deberán hacer constar en el registro de la propiedad, mediante nota marginal, la afección al uso turístico exclusivo de cada una de las unidades de alojamiento constituidas en régimen de propiedad horizontal, o figuras afines, y la cesión de uso permanente a la empresa explotadora, suscribiendo el correspondiente contrato por un período mínimo de diez años.

b) Cada uno de los adquirentes de las unidades de alojamiento deberá comprometerse a que el inmueble en su conjunto, incluidas las zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora, que deberá acreditar su habilitación para la explotación de todo el establecimiento en su conjunto.

3. Las personas adquirentes no podrán, en ningún caso, dar un uso residencial a las unidades de alojamiento de su propiedad, entendiéndose por uso residencial, a los efectos de esta ley, el reconocimiento, en el contrato de cesión a la empresa explotadora, de una reserva de uso o de un uso ventajoso a favor del cesionario por un período superior a cuatro meses al año.

4. Las personas adquirentes deberán ser informadas por escrito, con carácter previo a la compra de las unidades de alojamiento, de la afección del inmueble al uso turístico y de las demás condiciones que se establecen en este artículo.’

Cataluña. Su regulación en Cataluña viene recogida en la Ley 3/2015, de 11 de marzo, de Medidas Fiscales, Financieras y Administrativas de la Generalitat de Catalunya la cual da luz verde a la aceptación del condohotel y al cual ya se refería la Ley 13/2002, de 21 de junio de Turismo, aunque lo hace hablando de condominio en los establecimientos de alojamiento turístico. Está pendiente de un desarrollo reglamentario, como refleja la disposición adicional octava de la primera ley la cual señala el plazo de un año para ser dictado. Sin embargo, a pesar de que se han redactado dos proyectos de reglamento ninguno de ellos ha sido aprobado. El primer proyecto indicaba que los propietarios deben ceder unidades de alojamiento y zonas comunes para su gestión por una empresa y con una duración de no menos 10 años y todo ello tendría que reflejarse en el contrato. Sin embargo ante el informe negativo de la Autoridad Catalana de Competencia (ACCO), en 2016 el gobierno catalán planteó el segundo proyecto que complementaba al anterior, señalando que se podría crear un condo-hotel siempre y cuando se garantizara la explotación comercial durante todo el año, permitiendo que se constituya en régimen de propiedad horizontal u otras figuras afines. Murcia. Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia, modificada por la Ley de Generación de Empleo Estable de Calidad de Murcia Ley 10/2018, de 9 de noviembre. ‘Artículo 27 bis. Hoteles en régimen de propiedad horizontal o figuras similares.

1. Los hoteles que tengan como mínimo 100 habitaciones y una categoría no inferior a tres estrellas podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figura similar, estando sometidos al principio de unidad de explotación definido en el artículo 25 y al uso turístico exclusivo.

2. Los hoteles a que se refiere el presente artículo deberán cumplir las siguientes garantías:

a) En el Registro de la Propiedad se hará constar de la forma que proceda según la normativa registra en el folio abierto en la finca matriz y en cada una de las fincas especiales:

1.º La afección al uso turístico exclusivo de cada una de las unidades de alojamiento, sea con ocasión de practicarse la inscripción del régimen de propiedad horizontal o figura similar o sea con posterioridad. En todo caso deberá acreditarse que el establecimiento hotelero de que se trate ha sido clasificado dentro de la categoría mínima exigida. 2.º La cesión de uso de forma permanente a la empresa explotadora, a cuyo efecto deberá aportarse el documento público que contenga los compromisos y limitaciones a cargo de los propietarios y cesionarios en tanto se mantenga la afección.

b) Cada uno de los propietarios deberá comprometerse a que el inmueble en su conjunto, incluyendo zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato por un periodo mínimo de diez años.

3. Los propietarios o cesionarios en ningún caso podrán dar un uso residencial a las unidades de alojamiento de su propiedad. A estos efectos se entiende por uso residencial el uso de la unidad de alojamiento por los propietarios o el reconocimiento en el contrato de cesión a la empresa explotadora de una reserva de uso o de un uso ventajoso a favor del cesionario.

4. Los adquirentes de las unidades de alojamiento a que se refiere el presente artículo, con carácter previo a la compra, deberán de ser informados por el vendedor y por escrito de la afección del inmueble al uso turístico y las demás condiciones que establecen los apartados anteriores.’

Conclusión: Se ha hecho la exposición precedente a los efectos de una argumentación jurídica de los defectos que atañen a la Escritura que ahora se califica en orden a su inscripción, que puede resumirse en las conclusiones que se exponen a continuación, sin que sea necesario reiterar los Fundamentos de Derecho. Aunque la legislación de la Comunidad de Madrid no regula expresamente la figura expuesta del condo-hotel; su inscripción sería posible siempre que se cumplan los requisitos siguientes, que deberán entenderse como defectos: (Se corrige ligeramente la numeración de los defectos, para su mejor orden, sin que afecte al contenido de su redacción).

1.1 Deberá aportarse licencia del Ayuntamiento de Madrid para el destino del edificio a establecimiento hotelero en forma de propiedad horizontal, según resulta de la Escritura.

(Artículo 34.1 y número 18 del anexo I de la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, y por analogía art. 42.1 de la Ley de Turismo de Andalucía, y 30.2.a de la Ley de la Comunidad Canaria, y en las demás legislaciones autonómicas citadas anteriormente).

1.2 Ser necesario que se garantice la unidad de explotación. Así, como ha quedado expuesto, el principio de unidad de explotación, implica que el condo-hotel sea gestionado por una sola empresa siendo al mismo tiempo la responsable y quien encabece la explotación, teniendo como finalidad la gestión del complejo.

Este principio deberá asegurarse en la Escritura para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad.

1.3 Ser necesario que se garantice el uso turístico exclusivo del edificio y de los departamentos Locales de uso hotelero, habitaciones; impidiendo su aprovechamiento residencial.

Este principio deberá asegurarse en la Escritura para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad. Lo contrario, además de resultar prohibido por la licencia de Funcionamiento y la esencia de un hotel, podría dar lugar a espacios residenciales inferiores a los señalados por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid modificado en fecha 8 de noviembre de 2023, Dicho acuerdo de aprobación definitiva ha sido publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid de 14 de noviembre de 2023 (BOCM núm. 271). ‘Artículo 4.3.8 Condiciones especiales de los usos (N-1). La intensificación de usos que se define en el artículo 8.1.6 deberá cumplir las condiciones establecidas en el artículo 8.1.9 y además solo podrá realizarse con las siguientes condiciones:

b) Los catalogados en el grado integral, quedan limitados a no subdividir el edificio en unidades menores de 90 m² útiles, con el límite de que la actuación no sobrepase en el número de locales o viviendas, el doble del inicialmente existente. A estos efectos no computarán como tal los que puedan considerarse como infraviviendas, bien por no cumplir con unas condiciones higiénicas mínimas, o bien por ser su superficie inferior a los cuarenta (40) metros cuadrados medidos en la forma que se señala en el artículo 7.3.4. Podrá admitirse la agrupación de unidades de menor tamaño a efectos de cómputo final a la hora de solicitar la licencia de obras.’

1.4 Ser necesario que se establezcan unos Estatutos de la Propiedad Horizontal especial, y un contrato de cesión a la empresa gestora o explotadora.

Estos extremos deberán redactarse en la Escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

2. Existir la siguiente incongruencia en la descripción del edificio:

– En la descripción que aparece en el Registro resultan las siguientes plantas:

2 sótanos de servicio.

Semisótano. Planta Baja. Planta noble.

5 Sup. Plantas generales.

Sup. 1.º Ático. Sup. 2.º Ático. Sup. Piscina y gimnasio. – En la descripción del Cuerpo de la Escritura, al señalar las superficies, se ha omitido la enumeración y la superficie correspondiente a la planta baja y a la planta noble. – En la descripción de la Certificación del Arquitecto, se indica la existencia y superficie de la planta baja, pero se ha omitido la enumeración y la superficie correspondiente a la planta noble. Por lo tanto, deberán aclararse los extremos indicados. (Art. 45 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).

3. Resultar la superficie construida del edificio que consta en la Escritura, muy superior a la que resulta de la licencia de Ocupación y Funcionamiento.

– Respecto de la Superficie de la licencia es de 5.409,35 m²: 3.712,50 m² Sobre Rasante, y 1.696,85 m² Bajo Rasante. – Para fijar la Superficie construida según el edificio, es necesario que se aclare lo señalado en el defecto n.º 2. Pero aun sin esa aclaración, la superficie es superior. Sin embargo, si se tomara en consideración que cada una de la planta baja y de la planta noble tiene una superficie de 685,00 m²; las superficies totales serían de: 1.946,00 m² Bajo Rasante, y 5.955,00 m² Sobre Rasante. Total: 7.901 m². (Artículo 28.1 primer párrafo del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 81 y 151 de la vigente La Ley de la Comunidad de Madrid 9/2001 de 17 de julio y 46.1 del R.D. 1093/1997 de 4 de julio).

4. No se entiende, ni puede inscribirse, el Otorgan VI de la Escritura, que señala:

‘VI. Compromiso sobre la hipoteca.–La sociedad propietaria, según interviene, asume el firme compromiso de no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes en virtud de la presente escritura, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el Edificio en su totalidad’. Por las razones siguientes:

4.1 Se trata de un pacto meramente personal, implicando una autoimpuesta prohibición de disponer, sin que ésta quede asegurada mediante garantía real (artículos 27 y 98 de la Ley Hipotecaria).

4.2 Al enunciarse como ‘compromiso sobre la hipoteca’ no se sabe si se trata de un compromiso unilateral que se pretende contraer respecto del acreedor hipotecario inscrito, o también respecto de terceros.

5. Es necesario que se suprima en la descripción del lindero o linderos de las fincas resultantes la expresión ‘medianera’; ya que, de un lado implicaría que es un muro o pared común con las casas colindantes, lo cual además de improbable, implicaría unas servidumbres de medianería no inscritas y muy complicadas de inscribir cuando los edificios están construidos; y, de otro, en la descripción del solar y el edificio completo que actualmente consta en el Registro, no aparece ninguna pared medianera.

Una pared medianera es, por definición, una pared común de dos fincas colindantes, respecto de la que existe una cotitularidad o comunidad. En el caso presente no existen propiamente paredes medianeras, sino paredes propias de cada uno de los solares colindantes. Se ha detectado, por ejemplo, en los departamentos 42, 43, 53, 62, 71, 72, 80, 81, 91, 99, 100, 106, 107,113, 114, 119 y 120; aunque aparece en otras más. (Artículos 571, 572, 577 y 578 del Código Civil). Se advierte, sin que constituya defecto, que la inscripción, cuando se practique, se notificará a: – El Ayuntamiento de Madrid. Conforme al artículo 28.4 de la Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone:

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.’ Y se hará constar por Nota al Margen de la inscripción, la notificación al Ayuntamiento, conforme a la norma expuesta. – La Comunidad Autónoma de Madrid. Conforme al artículo 65.3 de la Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone:

3. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.

Acuerdo. Se acuerda la no inscripción de la precedente Escritura, por las causas y en los términos que resultan de la presente Nota de Calificación. Contra la presente calificación (…) Madrid a 27 de agosto de 2025.”

Y se prorrogó el Asiento de Presentación por el plazo legal.

Y se prorrogó el Asiento de Presentación por el plazo legal.

Este correo se refería a otra Escritura otorgado ante el mismo Notario, el mismo día número 889 de su Protocolo, de “Declaración de Terminación de Obra Antigua y División Horizontal”, en cuanto a otro edificio situado en la calle (…) “(…)” Se acompañaba acuerdo de la jefa del Departamento de Régimen Jurídico de la Agencia de Actividades de fecha 2 de octubre de 2025, que posteriormente se transcribirá en la presente Calificación Se Advirtió al presentante que si se considerara pertinente, podría solicitarse de nuevo la presentación de la Escritura, que sería objeto de calificación. No se indicó nada al respecto.

email , se procedió a emitir informe, de forma gratuita, en fecha 13 de octubre de 2025.

Uno. “Escritura de Subsanación de otra de declaración de obra nueva y división horizontal” otorgada ante la Notario de Madrid doña Cristina Caballería Martel el 25 de noviembre de 2025, número 4298 de su Protocolo.

Fundamentos de Derecho. Con relación a los defectos señalados en las Notas de Calificación de fechas 27 de agosto de 2024, y correspondiente al Asiento de Presentación 941 del Diario 2025; y de 30 de diciembre de 2024, correspondiente al Asiento 2290 del Diario 2025:

1. Defecto n.º 1, comprendiendo los apartados 1.1, 1.2, 1.3 y 1.4: subsisten íntegramente.

Aunque el Acuerdo que se va a transcribir se refiere al otro edificio situado en la calle (…), la fundamentación del mismo es aplicable por analogía al caso presente. Acuerdo de la jefa del Departamento de Régimen Jurídico de la Agencia de Actividades de fecha 2 de octubre de 2025. Como ya se ha dicho, el día 6 de octubre de 2025, se recibió el correo electrónico indicado, acompañado como documento adjunto la Resolución de Jefa del Departamento de Régimen Jurídico de la Agencia de Actividades de fecha 2 de octubre de 2025, con CSV (…), de la siguiente literalidad: (…) A la vista de la literalidad de la Resolución, no pueden entenderse subsanados los defectos señalados en la calificación. Sin ánimo de exhaustividad cabe destacar, lo que resulta del Antecedente de Hecho segundo, de los Fundamentos de Derecho tercero apartado “comunicación al interesado notificada el 18/02/2025, párrafo segundo; párrafo último de la página 3 e inicio de la página 4, y párrafo último de los Fundamentos de Derecho. Además, claro está, del contenido de la Parte Dispositiva de la Resolución.

2. Defecto n.º 2: se considera subsanado.

Del Otorgan II (segundo con el mismo ordinal), y de la Certificación del Arquitecto unida a la Escritura, resulta que la planta baja y la planta noble “no es que sean dos plantas diferentes sino que se refiere a que la planta baja es denominada planta noble del hotel”.

3. Defecto n.º 3: subsiste íntegramente.

Se enunciaba: Resultar la superficie construida del edificio que consta en la Escritura, muy superior a la que resulta de la licencia de Ocupación y Funcionamiento. – Respecto de la Superficie de la licencia es de 5.409,35 m²: 3.712,50 m² Sobre Rasante, y 1.696,85 m² Bajo Rasante. – Para fijar la Superficie construida según el edificio, es necesario que se aclare lo señalado en el defecto n.º 2. Pero aun sin esa aclaración, la superficie es superior. Sin embargo, si se tomara en consideración que cada una de la planta baja y de la planta noble tiene una superficie de 685,00 m²; las superficies totales serían de: 1.946,00 m² Bajo Rasante, y 5.955,00 m² Sobre Rasante. Total: 7.901 m². (Artículo 28.1 primer párrafo del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 81 y 151 de la vigente La Ley de la Comunidad de Madrid 9/2001 de 17 de julio y 46.1 del R.D. 1093/1997 de 4 de julio). Como se ha aclarado que la Planta Baja y la Planta Noble son la misma planta, las superficies totales serían de: 1.946,00 m² Bajo Rasante, y 5.270,00 m² Sobre Rasante. Total: 7.216 m². Sigue subsistiendo el defecto: Resultar la superficie construida del edificio que consta en la Escritura, superior a la que resulta de la licencia de Ocupación y Funcionamiento. En la primera de las Certificaciones que se incorporan a la Escritura, se dice que en la Licencias de Actividades y en la Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento la superficie que consta es la superficie útil y no la superficie construida. Sin embargo, de la “Notificación de Resolución de Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento”, que se incorpora a la primera escritura calificada, resulta lo contrario: Al final de la misma, en el Cuadro “Datos de los Portales” lo que indica es, literalmente: “S. Construida 3.712,50 S.R. 1.696,85 B.R. 5.409,35 Total”.

4. Defecto n.º 4.–Subsiste en los términos siguientes:

Se enunciaba el Defecto, de la siguiente forma: No se entiende, ni puede inscribirse, el Otorgan VI de la Escritura, que señala: “VI. Compromiso sobre la hipoteca.–La sociedad propietaria, según interviene, asume el firme compromiso de no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes en virtud de la presente escritura, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el Edificio en su totalidad.” Por las razones siguientes:

4.1 Se trata de un pacto meramente personal, implicando una autoimpuesta prohibición de disponer, sin que ésta quede asegurada mediante garantía real (artículos 27 y 98 de la Ley Hipotecaria).

4.2 Al enunciarse como “compromiso sobre la hipoteca” no se sabe si se trata de un compromiso unilateral que se pretende contraer respecto del acreedor hipotecario inscrito, o también respecto de terceros.

Ahora en la Escritura señalada como Documento uno: En el Otorgan V “Se elimina el otorgan V. Compromiso sobre la hipoteca, el cuál se debe tener por no puesto.” En efecto, el suprimir el Otorgan V subsanaría el defecto. Pero la limitación de “no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes en virtud de la presente escritura, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el Edificio en su totalidad”, debería articularse en los Estatutos a que hace referencia el Defecto N.º 4.4. Estatutos que no se presentan al Registro.

5. Defecto n.º 5: se considera subsanado.

En la Escritura señalada como Documento uno, se suprimen en la descripción de los linderos de las fincas resultantes, a expresión “medianera”. Se advierte, sin que constituya defecto, que la inscripción, cuando se practique, se notificará a: – El Ayuntamiento de Madrid. Conforme al artículo 28.4 de la Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone:

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.” Y se hará constar por Nota al Margen de la inscripción, la notificación al Ayuntamiento, conforme a la norma expuesta. – La Comunidad Autónoma de Madrid. Conforme al artículo 65.3 de la Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone:

3. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.

Defecto seis. Se considera subsanado. Acuerdo. Se acuerda la no inscripción de la precedente Escritura, por las causas y en los términos que resultan de la presente Nota de Calificación. Contra la presente Calificación (…) En Madrid El registrador de la Propiedad. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan José Jiménez de la Peña registrador/a titular de Registro de la Propiedad Madrid n.º 6 a día trece de enero del dos mil veintiséis.» III Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la Propiedad de Torrelodones, don Enrique Amérigo Alonso, quien resolvió, el día 5 de febrero de 2026, desestimando la pretensión y confirmando la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 6. IV Contra la nota de calificación sustituida, don I. F. A., en nombre y representación de la sociedad «Hispanotels Inversiones Socimi, SA», interpuso recurso el día 3 de marzo de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones: «Primera. La sociedad Hispanotels Inversiones Socimi, SA, pretende inscribir en el registro de la propiedad la terminación de la obra antigua y división horizontal del edificio objeto de este recurso manteniéndose la unidad de explotación así como el uso de hotel autorizado por las correspondientes licencias. De este modo, y en cumplimiento del Decreto 19/2023, de 15 de marzo, del Consejo de Gobierno, por el que se regula la ordenación de establecimientos hoteleros de la Comunidad de Madrid, el edificio seguirá incluyéndose en la definición de hotel regulada en el artículo 2.a.1.º, como instalación destinada al alojamiento turístico, que ocupa la totalidad del edificio, en el que sus dependencias constituyen un todo homogéneo con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo. La nota de calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 6 en fecha 13 de enero de 2026 (…) considera subsanados determinados defectos advertidos en la nota de calificación anterior, de fecha 27 de agosto de 2024 (…), estableciendo los siguientes defectos a subsanar:

1. La necesidad de licencia especial concedida por el Ayuntamiento que autorice la división horizontal.

2. Resultar la superficie construida del edificio que consta en la Escritura superior a la que resulta de la Licencia de Ocupación y Funcionamiento.

3. Falta de articulación en los Estatutos sobre la imposibilidad de vender unidades aisladas de la división.

En las siguientes alegaciones se profundiza sobre cada uno de estos defectos. Segunda. Sobre la necesidad de obtener licencia del Ayuntamiento que autorice la división horizontal. En relación al primer defecto, la necesidad de obtener licencia especial concedida por el Ayuntamiento que autorice la división horizontal, esta parte quiere poner de manifiesto que ha realizado diversos trámites de forma persevante ante el Ayuntamiento de Madrid (solicitudes de licencia, declaración responsable y recursos de reposición contra las notificaciones de la administración) con la finalidad de obtener la autorización administrativa requerida por el registro de la propiedad n 06. Como denominador común, destacar el hecho de que, en las diversas contestaciones que se han recibido por parte del Ayuntamiento de Madrid, se indica que la división horizontal es una institución ajena al derecho urbanístico y carece de cobertura legal en el plano urbanístico, motivo por el cual, el Ayuntamiento de Madrid no puede emitir ningún tipo de licencia ni de conformidad con respecto a la división horizontal ya que no tiene competencias para ello al carecer de marco normativo urbanístico: “La división horizontal es una institución del Derecho Civil, no del urbanístico, no siendo una actividad económica, ni estando prevista ni en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, ni en la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, careciendo por lo tanto de cobertura legal en el plano urbanístico.” Se adjuntan a este escrito todas las contestaciones que, por orden cronológico, ha emitido el Ayuntamiento de Madrid a este respecto: – (…) Comunicación al interesado. Número de expediente 220/2025/01969. Organismo: Agencia de Actividades - Subdirección General de Actividades Económicas. Tipo de expediente: Peticiones, solicitudes e instancias. Fecha de firma: 26 y 28 de febrero de 2025. – (…) Notificación de la Resolución. Número de expediente 350/2025/06373. Tipo de expediente: Declaración Responsable - Actividad. Organismo: Agencia de Actividades. Fecha de firma: 14 de abril 2025. – (…) Notificación de Resolución. Número de expediente 220/2025/05433, relacionado con expediente 350/2025/06373. Tipo de expediente: Recurso administrativo de Reposición. Organismo: Agencia de Actividades - Subdirección General de Secretaría Técnica - Servicio de Régimen Jurídico. Fecha de firma: 09 de octubre 2025. De forma paralela y análoga al procedimiento objeto de este recurso, se ha tramitado la inscripción del asiento 942 diario 2024 y del asiento 4080 diario 2025, sobre los que se ha recibido una cuarta notificación del Ayuntamiento de Madrid. Pese a haberse tramitado de forma paralela, la notificación con respecto al procedimiento objeto de este recurso no ha sido aún notificada. Por su relevancia y similitud con el caso, se aporta dicha resolución del Ayuntamiento de Madrid: – (…) Notificación de Resolución. Número de expediente 220/2025/05430, relacionado con expediente 350/2025/04978. Tipo de expediente: Recurso administrativo de Reposición. Organismo: Agencia de Actividades-Subdirección General de Secretaría Técnica-Servicio de Régimen Jurídico. Fecha de firma: 3 de octubre 2025. Por otro lado, esta parte quiere hacer alusión a la Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, que fue publicada en el «Boletín Oficial del Estado» número 168 del 12 de julio de 2024 (…) Dicha resolución establece que para la inscripción de una división horizontal es preciso contar la autorización o conformidad administrativa, salvo que se acredite mediante un certificado de un técnico competente que el número y características de los elementos resultantes sean los que resulten de las licencias existentes. “Por lo expuesto, en el presente caso, de conformidad con los artículos 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 26.6 de la Ley de Suelo estatal, para la inscripción de la división horizontal de los elementos descritos en la escritura calificada es preciso acreditar la licencia urbanística o el acto expreso de conformidad administrativa con la actuación declarada, a menos que mediante certificado de técnico competente se acredite que el número y características de los elementos resultantes sean los que resulten de la licencia de obras que autorizó la construcción de la edificación, por tratarse de un supuesto legal de excepción.” A tales efectos, acompañando la escritura con número de protocolo 4.298, de subsanación de otra de declaración de obra nueva y división horizontal de fecha 25 de noviembre de 2025 otorgada ante el notario de Madrid doña Cristina Caballería Martel (…), se aportó certificación expedida por el arquitecto don J. C. H. B., firmada digitalmente, en el que consta que el número y características de los elementos resultantes de la división horizontal resultan de las licencias que autorizaron la construcción, actividad y funcionamiento de la edificación (…) El artículo 327 del decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, establece que, una vez publicada en BOE la resolución de un recurso gubernativo, ésta tendrá carácter vinculante para todos los registradores. Por lo tanto, se solicita que, en aplicación de la Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicada en el BOE número 168 del 12 de julio de 2024 (…) por tener carácter vinculante, y ante la imposibilidad de obtener autorización administrativa para la división horizontal ya que, tal y como manifiesta el Ayuntamiento de Madrid en las diversas notificaciones aportadas, la división horizontal no es una institución del derecho urbanístico y no se encuentra regulada por la normativa urbanística, se considere subsanado el defecto con el certificado del arquitecto don J. C. H. B. (…) que acredita que el número y características de los elementos resultantes de la división horizontal resultan de las licencias que autorizaron la construcción, actividad y funcionamiento de la edificación, Tercera.–Sobre la discrepancia con la superficie construida. En relación con el siguiente defecto, en el que el registro indica que la superficie construida del edificio que consta en la Escritura es superior a la que resulta de la Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento, esta parte considera que la superficie construida que consta en dicha Licencia presenta una serie de incongruencias que se exponen a continuación. El edificio se compone de las siguientes plantas: – Sótano -2. Sótano -1. Semisótano. – Planta baja. – Planta primera a quinta (planta tipo) o plantas generales. – Planta sexta o primer ático. – Planta séptima o segundo ático. – Planta octava o planta de gimnasio y piscina. En la descripción registral actual, sólo se hace alusión a la superficie edificada de las plantas generales (685m² cada una), del primer ático (580 m²), del segundo ático (430 m²) y de la planta de piscina y gimnasio (150 m²). No quedan definidas las superficies de las plantas sótano, semisótano ni baja ya que no se hace alusión directa a ellas. Por lo tanto, la superficie registral actual está indefinida y no puede tomarse como un punto de referencia, La Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento, con número de expediente 71 1/2009/07896 (…) establece en su cuadro final, como indica el registrador en la nota de calificación, que la superficie construida total del edificio es de 5.409,35 m² Asimismo, en el apartado “Descripción de la licencia”, se indica que se concede conforme a las características dimensionales, distribución y usos que se relacionan en la Licencia de Actividades 110714/2001/05479, concedida con fecha 05 de agosto de 2002. La Licencia de Actividades, con número de expediente 714/2001/05479 (…), indica que la superficie construida total del edificio es de 5.409,5m² Además, se indica que dicha licencia se concede en base al proyecto visado por el Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid, en fecha 10 de julio de 2001 y documentación complementaria aportada en fecha 17 de mayo de 2022. Este proyecto, (…) incluye un cuadro de superficies útiles por planta (página 11 y siguientes), en el que se indica que la superficie útil total del edificio es de 3.986,54 m². Se observa una errata en este sumatorio del total de las superficies ya que donde dice 3.986,54 m² debería decir 6.376,74 m² resultado de sumar la superficie de cada planta: Planta Superficie (m²) Altura (m) Sótano -3 669.95 2,5 Sótano -2 554.75 2,5 Sótano -1 496.90 2,3 Planta baja 584.95 3.0 Planta primera 597.55 2,95 Planta segunda 597.55 2,95 Planta tercera 597.55 2,95 Planta cuarta 597.55 2,95 Planta quinta 597.55 2,95 Planta sexta 511.29 2,50 Planta séptima 378.75 2,50 Planta octava 192.40 2,50 Total 3986.54 Extracto del Proyecto de Instalación Industrial Actividad para Hotel (…) En este punto, se hace evidente la enorme incongruencia que existe puesto que, según el proyecto visado por el Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid, de fecha 10 de julio de 2001 (…) la superficie útil del edificio es de 6.376,74 m² (superficie sumada correctamente) y en las licencias se refleja una superficie construida menor de 5.409 35 m². La superficie útil de un edificio nunca puede ser mayor que la construida, por lo que esta parte considera que los datos arrojados en las licencias son incongruentes. En la Licencia de Obras (…) con número de expediente 520/88/19537 se detallan las superficies construidas por planta del edificio, sumando un total de 7.876,29 m². A la vista de la superficie construida que consta de la Licencia de Obras, se quiere poner de manifiesto que la superficie que se transcribe en la Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento como superficie construida no refleja la realidad. Por otro lado, esta parte se remite a los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario, ya que se trata de un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda, condición que le otorga el carácter de veracidad y certeza. En Catastro se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, incluyéndose en la descripción catastral de los inmuebles, sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encuentran la superficie construida. La descripción catastral del inmueble (…) recoge que la superficie construida total del edificio es de 7.411 m². Con la intención de acreditar los datos aquí expuestos, acompañando a la escritura con número de protocolo 4.298 de subsanación de otra de declaración de obra nueva y división horizontal de fecha 25 de noviembre de 2025 otorgada ante el notario de Madrid doña Cristina Caballería Martel (…), se aportó certificación expedida por el arquitecto don J. C. H. B. (…), firmada digitalmente, en la que, como resultado de la medición de las superficies reales existentes, el arquitecto certifica una superficie construida total de 7.216m² lo que representa una superficie que se aproxima a la de Catastro (existe una desviación de un 2,63 %). En base a los datos expuestos, se solicita la subsanación del defecto relacionado con la superficie construida del edificio, quedando acreditado tanto por la descripción catastral como por el certificado del arquitecto aportado, que la superficie de 5.409,35 m² que refleja Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento no se corresponde con la superficie construida del edificio. Cuarta. Sobre la falta de articulación en los Estatutos en relación a la imposibilidad de vender unidades aisladas de la división. En base a lo indicado por el registrador en la nota de calificación, cuando se subsanen el resto de defectos se incorporará en los Estatutos la limitación de no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el edificio en su totalidad.» V El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 9, 10, 18, 27, 29, 32, 34, 98 y 202 de la Ley Hipotecaria; 396 del Código Civil; 3 y 5 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 26 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 152 y 153.2 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid; 26 y 30 de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid; 9 y 51.7.ª del Reglamento Hipotecario; 45, 46 y 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; 1, 2 y 23 del Decreto 19/2023, de 15 de marzo, del Consejo de Gobierno, por el que se regula la ordenación de establecimientos hoteleros de la Comunidad de Madrid; 34 y apartado 18 del anexo I de la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de abril de 1981, 18 de mayo de 1983 y 4 de marzo de 1993, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de marzo y 11 de junio de 2024 y 24 de junio, 15 de julio y 20 de agosto de 2025.

1. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura, complementada por otra, por la que se declara la terminación de una edificación inscrita en construcción acreditando su antigüedad de los años sesenta mediante certificado suscrito por arquitecto colegiado. sin haber sido modificada su volumetría exterior ni superficie construida y que con una antigüedad de al menos 14 años no se han realizado modificaciones sustanciales en su configuración interior.

Asimismo, hace constar que el número y características de los elementos comunes resultantes de la división horizontal resultan de las licencias que autorizaron la construcción, actividad y funcionamiento de la edificación y que el número de locales resultantes no constituye condición esencial que determine la concesión de la licencia. En base al destino, distribución interior y antigüedad que resulta de la documentación testimoniada, el otorgante constituye el inmueble en régimen de propiedad horizontal, dividiéndolo en fincas o elementos privativos, susceptibles de aprovechamiento independiente. Los elementos privativos resultantes se describen como 122 fincas descritas como locales de uso hotelero correspondientes a habitaciones numeradas con su respectiva cuota de participación en el valor total de elementos y gastos comunes del edificio. Se incorpora testimonio de la licencia de funcionamiento y primera ocupación como establecimiento hotelero de fecha 14 de enero de 2010. En la licencia consta su concesión como licencia de primera ocupación y funcionamiento para la modificación, ampliación de elementos y actualización de instalaciones generales que se destinan al servicio de la edificación de uso de hotel con 122 habitaciones y garaje-aparcamiento existentes, conforme a las características dimensionales, distribución y usos que se relacionan en la licencia de actividades n.º 714/2001/05479 de fecha 5 de agosto de 2002. En la licencia se hace constar la superficie computable sobre rasante de 3.712,50 metros cuadrados y 1.696,85 metros cuadrados bajo rasante, y 5.409,35 metros cuadrados en total. El técnico certifica que en el proyecto visado y documentación complementaria que sirvió de base a la licencia de actividades y la licencia de ocupación consta la superficie de 5.409,35 metros cuadrados y que la misma se refiere a la superficie útil, no a la construida que es de 7.216 metros cuadrados. En la escritura de subsanación el compareciente hace constar que: – el inmueble será explotado por una única empresa, garantizándose así la unidad de explotación. – que el uso del inmueble continuará siendo el de terciario hospedaje de acuerdo con la licencia de actividades número de expediente 714/2001/005474 concedida sobre el edificio que impide su aprovechamiento como uso residencial. – que la sociedad titular del inmueble es también la sociedad explotadora de la actividad hotelera. Se elimina el otorgan V sobre compromiso de hipoteca que se tiene por no puesto. Los defectos que opone el registrador se resumen en los siguientes: – Defecto número 1: «1.1 Deberá aportarse licencia del Ayuntamiento de Madrid para el destino del edificio a establecimiento hotelero en forma de propiedad horizontal, según resulta de la Escritura (…)

1.2 Ser necesario que se garantice la unidad de explotación. Así, como ha quedado expuesto, el principio de unidad de explotación, implica que el condo-hotel sea gestionado por una sola empresa siendo al mismo tiempo la responsable y quien encabece la explotación, teniendo como finalidad la gestión del complejo.

Este principio deberá asegurarse en la Escritura para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad.

1.3 Ser necesario que se garantice el uso turístico exclusivo del edificio y de los departamentos Locales de uso hotelero, habitaciones; impidiendo su aprovechamiento residencial.

Este principio deberá asegurarse en la Escritura para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad (…)

1.4 Ser necesario que se establezcan unos Estatutos de la Propiedad Horizontal especial, y un contrato de cesión a la empresa gestora o explotadora.

Estos extremos deberán redactarse en la Escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.» – Defecto número 3: «Resultar la superficie construida del edificio que consta en la Escritura, muy superior a la que resulta de la licencia de Ocupación y Funcionamiento». – Defecto número 4: «la limitación de “no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes en virtud de la presente escritura, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el Edificio en su totalidad”, debería articularse en los Estatutos a que hace referencia el Defecto N.º 4.4. Estatutos que no se presentan al Registro». El recurrente opone, en esencia, las siguientes alegaciones: – sobre la necesidad de obtener licencia del Ayuntamiento que autorice la división horizontal y ante la imposibilidad de obtener autorización administrativa para la división horizontal ya que, tal y como manifiesta el Ayuntamiento de Madrid en las diversas notificaciones aportadas, la división horizontal no es una institución del derecho urbanístico y no se encuentra regulada por la normativa urbanística, se considere subsanado el defecto con el certificado del arquitecto que acredita que el número y características de los elementos resultantes de la división horizontal resultan de las licencias que autorizaron la construcción, actividad y funcionamiento de la edificación. – sobre la discrepancia con la superficie construida, se incorpora certificación expedida por el arquitecto en la que, «como resultado de la medición de las superficies reales existentes, el arquitecto certifica una superficie construida total de 7.216 m² lo que representa una superficie que se aproxima a la de Catastro (existe una desviación de un 2,63%). En base a los datos expuestos, se solicita la subsanación del defecto relacionado con la superficie construida del edificio, quedando acreditado tanto por la descripción catastral como por el certificado del arquitecto aportado, que la superficie de 5.409,35 m² que refleja Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento no se corresponde con la superficie construida del edificio». – «sobre la falta de articulación en los estatutos en relación a la imposibilidad de vender unidades aisladas de la división. En base a lo indicado por el registrador en la nota de calificación, cuando se subsanen el resto de defectos se incorporará en los Estatutos la limitación de no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el edificio en su totalidad.»

2. Pasando a examinar el objeto del presente expediente procede analizar el primero de los defectos expresados por el registrador, que comprende a su vez varias cuestiones relacionadas con la determinación de los concretos requisitos exigibles para la constitución e inscripción de un establecimiento bajo la forma jurídica conocida como «condo-hotel».

En primer lugar, es importante recordar que es reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual, con base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos (cfr. artículos 392, 467, 470, 523, 594 y 1648.2.º del Código Civil) y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. artículos 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993, 3 y 25 de septiembre y 8 y 26 de noviembre de 2019 y 10 de marzo de 2021, entre otras). Del análisis del elevado número de Resoluciones que el Centro Directivo ha dedicado a la cuestión (cfr. Resoluciones de 5 de junio y 23 y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993, 25 de abril de 2005, 4 de mayo de 2009, 12 de mayo de 2010, 28 de abril de 2016 y 8 de noviembre de 2018), puede colegirse que han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos, entre otros, ciertos casos de situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal. Este criterio de «numerus apertus» adoptado por nuestra legislación, obliga al registrador, en una misión ciertamente no sencilla, al estudio en cada caso concreto del acto o pacto que se pretende inscribir, al objeto de examinar si se dan o no los caracteres típicos del derecho real, es decir la absolutidad y la inmediatividad, que determinaría su acceso a los libros registrales, y caso de que no fuera así, poder rechazarlo, a fin de evitar que entren en el Registro derechos de naturaleza personal (cfr. Resolución de 1 de abril de 1981). En esta línea, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de mayo de 1983, admitió la exclusión de la acción de división y del derecho de retracto de comuneros en un supuesto de comunidad funcional de garajes. La cuestión planteada ante la Dirección estaba sometida al Derecho navarro –basado en el principio «paramiento fuero vienze»–, pero la propia Dirección General extendió su doctrina al Derecho común. A su vez, esta Dirección General, en su Resolución de 4 de marzo de 1993 también hizo aplicación de esta doctrina para la admisión de una figura entonces atípica, pero de relevancia en el mercado turístico. En dicha resolución se analizaron los requisitos necesarios para poder constituir e inscribir el denominado régimen de multipropiedad, años antes de la promulgación de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre. En particular, en dicha Resolución este Centro Directivo afirmó: «No se duda de que en España se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador (cfr. arts. 2.2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario) y, en concreto, de que se permite alterar por pacto el 'Contenido típico de la copropiedad (cfr. art. 392-11 del Código Civil). Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales. Estos límites alcanzan especial significación con relación a la llamada multipropiedad o propiedad por períodos, pues con ella se pretende crear nuevas unidades económicas susceptibles de ser objeto de derechos reales, lo cual sólo será posible si se cumplen los requisitos de determinación jurídica y de viabilidad económica, sin que consten cumplidos uno y otro requisito no podrá acceder al Registro la constitución de una multipropiedad, pues el Registro ha de servir de instrumento de seguridad y no debe socavarse su prestigio haciéndole cobijo de fantasías y fraudes. El requisito de la determinación obliga a que en el título se concreten no sólo las relaciones comunitarias del comprador de una participación con quien, al vender, retiene la parte restante, sino también cuál haya de ser el régimen de la especial comunidad que se constituye y de las unidades inmobiliarias que la integran. Pues bien, resulta que en las prescripciones de la escritura presentada relativas a esta comunidad no se dice nada –o no se dice con la claridad necesaria– si la porción de semanas no vendidas (todas menos la que se vende) constituye una única unidad inmobiliaria o si habrá tantas como semanas, o más o menos, y cuál es, si hay varias, el porcentaje de cada una a efectos de que sirva de módulo para determinar la... cargas y beneficios por razón de la comunidad, ni tampoco se precisa cuál sea el régimen orgánico y de funcionamiento de esta comunidad; falta también toda referencia al mobiliario destinado al uso sucesivo de los distintos titulares de los períodos. El requisito de la viabilidad económica tiene asimismo especial significación en la figura de la multipropiedad. Este requisito es también exigido tratándose de la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, pues para que puedan constituirse los pisos o locales de un edificio como unidades jurídicas independientes se exige que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública (cfr. am. 396 del Código Civil y 3 de la Ley de la Ley Propiedad Horizontal). Pero ocurre en la multipropiedad que, en ella, por definición, cada unidad económica no tiene la delimitación física, sino temporal. Es más, de la realidad práctica puede derivarse la conclusión de que estas unidades si no se estipulan otras previsiones que las ordinarias del régimen de propiedad horizontal, carecerán de viabilidad económica y, por tanto, no podrían erigirse jurídicamente en unidades reales. Sólo alcanzarán este carácter –y las reglas de la comunidad ordinaria darán paso a las reglas estipuladas para esta comunidad especial– por el tiempo en que en el título de constitución se dé solución, con garantías suficientes, al problema de que el apartamento al comienzo de cada turno esté limpio y dispuesto para el adecuado disfrute y de que la determinación del precio de los futuros servicios prestados con ese fin no está dejada al arbitrio de quien asuma la obligación de prestarlo».

3. En el caso de este expediente, como expone acertadamente el registrador en una fundamentada nota de calificación, la figura jurídica contemplada en el título presentado corresponde a lo que la doctrina y la práctica han venido denominando como «condohotel» o «condo-hotel».

Etimológicamente se trata de un término que procede de las palabras hotel y condominio, como se conoce a la propiedad horizontal en otros ordenamientos, aunque también es conocido con otras acepciones como «contel», «condotel», «condhotel», «condominio-hotel», «hotecondo», etc., ninguna de ellas contemplada por el Diccionario de la Real Academia. Los orígenes de la figura se remontan a finales de los años setenta del siglo pasado, concretamente en el estado norteamericano de Florida, en la que se inició la práctica de convertir antiguos hoteles en un nuevo modelo de negocio de explotación turístico que permitía a las empresas obtener financiación para la construcción o rehabilitación del edificio y reducir costes fijos, mediante la venta de las habitaciones o apartamentos a diferentes propietarios que cedían su explotación a una empresa y a cambio adquirían el derecho a obtener cierta rentabilidad, así como el derecho a usarlas en ciertos periodos, siendo para los adquirentes un auténtico producto de inversión. El modelo consiste, en esencia, en la explotación turística de un edificio, de nueva construcción o existente, cuya propiedad se encuentra dividida horizontalmente en unidades de alojamiento cuyos propietarios ceden su gestión conjunta a una única empresa explotadora, conservando el derecho a alojarse en las mismas en los periodos estipulados y a participar en los beneficios y gastos en la proporción acordada en el título constitutivo y el correspondiente contrato de explotación o gestión. Este nuevo modelo de gestión pronto se extendió a otros continentes, incluida Europa, donde, aunque es conocida en varios estados miembros, no se cuenta con una regulación comunitaria uniforme y solo en algún caso aislado se ha regulado a nivel estatal, destacando el caso de Portugal con el decreto-ley 39/2008, de 7 de marzo, que lo contempla bajo la rúbrica de «propiedad plural sobre los establecimientos turísticos». En el caso de España, no existe normativa estatal y al tratarse de una forma de establecimiento turístico se trata de una materia cuya regulación, en cuanto los requisitos de acceso y ejercicio de la actividad, es de competencia autonómica conforme al artículo 148.1.18.ª de la Constitución Española. En nuestro país, y en la propia ciudad de Madrid, no cabe desconocer la existencia desde hace décadas de figuras próximas como el aparthotel u hotel-apartamentos, constituidos incluso en comunidades de propietarios, cuya diferencia conceptual con el condohotel, desde el punto de vista de la estructura de propiedad destaca la doctrina. No obstante, no procede aquí realizar una exposición doctrinal sobre la figura o analizar sus diferencias con otras figuras como el régimen de aprovechamiento por turnos. Baste decir que, de las distintas alternativas de configuración jurídica, como la comunidad o la sociedad, la doctrina ha sostenido que, en la actualidad, es la propiedad horizontal la que mejor se adecua a sus características, si bien, con la imprescindible adaptación mediante su regulación en el título constitutivo. Los estatutos de esta propiedad horizontal especial habrían de contemplar necesariamente el uso o destino turístico de la totalidad de las unidades de alojamiento, el principio de unidad de explotación por un único sujeto o empresa respecto a la totalidad de las unidades de alojamiento cuya gestión se cede, la regulación de la sucesión en la posición jurídica de la explotadora, la cuota de participación en elementos comunes que corresponda de los propietarios de las unidades de alojamiento o su contribución a los gastos comunes del inmueble, además de las cuestiones propias del funcionamiento de la comunidad. De este modo, el régimen jurídico del condohotel estaría sometido a las normas imperativas autonómicas en caso de existir, a las contenidas en la legislación de propiedad horizontal y en su defecto, a las dispuestas en los estatutos. Las particularidades del contrato de explotación o gestión con la explotadora, sea la inicial o posteriores, son en principio ajenas al título constitutivo, sin perjuicio de que, con los requisitos propios de todo derecho real, como su duración, se configure así en el correspondiente título para su inscripción en el Registro de la Propiedad, a nombre del concreto sujeto o entidad, en los folios registrales abiertos a la totalidad de las unidades de alojamiento. El otorgamiento del título constitutivo por los propietarios supondrá que el adquirente de cada unidad de alojamiento adquiera un derecho de propiedad modalizado por ese particular régimen jurídico, por cuanto conserva plenamente la facultad de disponer de su elemento privativo de forma indisoluble con su cuota en los elementos comunes, pero su facultad de uso y disfrute se ve limitada por el régimen jurídico del condohotel. Así se comprende la relevancia de que este singular régimen, no solo sea adecuadamente estipulado, configurado y clarificado en la escritura pública, sino que deba ser inscrito en el Registro de la Propiedad para permitir su oponibilidad erga omnes , permitiendo su conocimiento en el tráfico por terceros, así como del propio destino turístico de la explotación. Lo expuesto sirve además para justificar que, con independencia de la existencia o no de legislación autonómica que contemple la figura, y de su habilitación administrativa o urbanística necesaria, la inscripción en el Registro de la Propiedad será posible siempre que se configure adecuadamente en el título constitutivo con las premisas citadas. Como se ha expuesto anteriormente, la creación de nuevas unidades económicas susceptibles de ser objeto de derechos reales sólo será posible si se cumplen los requisitos de determinación jurídica y de viabilidad económica. El requisito de la viabilidad económica en este caso impone la necesidad de establecer un régimen jurídico que vincule a los distintos propietarios de las unidades de alojamiento para ceder conjuntamente la gestión de la mismas, junto a las instalaciones y elementos comunes del inmueble, a una única empresa explotadora para prestar el servicio turístico de alojamiento. Pues dicho principio de unidad de explotación no queda garantizado con el régimen ordinario de la propiedad horizontal caracterizado, como establece el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, por corresponder a cada «piso o local»:

a) el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Como destaca el brillante Preámbulo de la ley, la misma «pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto». A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios –abstracción hecha de los particulares espacios– tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también mantienen respecto de la facultad de disposición. Resulta evidente que este régimen de propiedad que pretende garantizar el disfrute exclusivo y excluyente del derecho de propiedad sobre un determinado espacio privativo que convive con otros integrados en un edificio, resulta difícilmente congruente con la explotación unitaria de un establecimiento instalado en un edificio para la prestación de servicios de alojamiento temporal en habitaciones de hotel, si no se complementa con un régimen jurídico particular que clarifique las relaciones entre propietarios, explotador y huéspedes.

4. Respecto a los defectos de los apartados 1.2, 1.3, y 1.4, dados los argumentos expuestos anteriormente en el fundamento anterior, los mismos deben ser confirmados.

Si bien no cabe sostener una aplicación analógica de otras normas autonómicas dictadas en el ámbito de sus respectivas competencias, no cabe duda de que, las exigencias del principio registral de determinación y viabilidad económica en la configuración del derecho real, en los términos antes expuestos sobre la doctrina del «numerus apertus», pueden justificar la exigencia de determinados requisitos para la inscripción de una determinada forma de configuración jurídica de la propiedad. Aunque en el título presentado no se utilice expresamente el término condohotel u otro similar, o la propiedad de los diferentes elementos resultantes se mantenga en el mismo propietario, o se haga constar en que la explotación será asumida por una única empresa o el mantenimiento del uso terciario hospedaje, resulta preceptivo clarificar en el título constitutivo de la propiedad horizontal un régimen que permita compatibilizar el principio de unidad de explotación con el propio de la comunidad de modo que quede garantizada la viabilidad económica de la actividad turística. A estos efectos, el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal dispone que «el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». En el presente caso ese estatuto privativo resulta esencial para asegurar el cumplimiento del principio de unidad de explotación en la actividad turística de alojamiento en el edificio y por tanto permitir su viabilidad económica en el tráfico, requisito imprescindible en la configuración del derecho real, tanto si se conserva la propiedad única como en previsión de su transmisión a terceros. Desde el momento en que se constituye la propiedad horizontal, el titular de los diferentes elementos privativos puede transmitirlos a terceros quienes deben poder conocer con exactitud el régimen jurídico al que se someten y que limita su facultad de uso y disfrute y para ello no basta una mera manifestación en el título, sino que debe quedar regulado en el título constitutivo. Además, el principio de unidad de explotación viene impuesto por la propia normativa administrativa sustantiva. En concreto, el artículo 30 de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid dispone que: «1. Las empresas que presten servicios de alojamiento turístico ejercerán su actividad bajo el principio de unidad de explotación.

2. Se entiende por unidad de explotación el sometimiento de la actividad turística de alojamiento a una única titularidad empresarial ejercida en cada establecimiento o conjunto unitario de construcciones, edificio o parte homogénea del mismo, que corresponda a alguna de las modalidades de alojamiento previstas en la presente Ley.»

Por tanto, el cumplimiento de tal principio en la explotación turística de un edificio perteneciente a diferentes propietarios en propiedad horizontal requiere de modo inexcusable la configuración de un régimen jurídico particular que lo garantice en el título constitutivo y su inscripción registral para ser oponible a tercero –artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal–. Los requisitos mínimos del título constitutivo de esta propiedad horizontal especial serían, como se ha expuesto: – contemplar el uso o destino turístico de la totalidad de las unidades de alojamiento. – contemplar la unidad de explotación por un único sujeto o empresa respecto a la totalidad de las unidades de alojamiento. – contemplar la regulación de la sucesión en la posición jurídica de la explotadora. – contemplar la cuota de participación en elementos comunes que corresponda de los propietarios de las unidades de alojamiento, su contribución a los gastos comunes del inmueble, además de las cuestiones propias del funcionamiento de la comunidad. De modo análogo a lo que ocurre con los contratos celebrados habitualmente por las comunidades de propietarios, el título constitutivo es en principio independiente del sujeto o empresa que asuma la posición de explotadora, sea el propietario único de las unidades de alojamiento o un tercero con el que se celebre un contrato de gestión o explotación, por cuanto tiene por objeto exclusivamente la configuración jurídica de la propiedad de los distintos elementos susceptibles de tráfico independente, con su inseparable cuota de participación en los elementos e instalaciones comunes, para su destino conjunto a la explotación turística. Con independencia de su posible exigencia a efectos administrativos como título jurídico para solicitar la licencia que habilite el establecimiento turístico, incluso su constancia registral, como hace alguna norma autonómica, las particularidades del eventual contrato de explotación o gestión con la explotadora, sea la inicial o posteriores, son en principio ajenas al título constitutivo de esta propiedad horizontal. Sin perjuicio de ello, no existe obstáculo alguno para que el derecho, en principio de naturaleza personal, atribuido en el correspondiente contrato a la explotadora, que ostentará además la titularidad de la licencia turística, sea configurado con sus correspondientes requisitos como un derecho real inscribible en los folios registrales abiertos a la totalidad de las unidades de alojamiento. Este planteamiento permite clarificar el particular régimen de esta propiedad horizontal especial, tanto respecto a la posición jurídica de los propietarios de los alojamientos, que pueden ser objeto de transmisión y gravamen, como el derecho que adquiere la empresa explotadora que también puede ser configurado como un derecho real inscribible susceptible de enajenación y gravamen en las condiciones pactadas al constituirlo. La explotadora podría, además, disponer de su posición jurídica y ofrecerla en garantía de financiación mediante garantías mobiliarias, como la hipoteca del establecimiento mercantil, en este caso turístico, siempre y cuando se cumplan las condiciones de los artículos 19 y siguientes de la Ley de 16 de diciembre de 1954, que imponen, entre otros, el estar instalados en local de negocio del que, el titular, sea dueño o arrendatario, con facultad de traspasar. En resumen, el título constitutivo de esta propiedad horizontal especial, con los requisitos mínimos citados, es preceptivo para su configuración jurídica con unidad de destino y su inscripción registral. El contrato de explotación será necesario para regular la relación jurídica entre los propietarios y la concreta entidad explotadora, sus respectivos derechos y obligaciones, pudiendo servir de título para la constitución de un derecho real a su favor, pero no resulta imprescindible para la inscripción del régimen, sin perjuicio de su posible exigencia a efectos administrativos incluso con reflejo registral.

5. Respecto al defecto relativo a la exigencia de licencia del Ayuntamiento de Madrid para el destino del edificio a establecimiento hotelero en forma de propiedad horizontal numerado como 1.1, debe ser también confirmado.

Cabe afirmar, en principio, que la conformidad con la ordenación urbanística de una concreta forma de organización jurídico privada, y en concreto, a una determinada tipología edificatoria y parcelaria, se trata de una cuestión cuya decisión corresponde en exclusiva al órgano competente del Ayuntamiento, sin que competa al registrador ni a la Dirección General su revisión. Sin embargo, el registrador sí resulta competente para calificar la eventual incongruencia derivada de la categoría por la que se autoriza la construcción y el contenido de la escritura por la que se constituye el complejo inmobiliario o división horizontal, pudiendo requerir que en la medida que trasciende a la configuración jurídica de la propiedad, se aclare de forma indubitada la conformidad por parte de la Administración urbanística competente –así se afirma, por ejemplo, en la Resolución de 20 de marzo de 2024–. Es el problema principal que se suscita en el presente caso, pues se parte de la existencia de un edificio destinado al ejercicio de la actividad hotelera, debidamente autorizado mediante licencia de ocupación y funcionamiento que lo contempla como un edificio en su conjunto compuesto de 122 habitaciones o unidades de alojamiento. Sin embargo, por la escritura calificada no se pretende, al menos de forma explícita, la constitución de un condohotel, sino la división horizontal de las 122 habitaciones ahora existentes en 122 «locales de uso hotelero», lo que supone una clara incongruencia con la licencia concedida al edificio en su conjunto que puede ser apreciada por el registrador en su calificación. A estos efectos, recuérdese el concepto de finca contenido en el artículo 26 de la Ley estatal de Suelo y lo dispuesto en su apartado segundo al señalar «la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística (…)». A estos efectos, «en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción». De igual modo, tratándose de la constitución de un complejo inmobiliario el mismo deberá ser autorizado por la Administración competente, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma –cfr. apartado sexto–. No obstante, y como señaló la Resolución de 11 de junio de 2024, citada por el recurrente, también relativa a un caso de Madrid, de conformidad con los artículos 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 26.6 de la Ley de Suelo estatal, para la inscripción de la división horizontal de los elementos descritos en la escritura es preciso acreditar la licencia urbanística o el acto expreso de conformidad administrativa con la actuación declarada, a menos que mediante certificado de técnico competente se acredite que el número y características de los elementos resultantes sean los que resulten de la licencia de obras que autorizó la construcción de la edificación, por tratarse de un supuesto legal de excepción. Pero esta última excepción debe entenderse de conformidad con lo dispuesto en el mencionado apartado sexto del artículo 26, esto es, que no será necesaria dicha autorización cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel y, en el supuesto de la resolución citada, ni de la propia licencia ni de la inscripción registral, resultaba la concordancia del número de elementos declarados con motivo de la declaración de obra nueva con los que fueron objeto de división horizontal. Por su parte, la Resolución de 15 de julio de 2025 aclaró la doctrina de este Directivo sobre el artículo 28.4 de la ley de Suelo, invocado en el presente expediente y el artículo 26 de la misma ley sobre formación de fincas por división horizontal o complejo inmobiliario. En la mencionada resolución se concluyó que, según el esquema expuesto sobre la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, en relación con el artículo 26: – cabe aplicar el citado artículo (con prueba basada en certificado técnico, catastral, municipal o acta notarial) para inscribir la declaración de la existencia de un edificio, su ampliación o completar su descripción (en caso de descripción antigua o genérica), con las correspondientes viviendas o locales que lo integren debidamente descritos. – cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4. El fundamento legal se encuentra en el propio artículo 26.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el número y características de los elementos privativos resultantes resulten de la declaración de obra nueva inscrita al amparo del artículo 28.4. Por ejemplo, si consta declarado por antigüedad un edificio compuesto de seis viviendas y dos locales cabe formalizar e inscribir, sin autorización administrativa, la división horizontal de los mismos al amparo del artículo 28.4, en relación con el artículo 26. – los posteriores actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado se someten al correspondiente título habilitante previsto en la normativa urbanística. – únicamente sería admisible, a efectos registrales, aplicar el artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los mencionados actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado en régimen de propiedad horizontal si se utiliza como medio de prueba el correspondiente certificado del órgano competente municipal, dada la necesidad de ser conformes a la ordenación urbanística, su realidad interior y el carácter no contradictorio del procedimiento registral. En el presente expediente, se declara por antigüedad justificada en certificado técnico la terminación de la obra declarada en construcción y además se acredita una licencia de funcionamiento como establecimiento hotelero para el edificio en su conjunto compuesto por 122 habitaciones. A su vez, se pretende efectuar la división horizontal como elementos de aprovechamiento y tráfico independiente de las 122 habitaciones existentes en la actualidad como «locales de uso hotelero». Por tanto, se procede a la división horizontal de un edificio existente cuya descripción se actualiza por antigüedad. En concreto, el técnico certifica que el edificio fue construido en la década de los sesenta, sin haberse visto modificada desde entonces su volumetría exterior ni superficie construida y que con una antigüedad de al menos 14 años no se han realizado modificaciones sustanciales en su configuración interior. Además, certifica que el número y características de los elementos resultantes de la división horizontal resultan de las licencias que autorizaron la construcción, actividad y funcionamiento de la edificación. Hace constar asimismo que en las referidas licencias se autorizó el uso principal del edificio de servicios terciarios-hospedaje, sin establecerse que, para dicho uso, el número de locales resultantes constituya una condición esencial que determine la concesión de las licencias. Atendiendo a la normativa urbanística de Madrid, el artículo 7.6.1 –modificado por MPG 00/346 con aprobación definitiva de 27 de agosto de 2025, «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid» de 22 de septiembre de 2025– establece que el uso de servicio terciario es el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público y a las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal. Bajo un punto de vista urbanístico a los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se distinguen diferentes clases de uso terciario, entre las que se encuentra el uso de hospedaje, entendido como aquel destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas, en cualquiera de sus modalidades, incluidas las viviendas de uso turístico. Esta clase de uso, a los efectos de las Normas del Plan General de Ordenación Urbana y atendiendo a las diferentes modalidades de alojamientos, se remite a las normativas sectoriales en la materia, en este caso, el Decreto 19/2023, de 15 de marzo, del Consejo de Gobierno, por el que se regula la ordenación de establecimientos hoteleros de la Comunidad de Madrid. De igual modo, el artículo 7.6.3 de las normas urbanísticas señala que las actividades comprendidas en esta clase de uso se ajustarán a los requisitos técnicos mínimos establecidos en la normativa sectorial aplicable vigente. Las viviendas de uso turístico, además de los requisitos que para ellas establezca la normativa sectorial aplicable, deberán cumplir las condiciones establecidas para las viviendas. El artículo 1 del citado Decreto 19/2023, de 15 de marzo, señala que, el mismo tiene por objeto la ordenación de los establecimientos abiertos al público, dedicados a prestar alojamiento turístico de carácter temporal, profesional, habitualmente y mediante precio, en habitaciones o apartamentos, con o sin otros servicios de carácter complementario, y de acuerdo con las especificaciones que en el mismo se determinan. El artículo segundo define hotel como aquellas instalaciones que, destinadas al alojamiento turístico, ocupan la totalidad de un edificio o parte independizada del mismo, constituyendo sus dependencias un todo homogéneo con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo y reúnen los requisitos técnicos mínimos establecidos en el Decreto. Como especie particular, son hoteles-apartamentos aquellos establecimientos hoteleros que, además de reunir las características anteriores, por sus estructuras y servicios disponen de instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento. De la definición citada se extrae la consideración unitaria del hotel, con abstracción de la configuración de su propiedad, como un establecimiento integrado por un edificio o parte independizada del mismo, constituyendo sus dependencias un todo homogéneo con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo y destinado a prestar alojamiento turístico de carácter temporal, profesional, habitualmente y mediante precio, en habitaciones o apartamentos, con o sin otros servicios de carácter complementario. En el citado Decreto 19/2023, de 15 de marzo, se detallan los requisitos mínimos exigibles a los hoteles y hoteles-apartamentos en función de su categoría, en aspectos como la superficie mínima en metros cuadrados para habitaciones dobles, habitaciones individuales y en estudios. En el caso de un hotel de cuatro estrellas, el artículo 23 regula los requisitos mínimos obligatorios y las habitaciones según su superficie se clasifican en individuales, dobles y doble con salón o junior suite. Las habitaciones individuales tendrán una superficie de 9 metros cuadrados. Las habitaciones dobles deben contar con una superficie de 16 metros cuadrados. Se consideran habitaciones dobles con salón o junior suites el conjunto de una habitación doble de 14 metros cuadrados de superficie y un salón de 10 metros cuadrados, pudiendo estar este último integrado o no en el dormitorio. Por tanto, a diferencia de otras legislaciones autonómicas, la legislación turística madrileña y por remisión de ésta, la urbanística de la ciudad de Madrid, no contempla expresamente la modalidad del establecimiento hotelero en régimen de condominio de habitaciones, en la forma jurídica régimen de propiedad horizontal. De acuerdo con la doctrina antes mencionada del «numerus apertus» en la configuración del derecho real, civilmente no hay obstáculo teórico para definir un régimen jurídico especial a esta modalidad de explotación de establecimientos hoteleros que permita su inscripción en el Registro de la Propiedad de acuerdo con las exigencias de claridad y determinación del derecho inscribible. Sin embargo, el obstáculo en el presente caso es de tipo administrativo y urbanístico al no autorizarse expresamente esta modalidad de explotación. Así, en la licencia de funcionamiento consta que se concedió al edificio en su conjunto integrado por 122 habitaciones, y con más claridad, en la comunicación del Ayuntamiento de 28 de febrero de 2025, consta lo siguiente: «Vista la Instancia General presentada en fecha 07.01.2025 a través del Registro Electrónico por Hispanotels Inversiones Socimi SA, solicitando Licencia que autorice la división horizontal del edificio para la conversión de 122 habitaciones que conforman un Hotel ubicado en la calle (…), en 122 fincas de uso hotelero, de manera que se autorice la división horizontal y poder registrarlo en el Registro de la Propiedad, procede comunicar lo siguiente: El Hotel cuenta con Licencia Urbanística otorgada por Decreto, expediente 714/2001/050479 y una Licencia la Ocupación y Funcionamiento decretada, expediente 711/2009/07896 para ejercer la actividad Hotel y garaje aparcamiento, para un conjunto edificatorio en su totalidad con unas prescripciones y condiciones específicas que autorizan ese uso. La conversión de 122 habitaciones del Hotel en 122 fincas de uso hotelero no cumple las prescripciones que permita ejercer la actividad de Hotel.» No constituye argumento en contrario el hecho de que se certifique por el técnico que el número y características de los elementos resultantes de la división horizontal resultan de las licencias que autorizaron la construcción, actividad y funcionamiento de la edificación, o que haga constar asimismo que en las referidas licencias se autorizó el uso principal del edificio de servicios terciarios-hospedaje, sin establecerse que, para dicho uso, el número de locales resultantes constituya una condición esencial que determine la concesión de las licencias. Como se ha argumentado, según la documentación que consta acreditada en el expediente, la licencia de concedió al edificio en su conjunto, compuesto entonces por 122 habitaciones, para ser explotado unitariamente como hotel y la división horizontal en 122 departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente descritos como locales de uso hotelero resulta incongruente con el contenido de las licencias y resoluciones administrativas que se aportan y con la propia situación acreditada del edificio desde su habilitación en 2010 como hotel que ha venido funcionando como tal y no como 122 locales de uso hotelero independiente. Es decir, la declaración del técnico sobre la conformidad con la licencia aportada resulta incongruente con la configuración jurídica de la propiedad que se contiene en la escritura calificada, por lo que se trata de una cuestión sujeta a calificación registral. Además, no cabe invocar la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de declarar divisiones horizontales por antigüedad por cuanto lo que se acredita precisamente es la existencia y funcionamiento como hotel del edificio en su conjunto y no de 122 locales de uso hotelero. Lo expuesto no obsta, como se ha argumentado, a la admisibilidad desde un punto de vista civil y registral de esta modalidad de explotación turística, sin duda de relevante utilidad económica, siempre y cuando se configure adecuadamente en el correspondiente título constitutivo. Desde el punto de vista administrativo y urbanístico, si bien la normativa turística y local madrileña no contemplan expresamente la figura, este Centro Directivo no puede valorar su eventual compatibilidad y los requisitos administrativos que requiera, cosa que no resulta acreditada en el presente expediente. Ciertamente, las licencias urbanísticas se otorgan dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros -artículo 153.2 de la Ley 9/2001, del Suelo, de la Comunidad de Madrid- y por tanto las mismas son, en principio, ajenas a la estructura de propiedad del suelo. La propia Ley estatal de Suelo diferencia –artículo 26.1– entre: «a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.»

Sin embargo, existen supuestos particulares en los que la configuración jurídica de la propiedad condiciona el cumplimiento del uso urbanístico de la parcela por lo que se imponen ciertas condiciones vinculantes para su aseguramiento. Es el caso, por ejemplo, del artículo 7.3.4.6.c) de las normas urbanísticas madrileñas, al regular las llamadas zonas comunitarias como aquellos espacios destinados a mejorar la prestación social de las viviendas y con uso exclusivo para el conjunto de residentes del edificio. Para garantizar su destino exclusivo y la propia viabilidad del uso residencial de la vivienda, se establece expresamente que «la titularidad de las zonas comunitarias deberá quedar vinculada a la de las viviendas, por lo que el acto de otorgamiento de la licencia de edificación o medio de intervención que corresponda contendrá, como condición explícita, dicha vinculación, para que tenga acceso al Registro de la Propiedad al inscribirse la declaración de obra nueva correspondiente. En todo caso, las zonas comunitarias deberán tener la condición de elemento común en la propiedad horizontal». El caso de este expediente podría tratarse de otro supuesto que motivara condiciones similares para asegurar el uso urbanístico del edificio, terciario de hospedaje en la modalidad de hotel y el cumplimiento del principio de explotación impuesto por la legislación turística madrileña. A estos efectos, debe recordarse que el artículo 34 de la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid establece que quedan sujetas a control a través de licencia las actuaciones urbanísticas determinadas en su anexo I, entre las cuales se enumeran –cfr. apartado 18–: «la (…) modificación de actividades englobadas en el uso servicios terciarios clase hospedaje». Es decir, no se requiere una licencia para la mera división horizontal, cosa que efectivamente no contempla la legislación sustantiva, sino verificar que cada una de las fincas resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación turística y urbanística –artículo 26.2 de la ley de Suelo– y que el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia que autorice la construcción –artículo 26.6–. Para ello, deberá obtenerse el correspondiente acto administrativo expreso de conformidad con la legislación urbanística y turística aplicable sobre la configuración jurídica basada en la división horizontal de 122 habitaciones susceptibles de tráfico jurídico independiente pero articulada para su explotación unitaria como hotel mediante el oportuno régimen jurídico estipulado en el título constitutivo.

6. Respecto al defecto numerado como número 3, esto es, resultar la superficie construida del edificio que consta en la escritura, superior a la que resulta de la licencia de ocupación y funcionamiento, el mismo debe ser revocado.

Según el certificado técnico, el edificio fue construido en los sesenta sin haber sido modificada su volumetría exterior ni superficie construida y que con una antigüedad de al menos 14 años no se han realizado modificaciones sustanciales en su configuración interior. En el presente caso se certifica por técnico competente la descripción de la obra y su finalización con antigüedad suficiente tal y como prevé el citado artículo 28.4, sin que conste anotado expediente de disciplina urbanística. El registrador, por tanto, debe proceder a la inscripción y comunicarlo a la Administración, dando cumplimiento a lo dispuesto en el precepto, como el mismo advierte en su nota. Conforme al artículo 46 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, la correspondencia entre la descripción escriturada y la superficie contemplada en licencia, es de exclusiva responsabilidad técnica, al depender de parámetros como el cómputo de la edificabilidad ajenos al ámbito de calificación registral. El registrador está habilitado para requerir una aclaración cuando observe alguna incongruencia, como ha sucedido en este expediente. El técnico reconoce expresamente la incongruencia en la superficie contemplada en licencia y afirma que se debe la consideración de la superficie útil. Sin embargo, en el presente caso lo relevante es que la declaración de obra nueva terminada se realiza al amparo del artículo 28.4 y por tanto es suficiente la manifestación del técnico sobre la superficie construida de la edificación existente, en este caso de 7.216 metros cuadrados.

7. Respecto del defecto señalado en el número 4, se redacta así:

«4. Defecto n.º 4.–Subsiste en los términos siguientes: Se enunciaba el Defecto, de la siguiente forma: No se entiende, ni puede inscribirse, el Otorgan VI de la Escritura, que señala: “VI. Compromiso sobre la hipoteca.–La sociedad propietaria, según interviene, asume el firme compromiso de no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes en virtud de la presente escritura, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el Edificio en su totalidad.” Por las razones siguientes:

4.1 Se trata de un pacto meramente personal, implicando una autoimpuesta prohibición de disponer, sin que ésta quede asegurada mediante garantía real (artículos 27 y 98 de la Ley Hipotecaria).

4.2 Al enunciarse como “compromiso sobre la hipoteca” no se sabe si se trata de un compromiso unilateral que se pretende contraer respecto del acreedor hipotecario inscrito, o también respecto de terceros.

Ahora en la Escritura señalada como Documento uno: En el Otorgan V “Se elimina el otorgan V. Compromiso sobre la hipoteca, el cuál se debe tener por no puesto”. En efecto, el suprimir el Otorgan V subsanaría el defecto. Pero la limitación de “no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes en virtud de la presente escritura, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el Edificio en su totalidad”, debería articularse en los Estatutos a que hace referencia el Defecto N.º 4.4. Estatutos que no se presentan al Registro.» El defecto debe mantenerse. La propia naturaleza de la propiedad horizontal supone la división del edificio en elementos susceptibles de aprovechamiento y tráfico independiente y el compromiso de no de disponer solo puede tener un alcance obligacional no susceptible de inscripción sin perjuicio de que, mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento –cfr. artículos 27 de la Ley Hipotecaria y 9 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 348 del Código Civil–. Lo anterior se entiende, a su vez, sin perjuicio de la posibilidad de establecer un particular régimen jurídico de propiedad horizontal en los estatutos para la explotación unitaria del hotel, modalizando el derecho del propietario en cuanto al aprovechamiento independiente de su departamento. En base a todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación respecto al defecto numerado como 1, comprendiendo los apartados 1.1, 1.2, 1.3 y 1.4, así como el defecto 4, y estimar el recurso y revocar la nota de calificación respecto del defecto numerado como 3. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 2 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid