Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler para uso turístico de una vivienda.

Qué presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Gandía n.º 4, es objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: La Registradora alega en su resolución que examinados los libros de la Finca 52476 y su escritura de división horizontal, en el apartado D) el uso y disfrute de sus propietarios de las viviendas que estas su ubican se regirá por las siguientes normas: 1.º) Los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no podrán ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio. Alega la Sra. Registradora que se trata de una cláusula estatuaria anterior a la normativa y el fenómeno del alquiler turístico y que por tanto no podía recoger expresamente la prohibición de ese uso turístico en términos literales...

Todas estas sentencias son de los años 2023 y 2024.

Naturaleza del Alquiler Turístico: Es fundamental argumentar que el alquiler turístico, tal como está regulado por la legislación autonómica, se enmarca dentro del uso de vivienda con fines lucrativos y temporales, pero no constituye una “profesión u oficio” en el sentido tradicional que se le daría a un despacho de abogados, una consulta médica o una peluquería. No implica un ejercicio profesional continuado y abierto al público como un local comercial. Actividad Económica, No Profesional: Si bien es una actividad económica, no es comparable con el ejercicio de una profesión liberal o un oficio que requiera una habilitación específica para el desarrollo de una actividad principal en el inmueble, más allá de la gestión del propio alquiler.

Evolución del Concepto de Vivienda: El concepto de “honesta vivienda” en los estatutos debe interpretarse de acuerdo con la realidad social actual y la legislación vigente. En la actualidad, el uso de una vivienda para alquiler turístico es una modalidad legal y regulada de explotación de la propiedad, que no desvirtúa su naturaleza de “vivienda”. Compatibilidad con el Uso Residencial: El alquiler turístico, por su propia definición, implica un uso residencial temporal. Los ocupantes, aunque no sean residentes permanentes, utilizan el inmueble con fines habitacionales (dormir, cocinar, vivir temporalmente). No se transforma en un local comercial o una oficina permanente. Prevalencia de la Legislación Autonómica: La normativa autonómica sobre viviendas de uso turístico (VUT) es una ley especial que regula específicamente esta actividad. Si cumples con todos los requisitos de dicha normativa (licencia, seguro, etc.), se debe poder ejercer la actividad, ya que la ley autonómica reconoce este uso como legítimo para viviendas. Los estatutos de una comunidad de propietarios no pueden ir en contra de la ley. Finalidad del Alquiler Turístico: Argumenta que la finalidad principal sigue siendo la de “vivienda”, aunque su ocupación sea rotatoria. Los estatutos pretenden evitar usos molestos, insalubres, nocivos, peligrosos o ilícitos, y el alquiler turístico, bien gestionado, no debería encajar en ninguna de esas categorías. Cuarto [sic]. Falta de Prohibición Expresa y Necesidad de Interpretación Restrictiva de las Cláusulas Limitativas. Ausencia de Prohibición Explícita: Si los estatutos no prohíben expresamente el alquiler turístico, cualquier interpretación que limite el uso de la propiedad debe ser restrictiva. Las prohibiciones de uso no pueden ser implícitas o interpretadas de forma extensiva. La redacción de los estatutos sobre “honesta vivienda”es genérica y no especifica una prohibición del alquiler turístico. Principio de Libertad de Uso de la Propiedad: En general, existe el principio de libertad de uso de la propiedad privada, y cualquier limitación debe estar clara y expresamente establecida, debiendo reiterar que por esta parte se está cumpliendo la normativa específica de viviendas turísticas.

No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas. Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Artículo 27. Rendimientos íntegros de actividades económicas.

1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

No obstante, tratándose de rendimientos obtenidos por el contribuyente procedentes de una entidad en cuyo capital participe derivados de la realización de actividades incluidas en la Sección Segunda de las Tarifas del impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, tendrán esta consideración cuando el contribuyente esté incluido, a tal efecto, en el régimen especial de la Seguridad Social de los trabajadores por cuenta propia o autónomos, o en una mutualidad de previsión social que actúe como alternativa al citado régimen especial conforme a lo previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.

2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.” En nuestro caso no se da esta circunstancia, dejando reseñados los archivos de la seguridad Social.

Esta sentencia nos dice: “La mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca”, explican los magistrados de la Sala de lo Civil en la sentencia. Comienza la sentencia recordando, con cita de las sentencias antecedentes, la legalidad de tales limitaciones estatutarias siempre que sea una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa (en este caso del destino turístico). En este punto, la mera descripción del inmueble con indicación del destino de los pisos o locales, no supone una limitación del uso o facultades dominicales. Analiza estas concretas disposiciones estatutarias, aplica su jurisprudencia al caso, y concluye que (a diferencia de lo que apreció en las sentencias 1643/2023, 1671/2023, 90/2024, 95/2024), en estos estatutos no se prohíbe el destino turístico de los pisos. En el caso concreto abordado los estatutos de la comunidad solo contemplaban prohibiciones para consultorios, clínicas de enfermedades infectocontagiosas y para fines ilegales, así como instalación de motores o máquinas que no sean usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres. La comunidad llevó el asunto a los tribunales alegando que el alquiler turístico era una actividad molesta e incómoda para la convivencia, que debía ser prohibida por el 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Demanda que fue desestimada por los juzgados de primera instancia de Madrid. La Audiencia Provincial de Madrid falló a favor de la comunidad y el dueño del piso en cuestión recurrió ante el Supremo, que le ha dado finalmente la razón. Dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta”, afirma la sentencia. Además, la sentencia también menciona que una comunidad podría limitar el uso de las viviendas mediante un acuerdo adoptado en junta de propietarios, pero este acuerdo debe ser adoptado con las mayorías necesarias establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Mientras no se determine en una junta de propietarios la prohibición de los alquileres turísticos, estos están permitidos. En resumen, la sentencia 264/2025 del Tribunal Supremo refuerza la idea de que la prohibición de pisos turísticos en comunidades de propietarios debe ser clara y explícita, estando contemplada en los estatutos de la comunidad o acordada en junta con las mayorías pertinentes. Casualmente esta sentencia no ha sido tenida en cuenta en la resolución aquí recurrida, En conclusión, queda claro que los estatutos de la finca donde se ha solicitado asignación del número de Registro de alquileres de corta duración nada dicen respecto a la prohibición expresa de los alquileres turísticos, y por tanto debe ser revocada la resolución recurrida y otorgar la asignación del número de Registro de alquileres de corta duración solicitada. Por lo expuesto, Suplico a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que teniendo por presentado este escrito se sirva admitirlo y dicte resolución estimando este recurso y por ende conceder la asignación del número de Registro de alquileres de corta duración solicitada». IV Presentado el escrito, la registradora mantuvo su calificación y, en unión de su preceptivo informe, remitió el expediente al Centro Directivo para su resolución. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 3, 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 5 y 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 12 y 13 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana; el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724; el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración; el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana; las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 31 de mayo de 1996, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000, 20 de octubre de 2008, 30 de diciembre de 2010, 24 de octubre de 2011, 5 de octubre de 2013, 3 de diciembre de 2014, 5 de mayo de 2015, 27 y 29 de noviembre de 2023, 30 de enero de 2024 y 18 de febrero de 2025, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de enero de 2023, 6 de junio, 15 y 22 de julio, 2 y 14 de agosto, 31 de octubre y 28 de noviembre de 2024 y 13 de febrero, 9 de mayo, 13, 18 y 19 de junio y 10 y 17 de julio de 2025.

1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

a) Don V. S. M., mediante instancia suscrita el 13 de junio de 2025, solicitó se asignara, por el citado Registro, número de registro de alquiler para uso turístico de la vivienda en calle (…) finca registral 62.354 de Gandía.

b) la calificación negativa, suspende la asignación solicitada, alegando: «(…) he examinado los libros del Registro a mi cargo, y en particular, la finca matriz 52.476 donde se inscribieron la división horizontal y estatutos del edificio, inscripción 3.ª de fecha 19 de junio de 1989. Del apartado D).–el uso Y disfrute de sus propietarios de las viviendas donde éstas se ubican se regirá por las siguientes normas: 1.º) Los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio.

Se trata de una cláusula estatutaria anterior a la normativa y el fenómeno del alquiler turístico y que, obviamente, no podía recoger expresamente en Los estatutos la prohibición de este uso turístico en términos literales, pero realizando una interpretación teleológica del precepto, atendiendo a su finalidad, se subsume en la expresión “se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio», esta nueva actividad de alquiler turístico”».

c) se recurre la calificación. alegándose:

– el concepto de «honesta vivienda» en los estatutos debe interpretarse de acuerdo con la realidad social actual y la legislación vigente. En la actualidad, el uso de una vivienda para alquiler turístico es una modalidad legal y regulada de explotación de la propiedad, que no desvirtúa su naturaleza de «vivienda». – el alquiler turístico, por su propia definición, implica un uso residencial temporal. Los ocupantes, aunque no sean residentes permanentes, utilizan el inmueble con fines habitacionales (dormir, cocinar, vivir temporalmente). No se transforma en un local comercial o una oficina permanente. – la normativa autonómica sobre viviendas de uso turístico (VUT) es una ley especial que regula específicamente esta actividad. Si cumples con todos los requisitos de dicha normativa (licencia, seguro, etc.), se debe poder ejercer la actividad, ya que la ley autonómica reconoce este uso como legítimo para viviendas. Los estatutos de una comunidad de propietarios no pueden ir en contra de la ley. – los estatutos pretenden evitar usos molestos, insalubres, nocivos, peligrosos o ilícitos, y el alquiler turístico, bien gestionado, no debería encajar en ninguna de esas categorías. – si los estatutos no prohíben expresamente el alquiler turístico, cualquier interpretación que limite el uso de la propiedad debe ser restrictiva. Las prohibiciones de uso no pueden ser implícitas o interpretadas de forma extensiva. La redacción de los estatutos sobre «honesta vivienda» es genérica y no especifica una prohibición del alquiler turístico. – existe el principio de libertad de uso de la propiedad privada, y cualquier limitación debe estar clara y expresamente establecida, debiendo reiterar que por esta parte se está cumpliendo la normativa específica de viviendas turísticas.

2. Así las cosas y entrando a analizar el defecto de la calificación, en lo que atañe a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los Registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.

Tal y como señala el Preámbulo del citado real decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y se añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el real decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal». De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido real decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración.»

3. Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que se enmarca, según el objeto, bien en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles en la Sección de Buques y Aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante. En este sentido se expresa el artículo 2.f) de dicho real decreto, al regular en sus definiciones: «f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo».

En el mismo sentido se manifiesta el artículo 8 del Real Decreto y el propio Reglamento (UE) 2024/1028, cuyo considerando 9 señala que: «Los procedimientos de registro permiten a las autoridades competentes recoger información sobre los anfitriones y las unidades en relación con los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El número de registro, que es un identificador único de una unidad alquilada, debe poder garantizar que los datos recogidos e intercambiados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración se atribuyan adecuadamente a los anfitriones y unidades». Y conforme al considerando 14: «Conviene permitir a los anfitriones, en un plazo razonable que han de especificar las autoridades competentes, rectificar la información y la documentación presentadas que una autoridad competente considere incompleta o inexacta. La autoridad competente debe estar facultada para suspender la validez del número de registro en los casos en que considere que existen dudas manifiestas y serias en cuanto a la autenticidad y validez de la información o documentación facilitada por el anfitrión. En tales casos, las autoridades competentes deben informar a los anfitriones de su intención de suspender la validez del número de registro, así como de las razones que justifican dicha suspensión». Como consecuencia de lo expuesto, no puede sino reafirmarse la competencia del registrador para calificar si el arrendamiento de corta duración turístico cumple con los requisitos exigidos por la legislación urbanística y sectorial aplicable para la asignación del número de registro único de alquiler que habilitará su comercialización mediante plataformas en línea. Así se desprende con toda claridad del artículo 9.2.a) del Real Decreto: «5.º Si la unidad está sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable, salvo que la legislación aplicable sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable (...)».

4. Entrando ahora en el ámbito específico de las prohibiciones estatutarias contenidas en regímenes inscritos de propiedad horizontal, debemos partir del artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, que impone al registrador un deber de calificación, a resultas del cual, ha de comprobar la solicitud y documentación presentada a efectos de la obtención del número de registro de alquiler de corta duración: «asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio».

La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, cuya doctrina ratifica la más reciente Sentencia del Alto Tribunal de 29 de noviembre de 2023, aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido al régimen jurídico de la propiedad horizontal; y así, se señala en tales resoluciones: «(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad». En esta misma línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024 puso de relieve lo siguiente: «es evidente que, en el régimen de propiedad horizontal, son legítimas las limitaciones que, al uso de los distintos pisos y locales, establezcan los estatutos comunitarios, al amparo del artículo 1255 del Código Civil, siempre que respeten, claro está, las disposiciones de derecho necesario que deberán ser escrupulosamente observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas, en el título constitutivo o estatutos comunitarios (…) No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad». Y con anterioridad, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 ya entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal; de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria; como ponen de relieve las Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 entre otras.

5. En el supuesto de hecho que motiva este expediente, indica la nota de calificación lo siguiente: «(…) Los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio.

Se trata de una cláusula estatutaria anterior a la normativa y el fenómeno del alquiler turístico y que, obviamente, no podía recoger expresamente en Los estatutos la prohibición de este uso turístico en términos literales, pero realizando una interpretación teleológica del precepto, atendiendo a su finalidad, se subsume en la expresión “se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio”, esta nueva actividad de alquiler turístico”». El recurrente alega, entre otras razones, que la normativa autonómica sobre viviendas de uso turístico (VUT) es una ley especial que regula específicamente esta actividad, y que si se cumple con todos los requisitos de dicha normativa (licencia, seguro, etc.), se debe poder ejercer aquella, ya que la ley autonómica reconoce este uso como legítimo para viviendas, y los estatutos de una comunidad de propietarios no pueden ir en contra de la ley. Añade, además, que el concepto de «honesta vivienda» en los estatutos debe interpretarse de acuerdo con la realidad social actual y la legislación vigente; que en la actualidad, el uso de una vivienda para alquiler turístico es una modalidad legal y regulada de explotación de la propiedad, que no desvirtúa su naturaleza de «vivienda»; y que el alquiler turístico, por su propia definición, implica un uso residencial temporal, pues los ocupantes, aunque no sean residentes permanentes, utilizan el inmueble con fines habitacionales (dormir, cocinar, vivir temporalmente). Esto es, que no se transforma en un local comercial o una oficina permanente.

6. Expuesto cuanto antecede, este Centro Directivo no puede sino confirmar la calificación recurrida, a la vista de la definición contenida en el artículo 2 del Real Decreto 1312/2024, letra a: «A efectos de este real decreto, y de acuerdo con el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, y resto de normativa nacional aplicable, se entenderá por: a) Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración: el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la que resulte de aplicación a los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias».

A destacar que este real decreto, que entró en vigor «el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma», carece de disposiciones transitorias. Y la solicitud a presentar para tal finalidad en el Registro de la Propiedad, ha de reunir los requisitos que determina el artículo 9 del citado real decreto y ser objeto de calificación registral, disponiendo en su artículo 10: «Verificación del número de registro. 1. (…) En esta calificación se comprobará toda la documentación presentada de acuerdo con el artículo anterior, asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio». Cierto es que, en este caso, la regulación contenida en los estatutos de la comunidad, inscritos el año 2007, es anterior a las nuevas obligaciones que derivan del Real Decreto 1312/2024 ya citado; por tal razón, y para delimitar el alcance de la norma estatutaria alegada en la calificación, hemos de acudir tanto a decisiones jurisprudenciales que puedan ser aplicables al caso, como a la normativa sectorial en la materia. Ahora bien y como pone de relieve la calificación en base transcrita norma estatutaria, la referencia «honesta vivienda» –que por lo demás comporta semánticamente una muy clara idea de permanencia–, interpretada teleológicamente, excluye la posibilidad de destinar la vivienda para la que se solicita número de registro a un alquiler de corta duración; alquiler que por definición es incompatible con el concepto que se deriva de la recta interpretación de la norma estatutaria citada. Conclusión que queda igualmente avalada por el restante contenido del mismo precepto, al indicar que no se podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio, pues los párrafos citados deben interpretarse de manera conjunta, pues, conforme al artículo 1285 del Código Civil, «las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas»; y esta exégesis conjunta no hace sino reforzar el criterio del registrador. Por consiguiente, puede concluirse que la obligación de destinar las viviendas de que consta el edificio a «honesta vivienda» es incompatible con la posibilidad de destinar tales viviendas a un alquiler de corta duración.

7. Ha de puntualizarse, además, que esta norma estatutaria no es disconforme con la más reciente jurisprudencia, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025, que exige «una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa»; prohibición que, en este caso es clara a la vista del tenor literal del artículo décimo citado. En esta línea y aplicable al caso que nos ocupa, los términos de esta Sentencia del Tribunal Supremo (en el caso en ella analizado no había una prohibición expresa, como ahora sucede) no pueden ser más expresivos: “(…) En las precitadas sentencias, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión. Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes. Hemos visto, también, que la mera descripción del inmueble en el título constitutivo no cercena el cambio de uso, salvo disposición que expresamente lo prohíba o constituya una actividad ilícita (...)”. Por consiguiente, esta Sentencia sirve claramente de apoyo a la postura mantenida en la calificación, toda vez que hay una norma estatutaria claramente prohibitiva. También, la Sentencia del Tribunal Supremo número 1232/2024, de 3 de octubre, citando las Sentencias número 1643/2023 y 1671/2023 del mismo tribunal, señaló: «consideramos que tanto la legislación administrativa estatal, como la autonómica y municipal, califican como actividad económica la de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente (...)».

De lo expuesto cabe concluir que, a la luz de la más reciente jurisprudencia, que la redacción de los estatutos es incompatible con la asignación de número de registro único de alquiler a la finca para la que se solicita, en tanto no se practique la correspondiente inscripción de modificación de estatutos, con todos los requisitos necesarios para ello. Y sin olvidar, por último, que una eventual calificación administrativa –de existir–, sobre el carácter de vivienda de uso turístico no prejuzga ni condiciona la asignación de número independiente, ni por supuesto la calificación registral (conforme las previsiones del Real Decreto 1312/2024); la cláusula estatutaria en la que se basa la calificación negativa es muy similar a las enjuiciadas por el Tribunal Supremo en sentencias como las reseñadas, e incluye la prohibición de alquiler turístico, por lo que la calificación recurrida se ajusta plenamente a las previsiones del citado real decreto. Recuérdese también –como ya hemos tenido ocasión de declarar– que un título habilitante administrativo (autonómico en este caso) se mueve en la esfera administrativa, pero no implica la validez civil del alquiler turístico en la finca. Será la comunidad de propietarios quien –si lo desea– podrá modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad turística. Por último y respecto de la alegación que realiza el recurrente invocando la legislación relativa al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aquella se desenvuelve en una perspectiva tributaria, realizando una interpretación y análisis del supuesto que la motiva a fines exclusivamente fiscales y de interpretación de determinada norma tributaria, pero sin que de tales consecuencias tributarias se deriven efectos civiles. Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 25 de septiembre de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid