Article 30Hoteles en régimen de condominio

1. Son hoteles en régimen de condominio aquellos cuya titularidad dominical se encuentra dividida en diferentes unidades registrales o en participaciones indivisas sobre una finca, si bien la explotación unificada del inmueble se lleva a cabo mediante su cesión a una empresa de gestión para que ésta desarrolle la actividad turística en los términos previstos en este artículo.

2. Los hoteles en régimen de condominio deben cumplir los siguientes requisitos:

a) Que las autorizaciones administrativas previas de las plazas de alojamiento promovidas bajo esta modalidad, sean otorgadas en virtud de lo previsto en los supuestos establecidos en el apartado 3 del artículo 4 de la presente ley, o que la reconversión a esta modalidad de cualquier establecimiento de alojamiento existente, venga precedida de la citada renovación o rehabilitación.

b) Los adquirentes de unidades de alojamiento o de participaciones indivisas se comprometerán a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato, por un plazo no inferior a diez años. A tales efectos, los copropietarios podrán constituir una sociedad mercantil con personalidad jurídica independiente de la que ostenta la titularidad dominical, en su caso, con objeto de que gestione la explotación del hotel, pudiendo ésta cederlo a su vez a terceros, si así se pacta, subrogándose a las obligaciones sobre la gestión de la empresa cedente.

c) En ningún caso podrá darse uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro fin. A estos efectos se presume que existe uso residencial cuando en el contrato a que se refiere el apartado anterior se otorgue una reserva de uso a los copropietarios por un periodo superior a seis meses al año, o cuando el uso efectivo de la unidad de alojamiento por los propietarios supere el período señalado.

d) Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de los consumidores y usuarios, los promotores de inmuebles turísticos para su explotación como hoteles en régimen de condominio, deberán facilitar previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa de las unidades de alojamiento o las participaciones indivisas, un documento informativo en el que se consignará la afectación del inmueble al uso turístico y las demás condiciones que deban establecerse en la escritura para que se adquiera la condición de copropietario, conforme se establezca reglamentariamente.

e) Antes de iniciar la comercialización de un hotel en régimen de condominio mediante la transmisión de unidades de alojamiento o participaciones indivisas, se procederá a inscribir en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal de la finca o fincas afectadas:

A) La afección al uso turístico que recae sobre la unidad de alojamiento, y que este uso no podrá ser alterado salvo por decisión unánime de los (co) propietarios, y siempre y cuando el planeamiento lo permita. B) Las condiciones de cesión de uso a la empresa gestora.

3. El Gobierno, a propuesta del departamento autonómico competente en materia de turismo, podrá regular los incentivos que se consideren aptos para promover esta modalidad empresarial.’

Comunidad Valenciana. Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunitat Valenciana Ley 15/2018, de 7 de junio. DO Generalitat Valenciana. 8 de junio de 2018, núm. 8313, [pág. 24045]. BOE de 29 de junio de 2018. ‘Artículo 68. Establecimientos hoteleros en régimen de condominio.

1. Los establecimientos a que hace referencia el artículo 64.1. apartados a) y b), en los grupos, modalidades y categorías que reglamentariamente se determinen, podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos al principio de unidad de explotación y de uso turístico exclusivo.

2. Los establecimientos que se constituyan en régimen de condominio:

a) Deberán hacer constar en el registro de la propiedad, mediante nota marginal, la afección al uso turístico exclusivo de cada una de las unidades de alojamiento constituidas en régimen de propiedad horizontal, o figuras afines, y la cesión de uso permanente a la empresa explotadora, suscribiendo el correspondiente contrato por un período mínimo de diez años.

b) Cada uno de los adquirentes de las unidades de alojamiento deberá comprometerse a que el inmueble en su conjunto, incluidas las zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora, que deberá acreditar su habilitación para la explotación de todo el establecimiento en su conjunto.

3. Las personas adquirentes no podrán, en ningún caso, dar un uso residencial a las unidades de alojamiento de su propiedad, entendiéndose por uso residencial, a los efectos de esta ley, el reconocimiento, en el contrato de cesión a la empresa explotadora, de una reserva de uso o de un uso ventajoso a favor del cesionario por un período superior a cuatro meses al año.

4. Las personas adquirentes deberán ser informadas por escrito, con carácter previo a la compra de las unidades de alojamiento, de la afección del inmueble al uso turístico y de las demás condiciones que se establecen en este artículo.’

Cataluña. Su regulación en Cataluña viene recogida en la Ley 3/2015, de 11 de marzo, de Medidas Fiscales, Financieras y Administrativas de la Generalitat de Catalunya la cual da luz verde a la aceptación del condohotel y al cual ya se refería la Ley 13/2002, de 21 de junio de Turismo, aunque lo hace hablando de condominio en los establecimientos de alojamiento turístico. Está pendiente de un desarrollo reglamentario, como refleja la disposición adicional octava de la primera ley la cual señala el plazo de un año para ser dictado. Sin embargo, a pesar de que se han redactado dos proyectos de reglamento ninguno de ellos ha sido aprobado. El primer proyecto indicaba que los propietarios deben ceder unidades de alojamiento y zonas comunes para su gestión por una empresa y con una duración de no menos 10 años y todo ello tendría que reflejarse en el contrato. Sin embargo ante el informe negativo de la Autoridad Catalana de Competencia (ACCO), en 2016 el gobierno catalán planteó el segundo proyecto que complementaba al anterior, señalando que se podría crear un condo-hotel siempre y cuando se garantizara la explotación comercial durante todo el año, permitiendo que se constituya en régimen de propiedad horizontal u otras figuras afines. Murcia. Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia, modificada por la Ley de Generación de Empleo Estable de Calidad de Murcia Ley 10/2018, de 9 de noviembre. ‘Artículo 27 bis. Hoteles en régimen de propiedad horizontal o figuras similares.

1. Los hoteles que tengan como mínimo 100 habitaciones y una categoría no inferior a tres estrellas podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figura similar, estando sometidos al principio de unidad de explotación definido en el artículo 25 y al uso turístico exclusivo.

2. Los hoteles a que se refiere el presente artículo deberán cumplir las siguientes garantías:

a) En el Registro de la Propiedad se hará constar de la forma que proceda según la normativa registra en el folio abierto en la finca matriz y en cada una de las fincas especiales:

1.º La afección al uso turístico exclusivo de cada una de las unidades de alojamiento, sea con ocasión de practicarse la inscripción del régimen de propiedad horizontal o figura similar o sea con posterioridad. En todo caso deberá acreditarse que el establecimiento hotelero de que se trate ha sido clasificado dentro de la categoría mínima exigida. 2.º La cesión de uso de forma permanente a la empresa explotadora, a cuyo efecto deberá aportarse el documento público que contenga los compromisos y limitaciones a cargo de los propietarios y cesionarios en tanto se mantenga la afección.

b) Cada uno de los propietarios deberá comprometerse a que el inmueble en su conjunto, incluyendo zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato por un periodo mínimo de diez años.

3. Los propietarios o cesionarios en ningún caso podrán dar un uso residencial a las unidades de alojamiento de su propiedad. A estos efectos se entiende por uso residencial el uso de la unidad de alojamiento por los propietarios o el reconocimiento en el contrato de cesión a la empresa explotadora de una reserva de uso o de un uso ventajoso a favor del cesionario.

4. Los adquirentes de las unidades de alojamiento a que se refiere el presente artículo, con carácter previo a la compra, deberán de ser informados por el vendedor y por escrito de la afección del inmueble al uso turístico y las demás condiciones que establecen los apartados anteriores.’

Conclusión: Se ha hecho la exposición precedente a los efectos de una argumentación jurídica de los defectos que atañen a la Escritura que ahora se califica en orden a su inscripción, que puede resumirse en las conclusiones que se exponen a continuación, sin que sea necesario reiterar los Fundamentos de Derecho. Aunque la legislación de la Comunidad de Madrid no regula expresamente la figura expuesta del condo-hotel; su inscripción sería posible siempre que se cumplan los requisitos siguientes, que deberán entenderse como defectos: (Se corrige ligeramente la numeración de los defectos, para su mejor orden, sin que afecte al contenido de su redacción).

1.1 Deberá aportarse licencia del Ayuntamiento de Madrid para el destino del edificio a establecimiento hotelero en forma de propiedad horizontal, según resulta de la Escritura.

(Artículo 34.1 y número 18 del anexo I de la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, y por analogía art. 42.1 de la Ley de Turismo de Andalucía, y 30.2.a de la Ley de la Comunidad Canaria, y en las demás legislaciones autonómicas citadas anteriormente).

1.2 Ser necesario que se garantice la unidad de explotación. Así, como ha quedado expuesto, el principio de unidad de explotación, implica que el condo-hotel sea gestionado por una sola empresa siendo al mismo tiempo la responsable y quien encabece la explotación, teniendo como finalidad la gestión del complejo.

Este principio deberá asegurarse en la Escritura para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad.

1.3 Ser necesario que se garantice el uso turístico exclusivo del edificio y de los departamentos Locales de uso hotelero, habitaciones; impidiendo su aprovechamiento residencial.

Este principio deberá asegurarse en la Escritura para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad. Lo contrario, además de resultar prohibido por la licencia de Funcionamiento y la esencia de un hotel, podría dar lugar a espacios residenciales inferiores a los señalados por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid modificado en fecha 8 de noviembre de 2023, Dicho acuerdo de aprobación definitiva ha sido publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid de 14 de noviembre de 2023 (BOCM núm. 271). ‘Artículo 4.3.8 Condiciones especiales de los usos (N-1). La intensificación de usos que se define en el artículo 8.1.6 deberá cumplir las condiciones establecidas en el artículo 8.1.9 y además solo podrá realizarse con las siguientes condiciones:

b) Los catalogados en el grado integral, quedan limitados a no subdividir el edificio en unidades menores de 90 m² útiles, con el límite de que la actuación no sobrepase en el número de locales o viviendas, el doble del inicialmente existente. A estos efectos no computarán como tal los que puedan considerarse como infraviviendas, bien por no cumplir con unas condiciones higiénicas mínimas, o bien por ser su superficie inferior a los cuarenta (40) metros cuadrados medidos en la forma que se señala en el artículo 7.3.4. Podrá admitirse la agrupación de unidades de menor tamaño a efectos de cómputo final a la hora de solicitar la licencia de obras.’

1.4 Ser necesario que se establezcan unos Estatutos de la Propiedad Horizontal especial, y un contrato de cesión a la empresa gestora o explotadora.

Estos extremos deberán redactarse en la Escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

2. Existir la siguiente incongruencia en la descripción del edificio:

– En la descripción que aparece en el Registro resultan las siguientes plantas:

2 sótanos de servicio.

Semisótano. Planta Baja. Planta noble.

5 Sup. Plantas generales.

Sup. 1.º Ático. Sup. 2.º Ático. Sup. Piscina y gimnasio. – En la descripción del Cuerpo de la Escritura, al señalar las superficies, se ha omitido la enumeración y la superficie correspondiente a la planta baja y a la planta noble. – En la descripción de la Certificación del Arquitecto, se indica la existencia y superficie de la planta baja, pero se ha omitido la enumeración y la superficie correspondiente a la planta noble. Por lo tanto, deberán aclararse los extremos indicados. (Art. 45 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).

3. Resultar la superficie construida del edificio que consta en la Escritura, muy superior a la que resulta de la licencia de Ocupación y Funcionamiento.

– Respecto de la Superficie de la licencia es de 5.409,35 m²: 3.712,50 m² Sobre Rasante, y 1.696,85 m² Bajo Rasante. – Para fijar la Superficie construida según el edificio, es necesario que se aclare lo señalado en el defecto n.º 2. Pero aun sin esa aclaración, la superficie es superior. Sin embargo, si se tomara en consideración que cada una de la planta baja y de la planta noble tiene una superficie de 685,00 m²; las superficies totales serían de: 1.946,00 m² Bajo Rasante, y 5.955,00 m² Sobre Rasante. Total: 7.901 m². (Artículo 28.1 primer párrafo del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 81 y 151 de la vigente La Ley de la Comunidad de Madrid 9/2001 de 17 de julio y 46.1 del R.D. 1093/1997 de 4 de julio).

4. No se entiende, ni puede inscribirse, el Otorgan VI de la Escritura, que señala:

‘VI. Compromiso sobre la hipoteca.–La sociedad propietaria, según interviene, asume el firme compromiso de no vender de forma individual las fincas creadas como nuevas e independientes en virtud de la presente escritura, comprometiéndose, en caso de venta, a transmitir el Edificio en su totalidad’. Por las razones siguientes:

4.1 Se trata de un pacto meramente personal, implicando una autoimpuesta prohibición de disponer, sin que ésta quede asegurada mediante garantía real (artículos 27 y 98 de la Ley Hipotecaria).

4.2 Al enunciarse como ‘compromiso sobre la hipoteca’ no se sabe si se trata de un compromiso unilateral que se pretende contraer respecto del acreedor hipotecario inscrito, o también respecto de terceros.

5. Es necesario que se suprima en la descripción del lindero o linderos de las fincas resultantes la expresión ‘medianera’; ya que, de un lado implicaría que es un muro o pared común con las casas colindantes, lo cual además de improbable, implicaría unas servidumbres de medianería no inscritas y muy complicadas de inscribir cuando los edificios están construidos; y, de otro, en la descripción del solar y el edificio completo que actualmente consta en el Registro, no aparece ninguna pared medianera.

Una pared medianera es, por definición, una pared común de dos fincas colindantes, respecto de la que existe una cotitularidad o comunidad. En el caso presente no existen propiamente paredes medianeras, sino paredes propias de cada uno de los solares colindantes. Se ha detectado, por ejemplo, en los departamentos 42, 43, 53, 62, 71, 72, 80, 81, 91, 99, 100, 106, 107,113, 114, 119 y 120; aunque aparece en otras más. (Artículos 571, 572, 577 y 578 del Código Civil). Se advierte, sin que constituya defecto, que la inscripción, cuando se practique, se notificará a: – El Ayuntamiento de Madrid. Conforme al artículo 28.4 de la Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone:

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.’ Y se hará constar por Nota al Margen de la inscripción, la notificación al Ayuntamiento, conforme a la norma expuesta. – La Comunidad Autónoma de Madrid. Conforme al artículo 65.3 de la Ley del Suelo Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone:

3. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.

Acuerdo. Se acuerda la no inscripción de la precedente Escritura, por las causas y en los términos que resultan de la presente Nota de Calificación. Contra la presente calificación (…) Madrid a 27 de agosto de 2025.”