Article 34Actuaciones objeto de control a través de licencia

1. Quedan sujetas a control a través de licencia las actuaciones urbanísticas determinadas en el anexo I.

– El número 18 de su anexo I:

18. La implantación o modificación de actividades englobadas en el uso servicios terciarios clase hospedaje.

Por analogía, art. 42.1 de la Ley de Turismo de Andalucía, que se cita posteriormente. Y, en general, en las legislaciones autonómicas que regulan esta materia. 2.º La unidad de explotación. El principio de unidad de explotación, implica que el condo-hotel sea gestionado por una sola empresa siendo al mismo tiempo la responsable y quien encabece la explotación, teniendo como finalidad la gestión óptima del complejo fruto de su experiencia y conocimiento de la actividad en el ámbito turístico, sin perturbar la titularidad de las estancias, garantizando la continuidad del negocio y eludiendo que cada inversor lo haga por su cuenta; que, en caso de producirse, podría generar conflictos entre los propietarios. Evitando estas posibles disputas, se facilita mucho la tarea de la empresa gestora. 3.º El uso turístico exclusivo. En lo que respecta al principio de uso turístico exclusivo, implica que todas las habitaciones del establecimiento sean ofertadas u orientadas a su uso turístico, evitando así, su aprovechamiento residencial, de manera que se trata de evitar que en ese mismo establecimiento cohabiten las estancias con un uso destinado al turismo con otras que estén orientados a la práctica residencial. 4.º La existencia de unos Estatutos de la Propiedad Horizontal especial, y de un contrato de cesión. En el momento en que una persona tome la decisión de hacerse con alguna de estas propiedades deberá formalizar en primer lugar un contrato de compraventa (inmueble bajo régimen de propiedad horizontal) junto con el promotor, y un segundo contrato de cesión con una empresa explotadora la cual se encargará de obtener rentabilidad económica. Los Estatutos de la propiedad horizontal especial, y dentro de ellos el contenido del contrato de cesión a la empresa explotadora de cada uno de los distintos y paulatinos propietarios, deberán inscribirse en el Registro a los efectos de dar conocimiento a terceros, adquirentes y no adquirentes (por ejemplo entidades de crédito), de la especial configuración de la propiedad. En definitiva el adquirente que vaya a comprar, o que compre, alguna de las unidades de alojamiento, debe conocer con carácter previo el objetivo final del condo-hotel, la obligación de ceder la explotación de las unidades alojativas a la empresa gestora, el tiempo de uso que tienen los propietarios al año, y en definitiva los detalles de los Estatutos del establecimiento como configuradores y garantizadores del cumplimiento del fin del Establecimiento. En los Estatutos deberá figurar, entre otros posibles extremos, la finalidad que tiene el condo-hotel, la identidad del empresario que vaya a gestionar la actividad, su funcionamiento, los derechos y deberes que tiene cada parte, la obligatoria cesión de la explotación de las propiedades a la empresa para su gestión, los servicios complementarios de los que dispone el establecimiento, los principios de unidad de explotación y uso turístico exclusivo, prohibiciones o limitaciones del uso de las habitaciones tendentes a evitar posibles daños, incomodidades, de modificación de la estética de las estancias unilateralmente, y otras encaminadas a la necesaria armonización de la explotación. El contrato de cesión a la empresa explotadora o gestora se caracteriza por ser atípico ya que no tiene una ley específica que le regule, es bilateral, consensual, oneroso y se perfila como un contrato de adhesión, es decir, es un contrato que es redactado por la empresa explotadora sin la participación de la otra parte en la que esta última únicamente se ciñe a aceptar o no lo suscrito en el documento; aunque sí cabe la posibilidad de que algunas cuestiones sean negociables como la retribución económica por la cesión. Por fin, para la cesión es necesario haber adquirido previamente la estancia en propiedad. Este contrato al igual que el de compraventa ha de estar redactado de tal modo que sea claro, sencillo, legible para la comprensión total del consumidor y en el cual deben figurar los principios de explotación y uso turístico. Este contrato de cesión, como bien indican las legislaciones autonómicas que lo regulan, debe constar en el Registro de la Propiedad así como su uso turístico exclusivo. En este contrato el cedente –titular de la habitación– transfiere la explotación de la misma durante un tiempo determinado al empresario que se encargará de la explotación comercial. El contenido del contrato de cesión comprende fundamentalmente las obligaciones que tienen que cumplir tanto los titulares de las habitaciones como la empresa explotadora. Los titulares tienen el compromiso de ceder la explotación de sus propiedades a la empresa gestora para que ésta se haga cargo de la actividad. La empresa explotadora ha de cumplir, por su parte, con una serie de obligaciones tales como repartir los dividendos producidos por la actividad y gestionar de manera exclusiva y eficazmente el edificio destinado a hotel. El no respeto a los indicados principios, podría dar lugar a que la propiedad horizontal que ahora se pretende inscribir, se convirtiera, con o sin el consentimiento de los distintos propietarios, en un complejo alegal y en cierta forma clandestino, de cara al Ayuntamiento (Principio 1.º), de imposible organización como explotación hotelera (Principio 2.º), probablemente de uso residencial de hecho (Principio 3.º), y sin que los adquirentes y terceros en general (v.gr. entidades de crédito prestamistas) conozcan el verdadero contenido y limitaciones del bien vendido o hipotecado (Principio 4.º). Piénsese que una vez inscrito en el Registro de la Propiedad cada una de las ‘Habitaciones’ podría ser libremente vendida, hipotecada o embargada; frustrando de esta forma el destino marcado por el Ayuntamiento ‘uso hotelero’, imposible sin una organización que lo garantice. Como Fundamentos de Derecho se citan los requisitos legales que establecen distintas Comunidades Autónomas, aplicables por analogía al supuesto presente, en sus aspectos pertinentes. Andalucía. Ley del Turismo de Andalucía. Ley 13/2011, de 23 de diciembre. BO Junta de Andalucía 31 de diciembre de 2011. BOE de 20 de enero de 2012, núm. 17. ‘Artículo 42. Establecimientos en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.

1. En los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación conforme a lo expresado en el artículo anterior.

2. Los establecimientos que disponen de todo o parte independiente del edificio, constituidos en este régimen deben reunir las siguientes garantías:

a) En el Registro de la Propiedad se hará constar mediante nota marginal:

1. La afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento.

2. La cesión del uso de forma permanente a la empresa explotadora.

b) Cada una de las personas propietarias se comprometerá a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato cuya vigencia no será inferior a diez años.

3. En ningún caso las personas propietarias o cesionarias podrán darle un uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro destino.

A efectos de esta ley, se considerará uso residencial:

a) El reconocimiento en el contrato a que se refiere el apartado anterior de una reserva de uso, o de un uso en condiciones ventajosas, a las personas propietarias de las unidades de alojamiento por un periodo superior a dos meses al año.

b) El uso de la unidad de alojamiento por parte de las personas propietarias por un periodo superior al señalado en la letra anterior.

4. Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de personas consumidoras y usuarias, las promotoras de inmuebles a las que se refiere el presente artículo deberán facilitar, a las personas adquirentes de unidades de alojamiento, con carácter previo a la venta, un documento informativo, con carácter de oferta vinculante, en el que se consignará toda la información de manera exhaustiva sobre la afectación del inmueble al uso turístico y demás condiciones establecidas en el presente artículo.

Y el artículo 41 de la misma ley, citado en el artículo 42, y referente a la unidad de explotación: