Resolución de 18 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 1, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación.

Que en relación con los escritos presentados ante ese registro con fechas (30-4-2026). Entrada 5779/2026) y (11-5-2026 Entrada 6062/2026], se han asignado entradas o asientos diferentes pese a referirse ambos al mismo asunto y guardar relación directa entre sí. Asimismo, se observa que en las tramitaciones no se hace alusión ni referencia alguna al contenido del escrito previamente presentado, se omite toda conexión entre ambos documentos, lo que genera indefensión, falta de claridad administrativa y posibles errores en la tramitación registral. Permítaseme el símil, pero la ausencia absoluta de referencia al contenido efectivamente presentado podría llevar a pensar que el sr. registrador estuviera calificando o despachando documentos ajenos al objeto real de los escritos aportados, como si se tratara –por absurdo que resulte– de una mera felicitación de cumpleaños diaria, y no de actuaciones directamente vinculadas con una función trascendental como es la registral, y en este caso con derechos de menores de edad.

La resolución recurrida parte de una premisa radicalmente falsa: que esta parte pretendía la presentación registral de un documento privado inscribible. Eso es sencillamente incierto. Esta parte jamás solicitó inscripción alguna, ni pretendió acceso registral de título privado, ni promovió asiento de presentación al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Lo presentado fue exclusivamente un: “Escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (art. 18 L.H.) Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 29/04/2026.” dirigido expresamente al registrador para que, en cumplimiento de su obligación legal de calificación ex artículo 18 LH, tuviera en consideración los graves defectos advertidos respecto del título presentado en el Asiento 2233 del Diario 2026. Por tanto, la resolución impugnada combate una petición inexistente y responde a algo que esta parte jamás pidió.

La contradicción del Registro resulta aún más grave cuando el propio organismo sí procedió materialmente a vincular el escrito al expediente registral afectado, haciéndolo constar en la nota simple correspondiente. Es decir: – El Registro comprendió perfectamente el contenido y finalidad del escrito, – lo relacionó con el asiento afectado, – y lo utilizó dentro del contexto registral correspondiente según su praxis registral. No puede ahora pretender artificiosamente que el documento era una supuesta solicitud de inscripción privada cuando sus propios actos evidencian exactamente lo contrario. Existe una contradicción frontal entre la actuación material del registro, que admite su propio “error” y la resolución ahora recurrida (…).

La resolución deniega una supuesta presentación de documento privado invocando los artículos 3 LH y 420 RH. Sin embargo, esta parte reitera que jamás solicitó en ese escrito tal actuación. Nos encontramos ante una resolución construida sobre un objeto ficticio creado unilateralmente por el propio Registro para eludir el verdadero contenido del escrito presentado. La cuestión jurídica aquí no es menor. No se está rechazando una inscripción improcedente. quizás se pretenda “expulsando” el escrito de esta forma, dejar el camino libre al título presentado por el Sr. notario. Entiende el recurrente que se está evitando deliberadamente dar entrada formal y fehaciente a una oposición jurídica que advertía defectos de legalidad relevantes, que perjudican a menores de edad y que afecta directamente a la calificación registral de un título concreto.

Esta parte no puede ignorar que la actuación recurrida presenta una inequívoca apariencia de maniobra orientada a impedir que el escrito de oposición quede formalmente incorporado y vinculado al asiento registral y al título notarial afectado. Especialmente cuando: – Se denunciaban defectos concretos de legalidad, – se advertía de la existencia de recurso pendiente ante la DGSJFP (expediente 353/26), – se invocaba expresamente el deber de calificación del artículo 18 LH, – y se interesaba la suspensión o denegación de la inscripción. La actuación del registrador produce precisamente el efecto de expulsar artificialmente dicha oposición fuera del circuito formal del procedimiento registral. Y ello no puede interpretarse sino como un intento de vaciar de eficacia jurídica la advertencia formulada por esta parte.

Resulta particularmente alarmante que la actuación recurrida ignore por completo la posición jurídica de los menores afectados y el principio del interés superior del menor, de aplicación preferente y reforzada tras la LO 8/2021. Lejos de extremarse las cautelas, el registro opta por una actuación formalista y excluyente dirigida a impedir la constancia registral de advertencias expresamente formuladas en protección de los derechos patrimoniales y jurídicos de los menores representados.

Fundamentos de Derecho. I. Artículos 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria. II. Artículos 9.3 y 24 de la Constitución Española. III. Principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos. IV. Principio de seguridad jurídica preventiva. V. Principio del interés superior del menor (LO 8/2021). Solicita.

Octavo [sic]: debido a la falta de resolución completa del expediente y de incongruencia omisiva al limitarse a denegar una de las peticiones formuladas por esta parte y proceder al archivo/expulsión del expediente sin resolver expresa e individualmente las restantes solicitudes contenidas en el escrito presentado que no suponen la presentación a Diario, y teniendo la administración la obligación de resolver todas las cuestiones planteadas por el interesado, no pudiendo dar por finalizado el procedimiento omitiendo pronunciamiento sobre el resto de pretensiones ejercitadas, lo que genera indefensión y vulnera el derecho de esta parte a obtener una resolución completa y motivada, por ello con respecto a la entrada 6062/2026 se interesa se atienda e informe a esta parte sobre el destino del documento, toda vez que si no se procede a a [sic] presentación a Diario, se atienda a los demás puntos del solicita. ya que el Sr. registrador “expulsa” dicho escrito no solo del Diario, sino de cualquier tipo de entrada o registro solicitados subsidiariamente.

Todo ello deberá interpretarse necesariamente a fin de salvaguardar la seguridad jurídica preventiva conforme al principio del interés superior del menor, de aplicación preferente y transversal en nuestro ordenamiento jurídico tras su reforzamiento por la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia, así como en la normativa civil y registral vigente. En consecuencia, cualquier actuación registral deberá ponderar de forma prioritaria la protección efectiva de los derechos de los menores afectados, evitando situaciones que puedan generarles perjuicio directo o indirecto, presente o futuro, asegurando en todo caso la máxima tutela de su estabilidad jurídica, personal y patrimonial.» IV El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este centro directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 2, 3, 18, 19 y 246.3 de la Ley Hipotecaria; 33, 98, 99, 100 y 420 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de junio de 2010, 31 de enero y 19 de abril de 2017 y 26 de octubre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de noviembre de 2024 y 30 de septiembre de 2025.

1. Es objeto de este expediente determinar si debe accederse a la petición del presentante de un escrito dirigido a orientar la calificación registral y advertir de posibles defectos de legalidad relacionados con un asiento de presentación vigente, ordenando, como solicita el recurrente, la incorporación formal, fehaciente y vinculada al expediente registral del escrito presentado por este.

El registrador deniega la práctica del asiento de presentación, por no constituir el documento un título de los expresados en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 420 de su Reglamento. El recurrente niega pretender la presentación del documento, sino sólo su incorporación al expediente registral, con toma de razón de su contenido a efectos de la calificación registral; y afirma que la actuación del registrador le genera indefensión, pues entiende el que toda advertencia jurídicamente relevante vinculada a la legalidad del título debe quedar debidamente incorporada y considerada.

2. Para resolver la cuestión, cabe hacer una advertencia previa, relativa al procedimiento registral, pues el recurrente indica que jamás fue solicitada la práctica del asiento de presentación y en consecuencia entiende que debe dejarse sin efecto la «comunicación de denegación de asiento de presentación». El procedimiento registral es un procedimiento especial y tasado, al que no se le aplica el procedimiento administrativo común, sino que por la especialidad de su objeto tiene una regulación propia, contenida en la legislación hipotecaria. Esta legislación sólo contempla el acceso de los documentos al Registro a través del Libro Diario, y además restringe qué documentos pueden acceder al mismo: sólo aquellos que cumplan un doble requisito: formal (título público, artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y material (que sean susceptibles de ocasionar algún asiento en los Libros de Inscripciones, artículo 2 de la Ley Hipotecaria). Y el registrador, en su calificación, sólo puede tener en cuenta los asientos del Registro, incluyendo los practicados en el Libro Diario.

En consecuencia, la presentación de cualquier documento en el Registro, lleva implícita una solicitud de presentación, pues es la única forma de que el registrador lo tenga en cuenta en su calificación. Por ello es improcedente la solicitud del recurrente de que «se deje sin efecto la comunicación de denegación de asiento de presentación, toda vez que dicho asiento jamás fue solicitado» y «se declare expresamente que esta parte nunca solicitó inscripción ni presentación de documento privado inscribible alguno».

3. Aclarado lo anterior, es evidente que, por el contenido del documento presentado, es correcta la denegación del asiento de presentación, pues el mismo carece de trascendencia jurídico real y no puede llegar a ocasionar ningún asiento en el Registro.

En este sentido, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo, conforme a la cual la calificación del registrador ha de fundarse exclusivamente en los asientos del Registro, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin poder basarse en medios extrarregistrales; y además, es independiente, no sólo respecto de otros registradores (por ejemplo, anteriores titulares de la misma oficina), sino de también respecto de sí mismo e incluso respecto de las Resoluciones de esta Dirección General, si no se refieren al mismo documento calificado. Así, el criterio del registrador en la calificación de los documentos presentados es autónoma, no estando vinculado ni por su propio criterio en casos similares (cfr. Resolución de 18 de junio de 2010), ni en el mismo caso, de forma que, si advierte nuevos defectos de legalidad no consignados en una nota de calificación previa, ha de primar el principio de legalidad, debiendo el registrador calificar incluso extemporáneamente tales defectos (cfr. Resolución de 26 de octubre de 2018). Como consecuencia de lo anterior, resulta inadmisible la presentación de escritos orientados a condicionar la calificación registral, o a advertir el registrador de posibles «defectos de legalidad». Cualquier documento de esa índole no puede (ni debe) tener acceso al Libro Diario ni tomarse en consideración por el registrador. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación recurrida. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 18 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid