Resolución de 12 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 11 a inscribir una escritura de ejercicio de opción de compra.

Y ello en base a los fundamentos de derecho que a continuación se enuncian.

El artículo 38 de la Ley Hipotecaria señala en efecto que:

En consecuencia, inscrito el derecho de opción de compra, ha de darse por sentado que el mismo existe y pertenece a su titular quien podrá así ejercitarlo frente a terceros, también a juicio de este Notario, contra terceros ulteriores adquirentes, como es el caso. No cabe aquí, creo el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por cuanto el sub-adquirente, no puede adquirir si no el derecho en los términos en que está inscrito (conforme al brocardo “nemo dat quod non habet), y por tanto, en este caso el posterior adquirente recibe su derecho sujeto a la posibilidad de ejercicio del derecho de opción de compra.

Este principio que arranca del propio Derecho Romano (Digesto 12.2.10), aparece hoy reflejado en el art 1.257 del Código Civil. Así, el contrato de opción se celebra entre concedente y optante, y a ellos obliga. Al tercero le afecta por mor del art. 38 de la Ley Hipotecaria, pero sin que ello lo convierta en parte del contrato, ni por tanto, venga obligado el titular del derecho de opción a ejercitar frente a él, el derecho dimanante del contrato, a exigir el otorgamiento de la escritura de venta. Aun cuando conforme a los términos del contrato y del asiento registral, el optante puede otorgar por sí la escritura, carece de lógica, dicho sea con el mayor respecto reitero para con el criterio del Sr. Registrador, obligarle a dirigirse al titular registral que adquirió sujeto a su derecho de opción, ni tampoco parece lógico que ello resulte perjudicado por el hecho de que sea el concedente, quien, en cumplimiento del contrato por él suscrito, otorgue la escritura de compraventa.

Igualmente, la práctica de la inscripción no privará al titular registral de ejercitar cuantas acciones de impugnación u otro tipo, le asistan, en la vía judicial correspondiente, atacando si procede la inscripción del derecho de opción, que entre tanto, ha de desplegar sus efectos».

2. Así las cosas, entrando en el examen de la calificación y tal como este Centro Directivo ha declarado, cualquiera que sea la posición que se adopte respecto de la naturaleza del derecho de opción, es indudable que, al inscribirse, tiene eficacia o trascendencia real en el sentido de producir efectos respecto de terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos (no preferentes) que accedan al Registro de la Propiedad con posterioridad, los cuales sin embargo se consolidan en el caso de que no se ejercite la opción en tiempo o forma. Y, una vez inscrito, el derecho de opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario (vid., entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2003 y la Resolución de esta Dirección General de 6 de marzo de 2014).

Por tal razón, la cuestión planteada en este expediente debe resolverse conforme a la doctrina sentada por este Centro Directivo en las Resoluciones de 23 de julio de 2005, 30 de enero de 2006 y 26 de enero de 2015. Según esta última: «(…) como tiene declarado el Tribunal Supremo, con la inscripción, y, por efecto de la publicidad registral, el derecho de opción se impone erga omnes, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, pero sin que tal inscripción opere el cierre del Registro por lo que el propietario de una finca concedente de un derecho de opción de compra, aún después de su inscripción en el Registro, puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor de optante, si bien cuando un ulterior comprador adquiere el inmueble objeto de la opción inscrita, ésta surte efecto contra ese comprador; esto es, que el derecho de opción registrado opera contra el subadquirente como derechohabiente que es del que concedió la opción. En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario, no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada. También ha indicado el Alto Tribunal (…) que, ejercitado el derecho correspondiente en tiempo y forma por el optante, a partir de la notificación a los optatarios se consuma (y se agota) el contrato de opción de compra, a la vez que se perfecciona el contrato de compraventa, el cual nació a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción».

3. Entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral, llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

En consecuencia, estando la finca inscrita en el Registro de la Propiedad –bajo la salvaguardia de los tribunales– a nombre de una persona distinta del anterior titular registral (aquí el concedente de la opción), no podrá accederse a la inscripción de la escritura calificada, de compraventa en ejercicio de opción de compra, sin consentimiento del actual titular registral, por más que haya sido otorgada por la entidad concedente que fue la titular anterior (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que los interesados puedan contender entre sí para ventilar la cuestión en el procedimiento judicial correspondiente. Procedimiento, dicho sea de paso, en el que el titular registral deberá ser necesariamente demandado (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria). Respecto de la eficacia frente a tercero del ejercicio del derecho de opción, sentada la operatividad del tal derecho y cuya efectividad final exigirá la transmisión inmobiliaria mediante la tradición, se plantea la cuestión relativa al sujeto legitimado y obligado para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de venta en favor del comprador o si, incluso, puede éste otorgarla unilateralmente. Siendo el titular registral el concedente es indudable que él deberá ser el otorgante si accede voluntariamente al ejercicio del derecho de opción o, en caso de no manifestar su consentimiento, si es demandado con condena a su otorgamiento, pues sobre la misma pesa un deber jurídico asumido en el contrato de opción. En el caso de que la finca se haya transmitido a tercero, inscrito el derecho de opción con sus pactos correspondientes, como éste adquiere eficacia real amparada por los principios registrales y por tanto provocando que el contenido inscrito del deber jurídico asumido inicialmente por el concedente pase a asumirlo el adquirente, este mismo será el obligado real a la consumación de la opción y, además, el único legitimado, pues el concedente carece ya de poder de disposición alguno sobre la finca; todo ello sin perjuicio de las acciones personales derivadas de la relación contractual entre concedente y optante.

4. Lo ya expuesto avala sin duda la confirmación de la nota, pero hay un defecto de mayor entidad aun que pone de relieve la calificación y tampoco conviene olvidar, pues lo que indica el notario, en la diligencia posterior al otorgamiento de la escritura de 3 de febrero de 2026, es que el 12 de febrero de 2026 se procedió a notificar «el presente otorgamiento» a los titulares registrales actuales, habiéndose presentado por uno de ellos un escrito de oposición a la venta efectuada, que se incorporó a la diligencia presentada.

Hay que tener en cuenta que en la calificación se indica, a la vista del contenido del asiento correspondiente, que al constituir se la opción se pactó lo siguiente: «El ejercicio de la opción por parte del optante se comunicará por Buro-fax, Correo Certificado, SMS (…), E-mail (…), o conducto notarial y la escritura de compraventa será otorgada en el plazo máximo de siete días naturales a contar desde la fecha de la notificación. Si la parte concedente no otorgara en ese plazo la escritura de compraventa, dicha parte apodera en este acto a la parte optante “Faster 2000, S.L.”, para que pueda otorgar la citada escritura de compraventa, siempre que acredite el pago de la opción (…)». Posibilidad de ejercicio unilateral –recordemos– que exige en todo caso que se ajuste a lo expresamente pactado (cfr. Resolución de 20 de mayo de 2005) y que se adopten las pertinentes garantías respecto a los terceros (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario y Resolución de 4 de marzo de 2014). Y añade –con razón– la nota: «(…) lo que debería de haber hecho el optante era notificar a los titulares registrales actuales de las fincas respectivas en alguna de las formas previstas en la correspondiente inscripción registral de su derecho, manifestándoles su intención de ejercitar el derecho de opción y concediéndoles el plazo previsto en esa inscripción (7 días naturales) para otorgar la correspondiente escritura de venta, de manera que, transcurrido, en su caso, dicho plazo sin que los actuales titulares registrales se hubieran avenido al otorgamiento de la escritura de venta, el optante habría podido otorgarla unilateralmente, siempre con las condiciones y requisitos previstos en la citada inscripción del derecho de opción de compra. Y siempre dentro del plazo previsto para el ejercicio de la opción. – De la diligencia que ahora se presenta resulta que la notificación que se hizo a los titulares registrales actuales no fue, como se prevé en el derecho inscrito en el Registro, de la intención de ejercitar el derecho de opción de compra por parte del optante, sino de una escritura de venta ya otorgada en ejercicio de ese derecho. Y, además, que esas notificaciones se hicieron el 12 de febrero de 2026, (habiéndose recibido por los titulares registrales el día 17 de febrero), siendo así que el derecho de opción había caducado ya el día 10 de febrero de 2026 (…)».

5. Las afirmaciones del registrador, por tanto, han de ser necesariamente compartidas, pues lo que es palmario es que la notificación se llevó a cabo, respecto de los actuales titulares registrales, comunicándoles una escritura ya otorgada (la opción ya había caducado el 10 de febrero de 2026), cuando lo obligado era notificarles previamente la intención de ejercitar la opción y concederles el plazo de 7 días para que otorgaran la escritura.

Y es que ineludiblemente ha de intervenir el titular registral, único legitimado para realizar actos dispositivos y quien va a soportar el ejercicio de un derecho real inscrito que sin duda le afecta, pues la opción frente a quien se ejercita es ante él (sea de forma bilateral o en la unilateral prevista; sea judicial o extrajudicialmente), por lo que en modo alguno basta con la mera y única intervención en la escritura de quien en su día concedió la opción y después transmitió el bien. En suma, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad no impide posteriores enajenaciones del inmueble –no cierra el Registro– sin perjuicio de que el optante, titular del derecho, pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada, algo que aquí no ha tenido lugar.

6. Resta por analizar la naturaleza subsanable o insubsanable del defecto consignado en la nota, cuestión –sabido es– no siempre fácil de dilucidar. Indudablemente si la subsanación de un defecto exige la prestación de un nuevo consentimiento o reformular o rehacer la titulación, el defecto es insubsanable; y no digamos si ese consentimiento adicional –nuevo, no se olvide– lo ha de prestar quien no fue otorgante en el negocio jurídico negativamente calificado.

Indica el registrador que una posible subsanación solo puede hacerse mediante un nuevo otorgamiento sustancial que impide mantener, para el nuevo negocio jurídico que se derivaría de la escritura que en su caso debiera otorgarse, la vigencia del asiento de presentación que corresponde al documento ahora calificado, el cual recoge necesariamente un negocio jurídico distinto. Y que ni siquiera la ratificación de los actuales titulares registrales o la acreditación de que han sido debidamente notificados del ejercicio de la opción dentro del plazo y en la forma pactada podría bastar para la inscripción, ya que esa previa notificación o la ratificación de los titulares registrales actuales a la venta efectuada por el anterior no convierte el presente documento en un título formal idóneo para su inscripción. Como decimos, una ratificación ulterior por parte del titular registral es una de las vías apuntadas por el registrador, en su calificación, para posibilitar la inscripción del documento. Ahora bien, esa posible actuación ulterior –«ex post facto»– tampoco eliminaría el carácter insubsanable del defecto, pues como declaró este Centro Directivo en su Resolución de 8 de mayo de 2013: «(…) no excluye la posibilidad de ratificación (…) si bien es evidente que la misma no puede retrotraer su eficacia al tiempo de la celebración (…), cuando ello perjudique los derechos o legítimos intereses de un tercero. Siendo ello así cuando el título primeramente presentado fue el negocio jurídico traslativo, con no menor fundamento deberá mantenerse a efectos registrales este mismo criterio de irretroactividad en perjuicio de tercero cuando el documento inicialmente presentado fue el documento complementario de la ratificación. De hecho lo procedente, como afirmó la Resolución de 20 de septiembre de 2010, es que cuando se trata de un documento que contiene un nuevo consentimiento negocial sea objeto de una nueva presentación, a fin de permitir el cumplimiento de la reiterada doctrina de este Centro Directivo conforme a la cual en la calificación el registrador se ha de atener a la situación registral existente en el momento de la presentación inicial, sin que pueda obstaculizar la inscripción de un título otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Doctrina que debe ser aplicada cuando el defecto de un documento ha sido calificado como insubsanable, con posterioridad se presentan documentos contradictorios al mismo, y más tarde se presenta el documento que puede remover el obstáculo del que se presentó originariamente. Este último documento debería ser objeto de nueva presentación porque la prioridad registral operará desde que se verifique la última presentación practicada (…)». Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 12 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid