Resolución de 17 de julio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Guadix de una solicitud de rectificación registral por error material y de concepto.

La calificación sustitutoria de 31 de marzo de 2026 (...) confirmó la calificación negativa, si bien fue objeto de adición rectificatoria de fecha 1 de abril de 2026 (...) al haberse identificado erróneamente el protocolo de la escritura de 10 de diciembre de 2008 como “248”, siendo el dato correcto “2481”. Conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, la calificación sustitutoria no constituye un recurso, sino una segunda calificación ceñida a los defectos señalados por el Registrador sustituido. Por ello, el presente recurso se dirige contra la calificación del Registrador sustituido, esto es, la calificación negativa de 5 de marzo de 2026 (...), en los concretos defectos confirmados por la calificación sustitutoria. La adición rectificatoria de 1 de abril de 2026 resulta relevante porque confirma que la propia calificación sustitutoria identifica finalmente el problema como una alegación de error de concepto en la inscripción causada por la escritura de 10 de diciembre de 2008, Prot. 2.481 (...), al trasladarse de forma inexacta la realidad jurídica contenida en dicha escritura. Y precisamente esa es la cuestión que debe resolver esta Ilustre Dirección General: si procede mantener una publicidad registral que confunde el título hipotecario causal y de constitución de hipoteca (...) con una escritura posterior de liberación de cargas (...), o si, por el contrario, debe ordenarse la rectificación para que el Registro publique correctamente la relación entre la finca matriz 30.886, las fincas 31.000 a 31.030 y la escritura de constitución de hipoteca Prot. 2.481 (...). A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes; Fundamentos de Derecho.

El presente recurso se interpone al amparo de los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. El artículo 324 de la Ley Hipotecaria permite recurrir potestativamente las calificaciones negativas del Registrador ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. El artículo 326 de la Ley Hipotecaria establece que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación del Registrador, debiendo interponerse dentro del plazo de un mes desde la notificación de la calificación. En el presente caso, la calificación negativa inicial fue objeto de solicitud de calificación sustitutoria, que fue confirmatoria, con adición rectificatoria posterior. Conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, el recurso procede frente a la calificación del Registrador sustituido, en los defectos confirmados por el Registrador sustituto. La mercantil Lance Ejido ostenta interés legítimo y legitimación directa para recurrir, en cuanto titular registral de las fincas afectadas y directamente perjudicada por la inexactitud registral cuya rectificación se interesa.

El artículo 216 de la Ley Hipotecaria dispone que se entiende cometido error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido. El artículo 217 de la Ley Hipotecaria regula el régimen de rectificación de tales errores, distinguiendo entre los supuestos en que el error no resulta claramente de los asientos y aquellos en que sí resulta claramente de los mismos. El artículo 327 del Reglamento Hipotecario considera error de concepto el cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro. El artículo 329 del Reglamento Hipotecario prevé la rectificación del error de concepto advertido por cualquier interesado cuando exista conformidad de Registrador e interesados, remitiendo, en caso de oposición, al régimen legal correspondiente. La interpretación conjunta de estos preceptos, conforme a la doctrina consolidada de la Dirección General y del Tribunal Supremo, permite afirmar que cuando el error resulta claramente del propio Registro o de la confrontación entre los asientos y los títulos que los causaron, no es necesario imponer al interesado la carga de promover un juicio declarativo.

La STS, Sala Primera, núm. 160/1999, 28 de febrero, Rec. 2158/1994; ROJ STS 1370/1999, citada por la Dirección General en resoluciones publicadas en el BOE, declaró que cuando el error de concepto resulta claramente de los asientos, la rectificación no exige acuerdo de todos los interesados ni resolución judicial, bastando que el Registrador compruebe la equivocación y la subsane mediante la oportuna diligencia. La Resolución DGRN de 16 de abril de 2015 reproduce dicha doctrina y la aplica precisamente para diferenciar los casos en que el artículo 217 de la Ley Hipotecaria impone acuerdo o resolución judicial de aquellos otros en los que el error resulta claramente de los propios asientos. La Resolución DGSJFP de 6 de noviembre de 2025 reitera esa misma doctrina, recordando que el artículo 327 del Reglamento Hipotecario permite calificar como error de concepto la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro, y que la legislación hipotecaria contempla una modalidad de rectificación más sencilla cuando el error resulta claramente de los asientos practicados. La Resolución DGSJFP de 29 de julio de 2024 recuerda igualmente que los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales, pero que uno de los supuestos legalmente previstos de inexactitud registral viene constituido por los errores materiales o de concepto, cuya rectificación se rige por los artículos 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria. La Resolución DGSJFP de 26 de marzo de 2024, citada también por la calificación y por la doctrina registral, confirma que la rectificación por error de concepto exige consentimiento o resolución judicial cuando el error no resulta claramente de los asientos, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la rectificación por los cauces de los artículos 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 314 a 329 del Reglamento Hipotecario. Aplicada dicha doctrina al caso presente, la conclusión es clara: la rectificación no depende de una controversia fáctica externa, sino de la confrontación entre los propios títulos y asientos.

La calificación recurrida sostiene que no puede calificarse como “constitución de hipoteca” una operación en la que no se produjo cancelación de la hipoteca anterior ni extinción del préstamo previo. Tal razonamiento sería admisible si la solicitud consistiera en cancelar una hipoteca y constituir otra distinta, con efectos frente a terceros y alteración del rango. Pero no es eso lo solicitado. Lo solicitado es que se corrija la discordancia consistente en atribuir a la Escritura de 25 de febrero de 2009, Prot. 313 (...), la condición de título de la hipoteca que grava las fincas núm. 31.000 a 31.030. La Escritura de 25 de febrero de 2009, Prot. 313 (...) no puede ser título constitutivo ni título de ampliación de hipoteca porque su propio contenido es de liberación de cargas. La Escritura que contiene el negocio real hipotecario es la de Novación y Ampliación de Préstamo y de Constitución de Hipoteca de 10 de diciembre de 2008, Prot. 2.481 (...). Por tanto, aun admitiendo dialécticamente que la fórmula registral más técnica no fuera exclusivamente “constitución de hipoteca”, sí resulta ineludible rectificar el asiento para que no se mantenga como título causante una escritura de liberación de cargas. La calificación recurrida reduce indebidamente la solicitud a una cuestión de nomen iuris, cuando en realidad se trata de una cuestión de causa registral, trazabilidad y correspondencia entre título y asiento.

La estimación del recurso no exige cancelar la inscripción existente ni practicar una nueva inscripción incompatible con los derechos actualmente inscritos. Basta con practicar la rectificación o aclaración registral procedente para que conste:

a) Que la operación hipotecaria relativa a la (...) trae causa de la Escritura autorizada el 10 de diciembre de 2008 por el Notario de El Ejido D. Alfonso Rodríguez García, Prot. 2.481 (...).

b) Que la Escritura autorizada el 25 de febrero de 2009 por el Notario D. Joaquín López Hernández, Prot. 313 (...), queda circunscrita a su función propia de liberación de cargas, pero no como título constitutivo ni causante de la hipoteca sobre las fincas resultantes de la segregación de la (...) (Fincas 30.998 a 30.030).

c) Que la inscripción de la Escritura de 10/12/2008, Prot. 2.481 (...) debe describir la operación de forma completa, como ampliación y novación modificativa de préstamo hipotecario con constitución, novación, ampliación o concreción de garantía hipotecaria sobre la (...), según resulte técnicamente procedente del asiento y del título, pero sin atribuir el origen de la garantía hipotecaria a la Escritura de Liberación de Cargas del Prot. 313 (...).

Tal rectificación no altera los derechos inscritos, sino que depura la publicidad registral para que resulte fiel al título.

Para el caso de que la Dirección General entendiera que no procede ordenar la sustitución de la expresión “ampliación y modificación de hipoteca” por la expresión “constitución de hipoteca”, esta parte interesa subsidiariamente que se estime el recurso en cuanto a la rectificación de la identificación del título causante. Es decir, aun cuando se mantuviera la calificación registral de la operación como ampliación y novación modificativa con trascendencia hipotecaria, no puede mantenerse que la hipoteca con total responsabilidad de 4.495.318,40 euros traiga causa de la Escritura de Liberación de Cargas, Prot. 313 (...). La rectificación mínima e imprescindible consiste en hacer constar que la hipoteca sobre la finca matriz 30.886 y las fincas resultantes núms. 30.998 a 30.030 trae causa de la Escritura de 10/12/2008, Prot. 2.481 (...), quedando la Escritura de Liberación de Cargas, Prot. 313 (...) limitada a su función propia de liberación y distribución. Esta petición subsidiaria permite, en todo caso, preservar plenamente la seguridad jurídica, el rango, los derechos de terceros y la continuidad registral, eliminando únicamente la referencia causal errónea.

La solicitud formulada ante el Registro no se limitaba a la inscripción de la finca matriz núm. 30.886, sino que interesaba también la rectificación de los asientos de las fincas núm. 31.000 a 31.030. Sin embargo, la calificación recurrida centra su fundamentación en la naturaleza de la Escritura de 10/12/2008, Prot. 2.481 (...) como novación o ampliación de préstamo, pero no ofrece una explicación jurídica suficiente sobre por qué las fincas 31.000 a 31.030 pueden seguir publicando, directa o indirectamente, que la hipoteca trae causa de la Escritura de Liberación de Cargas, Prot. 313 (...). La calificación tampoco explica cómo una Escritura de Liberación de Cargas, Prot. 313 (...) puede ser idónea para causar la inscripción de una hipoteca sobre treinta y una fincas. Esta falta de respuesta al núcleo de la petición impide mantener la calificación, pues la denegación se apoya en una premisa que no resuelve la verdadera discordancia denunciada.

El principio de especialidad exige que el asiento registral exprese con claridad la naturaleza, extensión, condiciones y causa del derecho real inscrito. La hipoteca, por su carácter de derecho real de garantía y por su eficacia frente a terceros, exige una especial precisión en la identificación de su título formal, su responsabilidad, su extensión objetiva y su causa. La identificación errónea del título causante no es un defecto menor. En materia hipotecaria, la confusión entre el título constitutivo y una Escritura posterior de Liberación de Cargas compromete la claridad del folio real, dificulta la interpretación de la responsabilidad distribuida y afecta a la coherencia de la publicidad registral. Por ello, la rectificación solicitada es exigida por el principio de especialidad y por el principio de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica documentada.

La rectificación solicitada ha sido expresamente rogada por la parte interesada, acompañando la documentación necesaria y delimitando con claridad el alcance de la pretensión. No se solicita del Registrador una actuación de oficio ilimitada, sino una rectificación concreta de asientos determinados, respecto de fincas determinadas y sobre la base de títulos igualmente determinados. La petición se formula con plena congruencia: se solicita corregir la discordancia existente entre el asiento y el título que lo fundamenta. Por tanto, no existe obstáculo desde el principio de rogación para acceder a la rectificación pretendida.

La calificación debe ser revocada por los siguientes motivos:

1. La Escritura de Novación y Ampliación Modificativa y de Constitución de Hipoteca de 10 de diciembre de 2008, Prot. 2.481 (...) contiene la operación hipotecaria de la (...) y la cláusula expresa de constitución de hipoteca.

2. La Escritura de Liberación de Cargas, Prot. 313 (...) es posterior y tiene naturaleza de liberación de cargas, simplemente, y no se deriva de la misma ningún rango constitutivo y, mucho menos, de un derecho real como la hipoteca.

3. La atribución registral de la hipoteca a la Escritura de Liberación de Cargas, Prot. 313 (...) constituye una alteración del verdadero sentido de los títulos.

4. La rectificación interesada no altera rango, responsabilidad, titularidad ni derechos de terceros.

5. El error resulta claramente de la confrontación de los propios títulos y asientos.

6. La doctrina de la Dirección General y del Tribunal Supremo permite la rectificación registral cuando el error de concepto resulta claramente de los asientos, sin necesidad de juicio declarativo.

En consecuencia, procede estimar el recurso y ordenar la práctica de la rectificación interesada. Por todo lo expuesto, Solicito al Registro de la Propiedad de Guadix que tenga por presentado este escrito, junto con los documentos que lo acompañan, se sirva admitirlo y, en sus méritos, tenga por interpuesto recurso gubernativo contra la Calificación Negativa de fecha 5 de marzo de 2026 (...), dictada por el Sr. Registrador de la Propiedad de Guadix en relación con el procedimiento registral instado por esta parte con número de entrada 537 del año 2026, Asiento 279 del Diario 2026 (...) y, previos los trámites legales oportunos, remita el expediente completo a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Y, en su virtud; Suplico a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que, teniendo por presentado este escrito, en tiempo y forma, se sirva admitirlo y, previo examen del mismo y análisis de toda la prueba documental acompañada, tenga por bien dictar resolución, por la cual: S1. Se estime el presente recurso, revoque la calificación negativa recurrida y declare procedente la rectificación registral solicitada, acordando que se practique la rectificación de los asientos correspondientes de la finca matriz núm. 30.886 y de las fincas registrales núms. 30.998 a 31.030 o, subsidiariamente, de las fincas 31.000 a 31.030 en el sentido de hacer constar que la hipoteca distribuida sobre dichas fincas trae causa de la Escritura autorizada el día 10 de diciembre de 2008 por el Notario de El Ejido D. Alfonso Rodríguez García, Prot. 2.481, (...), cuya copia autorizada consta adjunta a las actuaciones por petición del Registro de la Propiedad de Guadix, y no de la Escritura de Liberación de Cargas autorizada el 25 de febrero de 2009 por el Notario D. Joaquín López Hernández, Prot. 313 (...). S2. Subsidiariamente, para el caso de no estimarse procedente la expresión “constitución de hipoteca” en los términos principales interesados, por medio del presente; Suplico a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que se estime parcialmente el recurso y se ordene, cuanto menos, la rectificación de la identificación del título causante, haciendo constar que la Escritura de Liberación de Cargas, Prot. 313 (...), queda limitada a su función de liberación de cargas, pero no como título constitutivo ni causante de la hipoteca con responsabilidad total de 4.495.318,40 euros que recae sobre la finca 30.886 (...) y de las fincas segregadas de la misma tras el proyecto constructivo, esto es, las fincas 30.000 a 30.030 y cuya hipoteca fue constituida en virtud de la Escritura de 10 de diciembre de 2008, Prot. 2.481 (...). Otrosí único digo que, a efectos de claridad registral y de plena congruencia con el principio de especialidad, la rectificación deberá practicarse sin alteración del rango, titularidad, responsabilidad hipotecaria, modificaciones posteriores ni derechos de terceros inscritos, limitándose a depurar la correcta identificación del título causante y la naturaleza jurídica de la operación documentada.» V El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 38, 40, 211 a 220, 221 a 241, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 y 13 de enero, 12 de septiembre y 20 de diciembre de 2016 y 24 de mayo de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio y 22 de octubre de 2020, 6 de octubre de 2021, 6 de noviembre de 2023, 25 de abril, 28 de mayo, 11 de julio y 2 de octubre de 2024, 12 de febrero y 5 y 12 de mayo de 2025 y 13 de enero de 2026.

1. En primer lugar debe este Centro Directivo recordar que, conforme prescribe el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el objeto del recurso contra las calificaciones de los registradores se circunscribe única y exclusivamente a las cuestiones relacionadas directamente con la calificación impugnada, debiendo, por tanto, ceñirse a los términos estrictos de la instancia presentada.

En el presente expediente, como ha quedado expuesto, el recurrente presenta una petición formal dirigida de manera explícita a la «rectificación del registro» solicitando la práctica de nuevos asientos comprensivos de una rectificación por error de concepto al amparo del artículo 219 de la Ley Hipotecaria. El registrador de la Propiedad de Guadix, ciñéndose al tenor literal de lo solicitado, resolvió denegar dicha rectificación tabular tras constatar que los libros de inscripciones reflejan con absoluta exactitud formal y sustantiva las operaciones realmente acontecidas. Por tanto, el objeto de este expediente radica en determinar si la denegación de la rectificación de los asientos es o no ajustada a Derecho.

2. Como ha reiterado esta Dirección General, los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). El procedimiento de rectificación de los libros (artículos 40 y 211 a 220 de la Ley Hipotecaria) exige como presupuesto ineludible la existencia de una discordancia real entre el Registro y la realidad jurídica extratabular, o un error material o de concepto en el propio asiento.

Ahora bien, en el presente caso, el recurrente instó formalmente la rectificación del historial registral de la finca bajo la errónea premisa de que los datos recogidos en la publicidad formal evidenciaban una inexactitud en el asiento registral. Sin embargo, del examen del expediente y de los folios de las fincas resulta acreditado de forma indubitada que los asientos registrales originales son plenamente correctos, exactos y fieles al título que les dio origen. No existe, en consecuencia, error alguno en el archivo tabular.

3. No obstante lo anterior, este Centro Directivo no puede obviar el origen de la presente controversia. El examen del expediente revela que la aparente contradicción manifestada por el interesado no dimana del contenido del folio registral, sino de un defecto de traslación e interpretación cometido, en su caso, de forma exclusiva en los documentos de publicidad formal expedidos por el propio Registro. El recurrente, confundiendo la naturaleza instrumental de la publicidad formal con los efectos sustantivos de los asientos, encauzó de forma errónea su pretensión, solicitando la modificación de una inscripción que formalmente no adolecía de vicio alguno. Por su parte, el registrador, mediante una interpretación literal del escrito presentado, procedió a denegar la rectificación del asiento, sin reconducir la petición del ciudadano al ámbito que verdaderamente originaba la solicitud: la mera rectificación de las erratas detectadas en la publicidad formal entregada.

Por tanto, el cauce procedente no consiste en instar una rectificación tabular por la vía del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, sino en solicitar ante la propia oficina la subsanación del documento de publicidad formal emitido, a juicio del recurrente, de manera errónea, expidiendo uno nuevo que sea fiel reflejo del asiento, el cual permanece inalterado e incólume.

4. La rectificación de errores materiales en la publicidad formal es a todas luces posible, mediante instancia dirigida al registrador y, si los errores resultan claramente del Registro, como parece resultar del presente expediente, debe expedirse nueva publicidad rectificando el contenido erróneo del registro; la subsanación de este error material en la publicidad formal se encuentra amparada por la exigencia del tratamiento profesional de la información que impone el artículo 222 de la Ley Hipotecaria, el cual obliga a que toda nota o certificación guarde estricta fidelidad con los asientos que reproduce.

Además, la reciente transformación digital de la institución registral introducida por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, obliga a delimitar con precisión la arquitectura informática del Registro Electrónico. Conforme al artículo 241 de la Ley Hipotecaria, la realización de cualquier operación registral genera un documento electrónico con información estructurada y un repositorio de datos actualizado. Como ha señalado la doctrina de este Centro Directivo, debe existir una correlación y total congruencia entre los asientos (firmados con la firma electrónica cualificada del registrador) y las bases de datos auxiliares que sirven para la gestión de la publicidad formal. En el texto literal de la certificación de dominio y cargas y de las notas simples expedidas por la oficina registral y aportadas a este expediente, se aprecia una evidente incorrección o imprecisión de traslación. Al exteriorizar la información y explicar que las fincas resultantes de la división (31.000 a 31.030) están gravadas por procedencia con una hipoteca, la literalidad del documento expedido omite toda referencia al título último de la ampliación (la ya mencionada escritura de fecha 10 de diciembre de 2008, protocolo 2.481), y en su lugar, asigna erróneamente el carácter de título de ampliación al protocolo número 313 de fecha, 25 de febrero de 2009, escritura autorizada por el notario de El Ejido, don Joaquín López Hernández, protocolo claramente posterior al de ampliación, el cual contiene tan sólo una liberación parcial de algunos componentes, respecto a esa previa ampliación –por eso el recurrente requiere «precisamente esa es la cuestión que debe resolver esta Ilustre Dirección General: si procede mantener una publicidad registral que confunde el título hipotecario causal y de constitución de hipoteca (...) con una escritura posterior de liberación de cargas (...), o si, por el contrario, debe ordenarse la rectificación para que el Registro publique correctamente la relación entre la finca matriz 30.886, las fincas 31.000 a 31.030 y la escritura de constitución de hipoteca Prot. 2.481 (...)». En conclusión, el interesado ha recurrido la negativa del registrador en cuanto a su petición de rectificación del Registro y, como ha quedado patente, no hay error en el Registro, por lo que el recurso debe ser desestimado, debiendo el recurrente solicitar del registrador la rectificación de la publicidad formal expedida, tan sólo en cuanto a la referencia que se ha hecho –en las notas simples y en la certificación–, al título que origina la ampliación de hipoteca, después distribuida, que claramente no puede ser sólo la escritura de liberación de algunos de los componentes, sino que junto a ese título debe relacionarse la escritura de ampliación y novación protocolo 2.481, ya reseñado y que no se repite ahora para evitar reiteraciones. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación recurrida. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 17 de julio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre la sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Empleo en la AEBOE Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid